【正文】 地下室小區(qū)變配電室 間地下室住戶用電專用配電室 間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心 間號樓一層電梯 部至號樓共個樓梯相 關 信 息小區(qū)共個梯個地下車庫出入口個小區(qū)主入口個小區(qū)出口個消防通道個人行消防通道號樓獨立幢獨設個出入口,二期未開發(fā)。.項目物業(yè)管理分析小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠，規(guī)模屬中小型，又號樓為獨立幢，與二期形成一個小區(qū)三個組團格局。該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應分離管理，商業(yè)店面實行開放式管理，住宅應實行全封閉式管理的模式。該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族,素質和收入水平較高，對物業(yè)管理水平要求也較到位，加之按小區(qū)的配套檔次也較高。收費項目及標準報備.關于物業(yè)管理收費的初步意見法律依據：國務院《物業(yè)管理條例》發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、福建省《福建省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，并根據泉州本地的物業(yè)管理市場實際情況制定。／.０物業(yè)管理費（住宅改辦公）178。／１門鏡可視對講系統(tǒng)戶元信報箱戶元車輛服務地下車位維護費個月元臨時維護費(四輪機動車) 小時以內不收費次元臨時次元過夜自行車輛元次臨時輛元／次過夜輛／月元電動車輛元臨時輛元過夜輛／月元／月含充電費摩托車輛元次輛元過夜輛／月元／月裝修管理裝修暫收款每戶元裝修驗收合格后歸還樓道修繕費元／套公共部分水電周轉金元／套電梯電費地面二層以上地面架空一層以上按系數分攤二次加壓水泵運行費變頻泵加壓層按建筑面積分攤公共水電費按建筑面積分攤說明：一梯兩戶電梯電費的系數分攤法：地面一層住戶不分攤電費，地面架空的層按系數“”分攤電費，各樓層住戶按所在層數計分攤系數：每戶應分攤電費應分攤電費各樓層樓系數（應分攤電費各樓層系數之和）本梯位當月電費總量當月電費單價例：設某梯位層共戶（地面為架空）某月電梯共用電度，每度電為元層的住戶電梯電費為[()]元。兩梯兩戶的電費分攤方法：每戶應分攤電費應分攤電費各樓層樓系數（應分攤電費各樓層系數之和）本梯位兩部電梯當月用電之和當月電費單價；二次加壓水泵運行費的分攤方法；加壓層每戶應分攤運行費（運行費總和應分攤水費總量（噸））該戶用水量；公共水電費每戶應分攤數量該戶建筑面積住宅總面積公共水電費總量。針對項目特點，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員進出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶＋規(guī)范”法標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全。 所有管理處的對外服務工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內完成。環(huán)境服務管理環(huán)境服務是形象工程。首先分清潔和綠化制定出不同的標準。 按照國際環(huán)境質量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。機電設備的維保管理小區(qū)機電設備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。 定人定機制：將重要的機電設備的管理責任分包到具體的員工身上，然后將該設備的狀態(tài)與該員工的獎金、工資、獎罰量化，以保證設備的運行狀態(tài)。 不均衡管理：針對設備的維護特點來安排設備的維修養(yǎng)護工作。內部運行機制內部管理機制全方位地推行了標準化管理。各項規(guī)章制度公 眾 制 度《裝修管理規(guī)定》 裝修施工隊和裝修方案的選擇. 為了更好地對二次裝修的進行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實力強、信譽好、經過培訓取得合格證書的裝修企業(yè)。 裝修申報. 住戶裝修，必須提前七天向項目管理中心申報，公共事務助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。 裝修審批. 業(yè)主必須如實填報裝修內容，并向項目管理中心提交裝修設計圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應先向消防部門辦理報批手續(xù)）。. 業(yè)主（住戶）收到批復后,交納裝修管理押金,帶領選定的裝修隊負責人到項目管理中心辦理施工人員登記手續(xù)。 施工管理. 所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。. 施工時間，業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。. 施工時間：每天施工時間為：—：，：—：。. 管道供氣設施和燃氣用具（必須符合國家規(guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報相關單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。. 空調應按安裝在項目管理中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調架由項目管理中心設計，統(tǒng)一式樣安裝。. 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。. 隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。. 