【正文】 標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)優(yōu)價(jià)、按質(zhì)論價(jià)的等級(jí)定價(jià)制度。 第十七條 價(jià)格主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)等級(jí)和江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (見(jiàn)附件二 )確定物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第十八條 各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)在制定和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、核實(shí)成本、召開(kāi)價(jià)格聽(tīng)證座談會(huì)，廣泛聽(tīng)取業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)意見(jiàn) ，切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)在申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時(shí)，應(yīng)按照本辦法第十四條規(guī)定的價(jià)格分工管理權(quán)限，向價(jià)格主管部門(mén)申領(lǐng)《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報(bào)審批表》 (見(jiàn)附件四 )，填報(bào)后，提供以資料： (一 )工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件； (二 )省以上建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》和物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)證明； (三 )物業(yè)管理委托合同； (四 )小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本等方面的資料： (五 )申請(qǐng)核準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面報(bào)告。 第二十 條 業(yè)主或使用人在辦完購(gòu)房或租賃手續(xù)后 (以交鑰匙為準(zhǔn) )，物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按月交納，已購(gòu)買(mǎi)但未住的，業(yè)主交納 50％物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)；未出售、出租、使用空置房的物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位或包銷(xiāo)商按 50％物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)交納，未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運(yùn)行項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)實(shí)行年度審驗(yàn)制度。每年考核復(fù)審一次，管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化的，價(jià)格主管部門(mén)有權(quán)調(diào)整其收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 24 頁(yè) 共 35 頁(yè) 年度審驗(yàn)采取查驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)送審材料，到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，聽(tīng)業(yè)主委員會(huì) (未成立 業(yè)主委員會(huì)的由業(yè)主代表 )意見(jiàn)等方式，對(duì)照服務(wù)收費(fèi)等級(jí)對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行年度審驗(yàn)，并對(duì)被審驗(yàn)單位作出合格、不合格的結(jié)論，對(duì)收費(fèi)年度審驗(yàn)不合格的，作降級(jí)、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直至取消收費(fèi)資格的處罰。 第二十二條 經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，公共性物管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過(guò)三個(gè)月，在已預(yù)繳費(fèi)期間業(yè)主或使用人搬遷時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退還尚未提供實(shí)際服務(wù)已預(yù)收的費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務(wù)無(wú)關(guān)的交付使用前的開(kāi)發(fā)建設(shè)等費(fèi)用。 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)必須禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為 。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。 第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制和明碼標(biāo)價(jià)制度。凡屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向同級(jí)價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)辦理《收費(fèi)許可證》，物業(yè)管理企業(yè)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在其收費(fèi)場(chǎng)所的醒目位置明示。對(duì)需由業(yè)主 (使用人 )分?jǐn)偟馁M(fèi)用，應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)的收費(fèi)票據(jù)復(fù)印和具體的分?jǐn)傇瓌t及計(jì)算方法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢(xún)問(wèn)。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年初公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期(一般 6 個(gè)月 )向業(yè)主、使用人 公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)收入和支出賬目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。并抄送受理審批的價(jià)格主管部門(mén)備案。 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取了物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)的，其它任何單位和個(gè)人不得再重復(fù)收取相同性質(zhì)的費(fèi)用。 第二十七條 已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按價(jià)格主管部門(mén)核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。 第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā) 生的價(jià)格糾紛，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的可由價(jià)格主管部門(mén)商物業(yè)管理行政部門(mén)裁定。 第四章 罰則 第二十九條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由縣級(jí)以上政府價(jià)格主管部門(mén)依法予以處罰。 (一 )未按規(guī)定到價(jià)格主管部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù) ,擅自收費(fèi)的； (二 )越權(quán)定價(jià)，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的； (三 )擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)的； (四 )不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的； (五 )提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不相符的； (六 )只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的； (七 )未取得收費(fèi)資格，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的； (八 )未按規(guī)定辦 理《收費(fèi)許可證》年審手續(xù)的； (九 )其它違反本辦法的行為。 第三十條 違反本辦法的規(guī)定，各縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)或者房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者好處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第五章 附則 第三十一條 本辦法由省價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。 第三十二條 本規(guī)定自 2020 年 9 月 1 日起執(zhí)行。原《江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》贛價(jià)房字xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 25 頁(yè) 共 35 頁(yè) [1999]5 號(hào)同時(shí)廢止。 附件 2： 江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單位： 元／每月每平方米建筑面積 等級(jí) 住 宅 類(lèi) 別 辦公樓 (寫(xiě)字樓 ) 商場(chǎng) (商鋪 ) 工業(yè)區(qū) (廠房 ) 多層住宅 (7 層及以下 ) 高層住宅 (8 層以上 ) 一級(jí) 0． 610． 90 1． 01— 1． 50 8． 01— 12． 00 10． 01— 13． 00 由各設(shè)區(qū)市價(jià)格主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政府指導(dǎo)價(jià) 二級(jí) 0． 410． 60 0． 81— 1． 00 5． 01— 8． 00 7． 01— 10． 00 三級(jí) 0． 210． 40 0． 510． 80 3． 0l— 5． OO 3． 01— 7． 00 四級(jí) 0． 