【正文】 效手段。 2．推行限時(shí)承諾服務(wù)，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。 1．實(shí)行全天候的服務(wù) 對(duì)小區(qū)要提供 365 天 24 小時(shí)全天候的管理和服務(wù)，包括 24 小時(shí)的房屋設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、消防保安管理和日常環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 13 頁 共 35 頁 （二）前期投入費(fèi)用 1. 電話 5 部 1300 元 (主機(jī) 1 部分機(jī) 4 部 ) 2. 對(duì)講機(jī) 8 臺(tái) 1260=10080元 3. 維修工具 5000 元 4. 保潔工具 2020 元 5. 辦公桌 10 張 220 元 /張 =2200 元 6. 辦公椅 20 把 60 元 /把 =1200 元 7. 會(huì)議桌 1 套 2300 元 /套 =2300 元 8. 電腦 3 臺(tái) 4000 元 /臺(tái) =12020元 9. 打印機(jī) (激光 ) 1 臺(tái) 1300 元 /臺(tái) =1300 元 10. 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 8500 元 /臺(tái) =8500 元 11. 文件柜 4 組 380 元 /組 =1520 元 12. 辦公用品 1000 元 13. 值班棉被、鐵床 1950 元 14. 服裝費(fèi) 安管人員 120 元 /套 21 人 2 套 =5040 元（夏裝） 220 元 /套 21 人 1 套 =4620 元（ 春秋裝） 150 元 /套 21 人 2 套 =3150 元（冬裝） 100 元 /雙 21 人 =2100 元（皮鞋） 維修人員 90 元 3 人 2 套 =540 元（夏裝） 150 元 3 人 1 套 =450 元 （春秋裝） 保潔人員 90 元 16 人 2 套 =2880 元（夏裝） 120 元 16 人 1 套 =1920 元 （春秋裝） 管理人員 120 元 10 人 2 套 =2400 元（夏裝） 360 元 /套 10 人 1 套 =3600 元（春秋裝） 共計(jì)： 77050 元 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 14 頁 共 35 頁 十五、提高管理服務(wù)水平的設(shè)想 物業(yè)管理作為新生 的朝陽產(chǎn)業(yè)，隨著 20 多年來我國房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的蓬勃發(fā)展，以及城市管理水平的提高，逐步成為提升城市管理和文明建設(shè)的重要工作之一。月；高層： 元 /㎡部 10 部247。 12= /月 (根據(jù)勞動(dòng)局要求電梯年檢費(fèi)用 :3600 元 /年 7．保潔工具及用品 工具：鋼絲球、鏟刀、去污劑、水桶、水管；掃把、簸箕、垃圾車等。 3．經(jīng)驗(yàn)、信息培訓(xùn)： 主要是對(duì)管理處主任、主管、各專業(yè)領(lǐng)班的外出參觀培訓(xùn)，學(xué)習(xí)和交流先進(jìn)、科學(xué)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，了解物業(yè)管理行業(yè)新動(dòng)態(tài)。 操作層各崗位職責(zé)培訓(xùn)。 保潔人員：主要是對(duì)整個(gè)公共場(chǎng) 所、公共部位進(jìn)行環(huán)境保潔和垃圾的清運(yùn)； 綠化人員：綠化的養(yǎng)護(hù)（施肥、澆水、修剪、補(bǔ)種等） 九、管理運(yùn)作機(jī)制及信息反饋環(huán)節(jié) 管理處經(jīng)理 經(jīng)理助理 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 8 頁 共 35 頁 十、工作流程 十一、管理處員工的培訓(xùn) 為確保小區(qū)物業(yè)管理早日步入正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)管理目標(biāo)的承諾，管理處將嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)管理處員工進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保員工 100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá) 100%，合格率達(dá) 100%。管理處擬設(shè)員工 55 人。設(shè)一個(gè)管理xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 6 頁 共 35 頁 XXXX物物 業(yè)業(yè) 服服 務(wù)務(wù) 處處 行政綜合部 工程維修部 安全管理部 客戶服務(wù) 行政管理 中介服務(wù) 投訴處理 資料管理 人力資源 文檔處理 管理制度 招聘員工 員工培訓(xùn) 檔案管理 保 潔 園林綠化 倉庫管理 水電維修 家政服務(wù) 鐘點(diǎn)工 設(shè)備養(yǎng)護(hù) 節(jié)日裝典 治安管理 消防管理 車輛管理 管道疏通 后勤保障 環(huán)境管理部 品質(zhì)管理（總公司負(fù)責(zé)監(jiān)督） 弱電管理 機(jī)電養(yǎng)護(hù) 智能監(jiān)控 二次供水 電梯保養(yǎng) 財(cái) 務(wù) 代租代售 場(chǎng)地招租 會(huì)所管理 處、四個(gè)部（行政綜合部、安全管理部、環(huán)境管理 部、工程維修部）。 八、管理體制和人員的配備 1．管理架構(gòu) 公司擬設(shè)小區(qū)物業(yè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)小區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。 七、質(zhì)量管理目標(biāo) 1．房屋及公共配套設(shè)施完好率達(dá) 98%； 2．小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事案件和交通事故； 3．小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)率 98%； 4．維修及時(shí)率達(dá) 100%，處理率達(dá) 98%； 5．業(yè)主滿意率達(dá) 95%； 6．投訴處理率達(dá) 100%； 7．員工專業(yè)培訓(xùn)上崗率達(dá) 100%。 8．小區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)管理。 6．小區(qū)內(nèi)房屋建筑本體共用部位的養(yǎng)護(hù)、維修管理。 4．業(yè)主、物業(yè)檔案和資料管理。 2．車輛出入及停泊管理。 委托管理有效期限：叁年。 五、委托管理方式 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司根據(jù)建設(shè)部《 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 》和《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則及雙方議定的其它事項(xiàng)，全權(quán)委托 XXXXX 物業(yè)管理有限公司對(duì)住宅小區(qū)實(shí)行綜合一體化管理。業(yè)主置業(yè)大都用來居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶的行為管理、服務(wù)就是為了維xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 4 頁 共 35 頁 護(hù) 業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主； 加強(qiáng)對(duì)小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化的服務(wù)，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高小區(qū)和本公司的社會(huì)聲譽(yù)，樹立“ XXXX” 品牌從而提升“中磊房產(chǎn)”的外在實(shí)力。