【正文】 崗位培訓(xùn)，物業(yè)管理上崗證培訓(xùn)； 2．崗位培訓(xùn)： 公司簡介、管理理念、公司的發(fā)展目標(biāo)、綿繡 365 小區(qū)的概況、服務(wù)意識、員工守則、公司規(guī)章制度、職業(yè)規(guī)范、安全消防教育、 ISO9001 質(zhì)量前期介入熟悉環(huán)境 物業(yè)接管驗收 人員進駐 日常物業(yè)管理 綠化清潔人員 工程維修人員 安管人員 物管人員 財務(wù)人員 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 9 頁 共 35 頁 體系知識、普法知識、智能化物業(yè)管理。如消防、大門崗、停車場、保潔、綠化、維修等應(yīng)知應(yīng)會。 十二、必要的物資裝備計劃情況 1．管 理人員住房（安管人員 22 6 ㎡ /人） 約 130m2 2．管理用房（辦公室、倉庫、財務(wù)室、資料室） 約 200m2 3．通訊設(shè)備 電話主機 1 部，分機 4 部，對講機 8 部 4．辦公設(shè)備 電腦： 3 臺（經(jīng)理室、綜合部、財務(wù)室） 打印機： 1 臺 復(fù)印機： 1 臺 吧 臺： 1 張 辦公桌： 10 張 辦公椅： 20 把 會議桌： 1 套（用于召開各類會議及培訓(xùn)） 文件柜： 4 組 檔案柜： 1 組（裝修時制作用于存儲業(yè)主檔案） 5．安保裝備 巡邏自行車、手電筒 6．維修工具：萬用表、搖表、電工勞保用品（高壓絕緣鞋、電工包）、組合套筒扳手、應(yīng)急照明燈、人字梯等。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 10 頁 共 35 頁 十三、檔案的建立與管理 1．建立 設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護、運行記錄臺帳； 投訴處理記錄； 消防檢查檔案； 各崗位交接班記錄； 財務(wù)報表； 文書檔案； 小區(qū)設(shè)備的使用說明； 房屋驗收圖紙 2．管理流程 見右框圖： 十四、管理費用預(yù)算方案 （ — ）日常運作費用 （ 55 人） 經(jīng)理 1 人 2200 元 /月 1 人 =2200 元 /月 助理 2 人 1500 元 /月 2 人 =3000 元 /月 分類 裝訂 編碼 借閱 建檔 檔案 登記 歸還 批準(zhǔn) 檔案 存檔 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 11 頁 共 35 頁 主管 4 人 1000 元 /月 4 人 =4000 元 /月 出納 1 人 800 元 /月 1 人 =800 元 /月 物業(yè)管理人員： 4 人 700 元 /月 4 人 =2800 元 /月 保安 21 人 班長 3 人 750 元 /月 3 人 =2250 元 /月 隊員 18 人 650 元 /月 18 人 =11700 元 /月 保潔 15 人 400 元 /月 15 人 =6000 元 /月 維修 3 人 800 元 /月 3 人 =2400 元 /月 綠化園藝師 2 人 800 元 /月 2 人 =1600 元 /月 內(nèi)勤員 2 人 500 元 /月 2 人 =1000 元 /月 小計： 37750 元 /月 3 年合同期內(nèi)物價上漲因素，計提 15%的上浮工資 37750 元 /月 15%= 元 /月 37750 元 /月 14%=5285元 /月 37750 元 /月 %= 元 /月 5. 辦公費用 通訊 費 500 元 /月 辦公費用（含水、電、辦公日耗品等） 5000 元 /月 6750 元 /月 : 500 元 /月 300 元 /月 300 元 /月 888 戶 3 元 /戶月 =2664 元 /月 修 500 元 /月 、樓道路燈電費估算 20200 元 /月 （滅蚊蠅） 150 元 /月 300 元 /月 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 12 頁 共 35 頁 （電池、巡邏自行車修理費用） 100 元 /月 （對講機、電腦、打印機、復(fù)印機） （ 10080+12020+1300+8500） %247。部 ) 3600 元 /年 12 月 =3000 元 /月 (2～ 17)小計 ： /月 小計合計 ： 元 /月 （總費用 89837. 38 元 /月 5%） = 元 /月 多層按 元 /㎡計算物業(yè)管理費用、高層按 元 /㎡計算物業(yè)管理費用 ，營業(yè)稅率按 %,則應(yīng)納營業(yè)稅 : ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ ) %= 元 /月 10%提取 利潤 : ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ ) 10%=6948 元 /月 共計支出 ： 元 /月 總計收入（ 104580元 /月） ： （多層： 元 /㎡月 ） ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ )=69480 元 /月 （依據(jù)南昌物價針對小區(qū)實際收費露天轎車停車費： 75 元 /月、室內(nèi)轎車停車費： 160元 /月） 室內(nèi)車位 160個 160 元 /月 =24000 元 /月 室外車位 148個 75 元 /月 =11100 元 /月 利潤 ： = /月 按方案預(yù)算 ,物業(yè)公司每月虧損 元 ,但此可通過物業(yè)公司開展多種經(jīng)營 ,如停車費的收取、家政服務(wù)、中介服務(wù)、維修服務(wù)等經(jīng)營，可彌補此缺口 ,物業(yè)公司按此可可收支平衡。作為在實行專業(yè)化、企業(yè)化物業(yè)管理公司，通過近兩年的學(xué)習(xí)實踐探索，我們在物業(yè)管理方面積累了豐富的管理和服務(wù)經(jīng)驗 ,并將其運用到實際的服務(wù)工作中去。其中消防安全、設(shè)備運行要求尤其嚴(yán)格。 無論保 安消防工作、日常業(yè)主維維修，還是其他特約性服務(wù)，都必須強調(diào)服務(wù)質(zhì)量，而權(quán)衡服務(wù)質(zhì)量的主要依據(jù)是服務(wù)的時效性。如保安消防問題，保安員應(yīng)在接到或發(fā)現(xiàn)險情時 5 分鐘內(nèi)進場處理，日常業(yè)主報修或發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞，維修工應(yīng)在 20 分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場處理。 ，提升服務(wù)功能，提高經(jīng)濟效益。 這些服務(wù)項目，方便了業(yè)主，增加了企業(yè)效益，為物業(yè)公司良性發(fā)展擴大了資金積累，增強了發(fā)展后勁。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。用語文明，談話自然。 精神振作，姿態(tài)良好。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，招惹時不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。 