【正文】 安人員的調(diào)度和管理。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負責賠償。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。內(nèi)部管理制度（各崗位職責）3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； ，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標； ，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；3．2經(jīng)理助理崗位職責、指導、監(jiān)督、把關(guān)； ； ； ；，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%； 、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； ，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作；E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理； H、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。人員配置和人員的素質(zhì)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。則：每日所用電費為：（60瓦/盞200盞12小時30日/月）B、智能化網(wǎng)絡(luò)運行等綜合： C、共計為：:每部電梯按每天15元計算則運行電費為： 10部15元/天30天 = 150元/天30天 =4500元/月維修保養(yǎng)費用為。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：一、基本服務(wù)：簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度；管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情；建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。二、公共服務(wù)（一）安全管理小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；1監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；1別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；1小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；1對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；1對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理；1對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。通知業(yè)主裝修事項。2小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；2對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）；（四）設(shè)施、設(shè)備管理2建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運行正常；3對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；3載人電梯早6點至晚上12點正常運行；3消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；3路燈、樓道燈完好率不低于80％3容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；住宅小區(qū)；三年內(nèi)獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內(nèi)成為湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。針對XX住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立物業(yè)管理方案。二、管理組織公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復合型的管理隊伍，對XX住宅小區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上、拙者下”。三、管理特色及創(chuàng)新點公司堅持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。傾聽業(yè)主的心聲，在XX住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃（一）、近期工作目標第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；第二年內(nèi)，創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)；第三年內(nèi)，創(chuàng)街道文明和諧社區(qū)。完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。由創(chuàng)優(yōu)小組按要求巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導小組做好社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導、監(jiān)督工作。五、人員的配備和職責物業(yè)管理部門預定編23人，其中經(jīng)理1名。保安7名，設(shè)保安隊長1名；負責住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序。清潔工6名；負責社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。負責小區(qū)綠化帶的植種、灌溉、養(yǎng)護、管理。保管員1名，負責保管、發(fā)放物業(yè)公司物品，發(fā)放業(yè)主住宅鑰匙。檔案管理人員名，負責社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。XX市XX物業(yè)管理有限責任公司二0一二年六月二十八日第四篇：高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理方案高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理方案“”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積㎡；商鋪面積㎡；地下停車場㎡；地上停車場㎡；車庫個。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。公司是具有物業(yè)管理二級資質(zhì)的股份制企業(yè)?，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達多萬㎡。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。追求目標：以公司經(jīng)營為主導，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。在實際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個重點：完善服務(wù)、誠信待人。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景線。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。一、公司追求目標：◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上；◆ 報修及時率達到100％；◆ 清潔管理無盲點；◆ 設(shè)備設(shè)施完好率達到98％以上；◆ 小區(qū)路燈完好率達到100％；◆ 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災責任事故；◆ 有效投訴處理率100％；◆ 服務(wù)滿意率達95％以上；◆ 綠化完好率達到98％以上；◆ 道路完好率達到98％；◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％；◆ 無服務(wù)安全事故發(fā)生。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。四、物業(yè)管理制度管理處經(jīng)理職責；管理人員崗位職責；作業(yè)人員崗位職責；員工培訓；管理處運作管理工作規(guī)程；人事管理及員工培訓、考核制度；五、管理處運作管理規(guī)程內(nèi)部運作管理辦法小區(qū)秩序管理；清潔管理；綠化管理；消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；供配電設(shè)備管理；給排水設(shè)備管理；共用設(shè)施和共用場地管理；安全操作規(guī)程；特約服務(wù)管理規(guī)定。本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。（2）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（4）負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。保潔部（1）負責管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（3）上級領(lǐng)導交辦的其它工作。（2）負責物業(yè)機電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。（4）上級領(lǐng)導指派的其它工作。（2）負責小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護工作。秩序管理部（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（3）負責小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（5）上級領(lǐng)導交辦的其它工作。（2）負責業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（4）配合辦公室開展員工培訓工作。二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 人。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。新員工上崗培訓期為180天。二、在崗員工循環(huán)培訓通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。第五篇：高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理方案《XXXX》住宅小區(qū)物業(yè)管理方案第一章 對現(xiàn)時管理工作的意見及接管后的改善建議 第一節(jié) 調(diào) 研一、“XXXX”是位于XXXX區(qū)的高尚純住宅小區(qū)，公元XXXX年建成使用，是在國內(nèi)較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區(qū)（其中近一半為企業(yè)老板和行政公務(wù)人士）。為使“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理工作水準真正達標、上檔次，充分滿足業(yè)主、使用者的服務(wù)需求，《吉瑞》物業(yè)管理公司在開展了多次實地調(diào)研及專業(yè)分析上，針對“XXXX”物業(yè)管理的各個要素，了解其具有的各項特點以及物業(yè)管理工作的難點和重點，確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。1，利益的根本矛盾：現(xiàn)時物業(yè)管理機構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù)，酬金收取標準按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。178。GM花園小區(qū)乃94年投入使用，現(xiàn)時在環(huán)境、設(shè)施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機構(gòu)處于較被動狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務(wù)之意識。物業(yè)管理服務(wù)意識被動：現(xiàn)時“GM花園”物業(yè)管理機構(gòu)提供之服務(wù)內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。物業(yè)形象服務(wù)缺乏：物業(yè)形象是物業(yè)價值的體現(xiàn)，物業(yè)價值是業(yè)主的利益。私人個性服務(wù)缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時各有不同。178。一、管理服務(wù)思路現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“XXXX”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。二、物業(yè)管理改進工作為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀功能”。物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。制定業(yè)主、使用者個性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。引入住區(qū)形象設(shè)計與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求經(jīng)過我們的調(diào)研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)將應(yīng)用S物業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)和社會影響，開展物業(yè)租賃推廣服務(wù)項目。為適應(yīng)“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內(nèi)全面建立標識導視系統(tǒng)（VI），所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。“GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、EMIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達到質(zhì)量。實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。并舉辦網(wǎng)球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區(qū)活動，加強業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識。加強各方溝通，保障專業(yè)服務(wù)。同時，我們也將與各相關(guān)部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)