竣工驗收后，由項目管理中心驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。經過次驗收不合格者，項目管理中心可另行指定施工單位進行施工，所發(fā)生的費用由業(yè)主（住戶）承擔。 《住宅裝修管理公約》為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益,并對裝修施工隊伍有序管理,特制定本規(guī)定。同時，要接受管理中心對其進行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項和違規(guī)處罰等方面的培訓和管理。各施工隊還必須加強內部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術工種工人要證件齊全。超時施工，管理中心有權責令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向項目管理中心申報。 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場地，違者每人每次扣違約金元。 施工隊應絕對按《福建省住宅裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。 每項工程驗收后，經個月再復驗，確定無質量問題和其他違章現(xiàn)象時，可退回施工押金。本規(guī)定旨在加強、規(guī)范物品搬進（出）管理。維護區(qū)內居民及商家、單位利益。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向項目管理中心申報，項目管理中心應及時通知公共事務助理，并向其它部門傳達，并保證在搬進（出）物品時提供方便。項目管理中心安防人員均有責任對所有物品搬進（出）進行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理，并在有需要時聯(lián)系治安大隊支援；本區(qū)出入口崗亭值勤治安員須密切注意進出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時進行檢查、處理。區(qū)內發(fā)現(xiàn)有關可疑情況并且當事人逃脫時，應立即以對講機、電話等迅速與出入口崗亭及安防員聯(lián)系，報告有關特征并請示截停，有關人員接到截停請示時須及時反應并予截停、盤查。經盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時，須及時移交派出所處理。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時向安防隊長匯報，安防隊長應準確及時記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時間、地點、人、事等要素齊全。除帶頭遵守各項房管法規(guī)、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外,還必須履行下列職責： 根據房管法規(guī)、政策法令、公司的各項規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實行“管理目標、經濟指標”責任制，對住宅區(qū)的房屋、公共設施組織驗收、接管，對住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護、財務收支及有關區(qū)政建設、社區(qū)文化等實施全面管理。 結合住宅區(qū)實際，建立、健全各項規(guī)章制度，檢查、督促員工認真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀，維護集體榮譽。加強員工的團隊協(xié)作，定期對員工進行考核，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關心員工的生活、福利，調動員工的積極性。 堅持“取之于民、用之于民”的收費和使用原則,審批資金收支,嚴格按財務制度辦事,努力增收節(jié)支,合理使用管理費,不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費。 參加物業(yè)管理業(yè)務培訓，不斷提高自身素質，完善小區(qū)各項管理規(guī)章制度和崗位責任制度。 積極配合有關部門做好住宅區(qū)有關的工作。 事務助理崗位職責事務助理在項目經理的領導下，組織領導員工對樓宇、公共設施、治安、交通、綠化、清潔等實施全面管理，并向項目經理和住戶負責。 負責每月向項目經理提交工作計劃及工作總結。 向項目經理提交用人計劃。 堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投訴要有耐心解釋，及時處理（一般在小時內處理完畢）。 熟悉住宅區(qū)樓宇的結構、樓宇的排列、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法和開關位置；樓宇和公共設施的維修養(yǎng)護要領和常見故障、常用維修辦法；住戶的各類、數量、居住人員情況；督促員工及時收繳管理費，收繳率達。 堅持定期詳細巡查住宅區(qū)，檢查本部門及其它部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時安排處理并改進有關工作。 督導有關員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規(guī)定，配合公安機關、居委會搞好人口管理和計劃生育工作。 前臺監(jiān)控員崗位職責管理中心是整個住宅區(qū)的控制紐帶，負責對接到的各類信息進行處理，及時反饋、調度并安排有關人員執(zhí)行。