通過加強(qiáng)對(duì)“ XXXX”住宅小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理和服務(wù)，以防使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 1 頁 共 35 頁 管理方案目錄 前言 第一章 概要 一、 企業(yè)簡介 二、 物業(yè)概況 第二章 管理方案 三、 托管理的目的 四、 委托管理的原則 五、 委托管理的方式 六、 委托管理的內(nèi)容 七、 質(zhì)量管理的目標(biāo) 八、 管理體制和人員的配備 管理架構(gòu) 管理職責(zé) 人員配備 九、 管理運(yùn)作機(jī)制及信息反饋環(huán)節(jié) 十、 工作流程 十一、 管理處員工培訓(xùn) xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 2 頁 共 35 頁 十二、 必要的物資裝備計(jì)劃情況 十三、 檔案的建立與管理 十四、 管理費(fèi)用預(yù)算方案 十五、 提高、管理服務(wù)水平的設(shè)想 第三章 日常管理 十六、銷售期物業(yè)管理服務(wù) 十七、日常管理運(yùn)作 財(cái)務(wù)管理 綜合事務(wù)管理 保安、消防、車輛管理、監(jiān)控 保潔管理 綠化養(yǎng)護(hù)管理 工程維修管理 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng) 第四章 管 理措施 十八、擬采取的主要管理措施 第五章 其 它 第六章 附 件 附件一：《 xxxx 省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 附件二：《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》一、二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 附件三：物業(yè)服務(wù)一覽表 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 3 頁 共 35 頁 前 言 “ xxxxx”住宅小區(qū)是 xxxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在昌南板塊的又一力作，為了使該物業(yè)不斷保值、增值 xxxxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將位于 xxxxx的“ xxxxx”住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)以對(duì)外委托來進(jìn)行管理，實(shí)行物業(yè)管理市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化，避免了“誰開發(fā)，誰管理”的弊端，讓 業(yè)主獲得真正的利益。 第一章 概 要 一、企業(yè)概況 略 二、物業(yè)概況 略 第二章 管理方案 三、委托管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。 創(chuàng)造良好的環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)業(yè)主（住戶）進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境； 維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主（住戶）的權(quán)益。 四、委托管理原則 根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 XXXX 城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“服務(wù)是我們的宗旨”的質(zhì)量方針，實(shí)施“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。 XXXX 管理有限公司在管理合同期內(nèi)對(duì)小區(qū)負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行物業(yè)管理包干制，即獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)小區(qū)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。 六、管理內(nèi)容 1．公共環(huán)境管理（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。 3．消防、公 共秩序管理。 5．小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（共用上下水管道、落水管、共用照明、有線電xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 5 頁 共 35 頁 視、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備）的養(yǎng)護(hù)、管理。 7．小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理。 9．社會(huì)文化活動(dòng)的組織。 注： 其他服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參照《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（詳見附件二）。管理處本著“高效精干、科學(xué)合理、以崗定人”的原則，按綜合一體化管理八大服務(wù)：資料管理、房屋管理、生活秩序、車輛管理、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、工程維修、社區(qū)文化。管理架構(gòu)圖如下： XXXXX 物業(yè)服務(wù)處 組織機(jī)構(gòu)圖 2．人員配備 根據(jù) XXXX 公司導(dǎo)入的 ISO9001 標(biāo)準(zhǔn)和綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度，進(jìn)行科學(xué)合理地設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員。 管理處經(jīng)理： 1 人 經(jīng)理助理： 2 人 部門主管： 4 人 物管員： 4 人 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 7 頁 共 35 頁 出 納： 1 人 安管人員： 21 人 保潔人員： 15 人 維 修： 3 人 綠 化： 2 人 內(nèi)勤員： 2 人 3．管理職責(zé) 管理處經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作； 經(jīng)理助理：協(xié)助管理經(jīng)理處理日常事務(wù)； 財(cái)務(wù)人員：負(fù)責(zé)收取物業(yè)管理費(fèi)和代收代繳費(fèi)用； 物管人員：房屋裝修巡視、中介租賃、報(bào)修、投訴處理、業(yè)主的走訪和信息的反饋、檔案管理、社區(qū)文化活動(dòng)的組織及會(huì)所管理； 安管人員：主要是對(duì)停車場(chǎng)、電視監(jiān)控、消防、公共秩序、進(jìn)出人員實(shí)行管理； 維修人員：主要是對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和定期檢修，水、電、消防設(shè)備、電視監(jiān)控設(shè)備、配電進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)管理，抄水表、業(yè)主的日常報(bào)修處理。培訓(xùn)計(jì)劃包括： 1．外送 培訓(xùn)： 主要是對(duì)電工特種