熟悉本崗位的任務(wù)和工作程序，注意發(fā)現(xiàn)可疑人、物、事，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。 值班期間，對崗位內(nèi)發(fā)生的情況認(rèn)真處理，做好記錄，信息情報交接完整、準(zhǔn)確。 紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。用語文明，談話自然。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。 當(dāng)有車駛?cè)?/出車場，應(yīng)立正敬禮。提醒車主關(guān)好車門、車窗，并帶走車內(nèi)貴重物品。 詳細(xì)登記車輛出入時間，并做好交接記錄。紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。用語文明，談話自然。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。 對進入工地現(xiàn)場參觀人員必須由銷售人員陪同，并檢查必須佩戴安全頭盔，不得穿高根鞋。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 17 頁 共 35 頁 物業(yè)管理事項咨詢和簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容及相關(guān)問題的解答 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。 熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、管理處各項規(guī)律制度、收費標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成。 耐心解答顧客提出的有關(guān)錦繡 365 物業(yè)管理事項的疑問，對于不清楚的問題要向客戶說明情況，并想辦法予以解決。 經(jīng)常保持與開發(fā)商之間的溝通，隨時了解有關(guān)工作進度等相關(guān)問題。 不斷學(xué)習(xí)、了解有關(guān)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的最新信息，特別是法律、法規(guī)條款。 公共設(shè)施擦拭、無塵，無痕跡。 墻壁擦拭、無黃色積垢及其它污漬。 售樓中心內(nèi)隨時擦拭桌面、辦公臺等，每 批參觀人員離開后隨時清掃、擦拭。 售樓大廳、辦公場所外圍車場等隨時清掃，每周（或三天）清洗一次。人，保潔員標(biāo)準(zhǔn) 600 元 /月 保潔員：女， 3040 歲，身高 以上，統(tǒng)一服裝，有賓館服務(wù)經(jīng)驗或知識。有豐富的物業(yè)管理專業(yè)知識，有一定的組織協(xié)調(diào)能力。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 18 頁 共 35 頁 十七、日常管理運作 全面推行 XXXX 公司導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系及參照《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)進行小區(qū)內(nèi)日常服務(wù)包括：機電運行、治安、車輛、清潔、綠化、綜合事務(wù)、設(shè)施維護保養(yǎng)管理。 治安、消防、車輛管 理、監(jiān)控： 工作內(nèi)容：公共秩序、消防設(shè)施；違章行為、車輛出入停放、處理突發(fā)事件。 道路清潔：循環(huán)清掃；每月用水沖刷一次； 樓道保潔：清掃 1 遍 /2 天； 垃圾清運：清運 2 次 /天（裝修垃圾除外）；。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 19 頁 共 35 頁 5．綠化養(yǎng)護管理： 工作內(nèi)容：澆水、修剪、清潔； 工作要求：澆水（根據(jù)氣候而定）；定期修剪；清掃：（ 1 次 /3 天）。 屋面：每年作回訪檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損滲漏及時修補。 機電設(shè)備運行與保養(yǎng) 主要內(nèi)容： 1）負(fù)責(zé)水電的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 檢查項目：電梯機組、二次供水系統(tǒng)、低壓配電箱、智能化系統(tǒng)、消火栓、干粉滅火器、小區(qū)停車管理系統(tǒng)。 維護生活秩序。 1） 加強制度落實，明確責(zé)任，整個小區(qū)實行 24 小時全方位巡xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 20 頁 共 35 頁 視； 2）加強車輛管理采用出入證的管理方式。 綜合管理。 溝通與住戶之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。 開展豐富多彩的社區(qū)文 化活動。 大力發(fā)展公共關(guān)系。 第五章：其它 一、 物業(yè)管理服務(wù)費于本物業(yè)交付使用之日起按月計收。 二 、 屬業(yè)主和開發(fā)商的場地 屬開發(fā)商的停車場收費的交付我方代為管理，除去人員和場地管理成本費用，其盈利按 50%利潤分成。月收取管理費 三、 單體房屋應(yīng)減少衛(wèi)生死角，各單元應(yīng)增設(shè)保潔用水； 四、 管驗收前達到四通標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，請及時上報省計委、省建設(shè)廳。 第二條 經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并已獲得省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在本省范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取 費用的，應(yīng)遵守本辦法。 本辦法所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人。 本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會 (或物業(yè)業(yè)主 )、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等進行公共性服務(wù)、專項性服務(wù)以及提供其它與使用人生活相關(guān)的公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)時按規(guī)定收取的費用。各級人民政府房xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 22 頁 共 35 頁 地產(chǎn)行政主管部門要協(xié)同政府價格主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。主要包括：物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、