其具體職責是： 必須熟悉住宅區(qū)管理中心各類管理人員的職責范圍及特長,熟悉住宅區(qū)樓宇的結構、樓座的排列、單元戶數、業(yè)主、住戶情況及各類設備、器材布置及其控制范圍。 通過各類通訊設施，及時通知有關人員處理有關事宜。 密切監(jiān)視報警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號，及時處理并做好記錄。 指揮處理各種緊急情況，下達作戰(zhàn)方案，必要時通知有關領導或向社會機構求助，并做好詳細記錄。 住戶裝修或專業(yè)技術人員需要暫隔離某報警點時,應積極配合及時恢復并做好記錄。 完成管理中心經理交辦的其它任務。 必須具備工民建的有關知識,能編制工程預結算,懂得房屋結構特點以及使用要求。 掌握小區(qū)內房屋的分布情況、結構類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。 組織維修員對小區(qū)內房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 定期對維修工進行思想教育與維修技術的培訓,提高維修工的思想和技術素質。 完成項目管理中心經理交待的其它任務。 加強學習業(yè)務知識，具備工民建的基礎知識，能識讀施工圖紙，繪制簡單的平面圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚準確地在圖紙上標出發(fā)生故障的位置。 經常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。 土建維修工在維修樓地面時，必須首先準確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護設備。 愛護工具。若有損壞，要查清原因劃清責任，報主管處理。 負責水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費的收繳工作。. 上門維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務周到。. 不得向住戶索要小費或好處，或者收費不開收據，更不能多收、少收、不收費。. 尊重住戶的要求，未經同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。. 不得在維修家用電器時，偷竊配件或更換配件時以次充好，讓住戶蒙受損失，一經發(fā)現(xiàn)，除責令其賠償相應的損失外，管理處給予辭退處理。. 完成項目管理中心經理交待的其它任務。 在項目內部通過會議活動等形式，增進干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關系。 充分利用傳媒和鄰里活動，宣傳本公司和小區(qū)的形象。 開展員工禮儀培訓，組建禮儀服務小組，為住宅區(qū)居民提供有償禮儀服務。 項目中心電腦文檔人員崗位職責 負責住宅區(qū)工程圖紙、住戶資料和管理中心文件資料等統(tǒng)一管理工作。所有資料分門別類，制作檔案目錄,并在檔案柜上標明存放類別，以便迅速查找資料。. 住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請資料、房屋維修資料、驗房登記表。. 管理中心資料：管理規(guī)章制度、管理中心崗位責任制度、國家有關法令制度和文件、人事資料、小區(qū)基本情況總匯。 負責管理中心打字、復印和傳真等工作，并負責文件的報送、收取和管理中心報刊、信件發(fā)放。 承辦管理中心各類會務工作，會議通知、議程安排、會場布置、會場服務以及做好會議記錄、整理會議紀要。 完成管理中心經理交待的其它任務。對安防員人選堅持以歲以下、高中文化以上、思想品德好、身體健康和身高米以上為標準，主要從退伍軍人錄用。對安防員隊伍的發(fā)展和建設負有全面責任。 負責與派出所的工作聯(lián)系，做好防范工作。 負責安防隊的日常工作安排，合理調配人員。 負責隊員的出勤考核，堅持白天和夜晚查崗制度。公正地評價隊員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實，否則視作失職。 負責隊員的政治思想教育工作。 定期組織隊員進行常規(guī)訓練、思想文化學習和學習火警、菲警以及突發(fā)事件的應急措施、救生知識，定期組織隊員參加管理處消防訓練，幫助每個隊員都能按管理中心的要求達標。 帶領并督促全班搞好訓練，不斷提高素質和業(yè)務水平。 督促全班積極參加文體活動，鍛煉身體，增強體質。 全面、統(tǒng)一協(xié)調全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊，文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好的安防形象，嚴格執(zhí)行作息時間制度。 詳細收集住戶意見和發(fā)現(xiàn)質量問題，及時做好處理，并迅速上報。 巡查員崗位職責安全巡查員負責小區(qū)的治安巡邏工作及督查工作，其職責如下： 熟悉住宅區(qū)樓宇的結構、單元戶數、樓座排列、各種公用設施、設備的分布位置，各類公共場所的使用性質和服務對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。 加強復雜地段和事故多發(fā)地段的治安巡邏。 發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設法擒拿、報告，必要時或扭送公安機關處理。 協(xié)助配合其他安防崗位人員和管理處需及時解決的事項,及時報有關人員處理。 交通、車輛管理員崗位職責為了維護本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員的積極作用，使車輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責： 住宅區(qū)交通、車輛管理員在安防部主管的直接領導下，對小區(qū)交通安全、停車場行使管理權。對待車主、住戶熱情有禮