100． 20 0． 300． 50 1． 003． 00 2． 00— 3． 00 高 檔 住宅 區(qū) 、別 墅 區(qū)主 要 依據(jù) 業(yè) 主的 要 求和 所 提供 的 服務(wù) 內(nèi) 容， 質(zhì) 量和 深度 ， 按 雙 方協(xié) 議 確定 。 以 解 困房 (經(jīng) 濟(jì)適 用 住房 )、福 利房 (房 改房 )為 主的 住 宅 ，可 參 照上 述 各類(lèi) 標(biāo) 準(zhǔn)的 70％收取。 3 、 獲 得 全國(guó) 城 市物 業(yè) 管理 優(yōu) 秀示 范 稱(chēng)號(hào) 的 物業(yè) 、 省城 市 物業(yè) 管 理示 范 稱(chēng)號(hào) 的 物業(yè) 、省 城市 物 業(yè)管 理 優(yōu)秀 稱(chēng) 號(hào)的 物 業(yè)，其 服務(wù) 收費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)可 分 別在 上 表各 等 級(jí)最 高 標(biāo)準(zhǔn)的 25％、 1 5 ％和 10％ 以 內(nèi)上 浮 。 4 、 各 類(lèi) 機(jī)動(dòng) 車(chē) 停車(chē) 費(fèi) 按各 設(shè) 區(qū)市 、 縣所 在 地收 費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí) 行。 附件 3： 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)分?jǐn)偡绞? 轉(zhuǎn) 供 電 、 二 次 供 水 分 攤 公 式 ： 用 戶(hù) 實(shí) 用 量 x(單價(jià) + 總 損 耗 費(fèi) 247。全部用 戶(hù) 實(shí) 用 量 ) ；電 梯 、中 央 空 調(diào) 分 攤 公 式 ：用 戶(hù) 使 用 建 筑 面 積 x [ ( 耗費(fèi) + 人工費(fèi) )247?？?使 用 建 筑 面 積 ] xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 26 頁(yè) 共 35 頁(yè) 附件二： 住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 一 級(jí) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn) （一） 基 本 要 求 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國(guó)家二級(jí)以上資質(zhì)證書(shū)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立質(zhì)量管理體系和管理體系。 應(yīng)有完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范 簽定物業(yè)管理合同。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在小區(qū)管理中建立本企業(yè)的形象識(shí)別系統(tǒng)：服務(wù)理念、行為規(guī)范（專(zhuān)業(yè)著裝、佩戴標(biāo)志、語(yǔ)言規(guī)范、文明服務(wù)）、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)等。 物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，曾擔(dān)任一年以上項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 管理人員應(yīng) 100%持有物業(yè)管理上崗證書(shū)，特種作業(yè)員工應(yīng) 100%持有政府或?qū)I(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。 一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。 物業(yè)管理企業(yè)廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理（業(yè)戶(hù)檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等） 小區(qū)應(yīng)設(shè)置“服務(wù)中心”，實(shí)行 24 小時(shí)服務(wù)接 待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。 適應(yīng)業(yè)主需求，開(kāi)展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)。公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目。 1采取多種形式如走訪業(yè)戶(hù)、懇談會(huì)、電話溝通、問(wèn)卷調(diào)查等，每年與 50%以上業(yè)戶(hù)作有效溝通，每年有效投訴處理率 100%。每年進(jìn)行一次滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)，有效樣本覆蓋率＞ 20%，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)。 1建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。 1適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。 1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況 。 1按規(guī)定管理使用公共維修基金。 （二） 房 屋 管 理 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。 房屋外觀（包括屋面、天臺(tái)）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無(wú)污跡，無(wú)破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。 空調(diào)安裝統(tǒng)一有序，支架無(wú)銹蝕；有條件的組織實(shí)施冷凝水集中排放。 陽(yáng)臺(tái)封閉符合市 容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。 無(wú)超出設(shè)計(jì)或統(tǒng)一設(shè)置的外凸防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽(yáng)蓬以及屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。 房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對(duì)私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益現(xiàn)象及時(shí)勸止、報(bào)告。 小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖。小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門(mén)、戶(hù)及其他公共配套設(shè)施場(chǎng)地標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范、美觀。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 27 頁(yè) 共 35 頁(yè) （ 三） 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 養(yǎng) 護(hù) 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無(wú)事故隱患。有 設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、 檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。 實(shí)行 24 小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按 雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)?；卦L率 90%以上。 水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程， 定期進(jìn)行消防演習(xí)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。 道路、停車(chē)場(chǎng)平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率 98%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。 維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行 良好。 對(duì)設(shè)備故障及重大事件有完 善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。 辦理房屋及公共設(shè)施設(shè)備損壞險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)。 各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全。 各設(shè)備房及公共場(chǎng)所、場(chǎng)地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 1停水、停電在接到相關(guān)部門(mén)通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶(hù)；設(shè)有備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)的按規(guī)定時(shí)間啟用。 （四） 公 共 秩 序 維 護(hù) 小區(qū)主出入口 24 小時(shí)立崗值班。 對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次。 中央監(jiān)控室 24 小時(shí)實(shí)施監(jiān)控。 應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患 部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施登記管理，并引導(dǎo)車(chē)輛出入，有序停放車(chē)輛（含非機(jī)動(dòng)車(chē)）。 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理；對(duì)可疑人員作盤(pán)問(wèn)、登記管理；對(duì)訪客指引行走路徑。 對(duì)火災(zāi)、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 28 頁(yè) 共 35 頁(yè) （ 五 ） 保 潔 服 務(wù) 一、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 （不少于以下頻次） 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道 （ 1）公共綠地 1 次 /天 清理 （ 2）硬化地面 2 次 /天 清掃 （ 3）主次干道 2 次 /天 清掃 （ 4）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品