【正文】 根據(jù)上述不同等級的保安要求，我們制定了相應(yīng)的保衛(wèi)制度，配置了相應(yīng)的警力布置，以確保保衛(wèi)對象的安全及消除任何對小區(qū)的危害。隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶：每月修剪一次，定期澆水，關(guān)鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養(yǎng)護。B、檔案管理除詳細記錄管理過程外，一個重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足，改進管理工作，原始資料除收集、整理，編入檔案時初步分析外，應(yīng)形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納，反映管理漏洞，提出報告和可行性整改意見，物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。自我培訓(xùn)：主要是電大、夜大、函大等形式。我們確定了極具針對性的GM花園小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)目標(biāo)，確立了全員培訓(xùn)計劃。獎懲機制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才? 我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客――員工，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的專家能手，我們倡導(dǎo)競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出，同時也避免了企業(yè)人事決策中的人情因素和憑工齡提拔的不良弊端。各級人員均有詳細的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在“二維”分析圖上反映出來。工作經(jīng)驗：所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其它相關(guān)管理工作經(jīng)歷。在整個過程中，經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。違章處理率95%100%處理違章項目／違章目總計100% 22管理費收繳率98％以上99％以上管理費實際收繳額／管理費應(yīng)計收繳額100％1．100％辦理各種費用銀行托收；2．及時提示住戶欠款；3．屋村事務(wù)助理及時上門提示按時交納管理費23居民對物業(yè)管理滿意率95％99％(對管理滿意戶數(shù)＋基本滿意戶數(shù))／參加業(yè)主評議戶數(shù)100%1．科學(xué)的住宅管理手段與溫馨服務(wù)相結(jié)合，編識無漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；2．加強重點業(yè)主的走訪，重點解決問題；3．以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得業(yè)主的支持。2．人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計劃落實； 3．培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合，強化培訓(xùn)結(jié)果。倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強居民自治意識。物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數(shù)調(diào)整的原則。物業(yè)管理服務(wù)意識被動：現(xiàn)時“GM花園”物業(yè)管理機構(gòu)提供之服務(wù)內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現(xiàn)時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。秩序管理部（1）負責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。五、人員的配備和職責(zé)物業(yè)管理部門預(yù)定編23人，其中經(jīng)理1名。二、管理組織公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍，對XX住宅小區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費。D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛管理和其它公共管理”；房屋及設(shè)施設(shè)備管理、養(yǎng)護和管理范圍：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳。為適應(yīng)“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內(nèi)全面建立標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng)（VI），所有文字性標(biāo)識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。第二節(jié)管理服務(wù)思路現(xiàn)代人經(jīng)過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。經(jīng)調(diào)研和分析S物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務(wù)漏項”。178。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強業(yè)主與委托管理機構(gòu)的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。在發(fā)達國家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時候，要主動幫助“守望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。公共管理 在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。三、物業(yè)管理模式居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。（二）環(huán)境管理1按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；1小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；2對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；2定期清除綠地雜草、雜物；2定期預(yù)防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時安保服務(wù)，24小時接待服務(wù)，16小時保潔服務(wù)，將經(jīng)常組織各種活動，增進物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅小區(qū)。收費員1名，負責(zé)收繳業(yè)主物業(yè)費用、商鋪租金、車輛看管等費用，負責(zé)小區(qū)的經(jīng)濟核算。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。二、主要措施◆ 完善各項管理制度和管理規(guī)定；◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；◆ 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；◆ 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄；◆ 各種收費項目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費；◆ 制定大、中修計劃，并負責(zé)實施；◆ 制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施；◆ 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進一步提高物業(yè)管理水平。設(shè)備維修部（1）負責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。（5）上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。經(jīng)調(diào)研和分析吉瑞物業(yè)管理公司認為現(xiàn)時“XXXX”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務(wù)漏項”。我們考慮到在“XXXX”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟富裕的企業(yè)家、企業(yè)高級管理人士和行政公務(wù)人士。開通渠道，保障有效溝通。序號指標(biāo)名稱國標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)測算依據(jù)主 要措 施1公共場所設(shè)施保潔率98％安排、實踐保潔的公共場所、設(shè)施／公共場所、設(shè)施總計100%，責(zé)任質(zhì)量要求細致嚴(yán)格；、休息日、休息時間為保潔重點區(qū)間。14公共文體休息設(shè)施、園林小品雕塑完好率95％99％完好公共文體、休息設(shè)施／公共文體、休息設(shè)施總計100%1．有詳細管理養(yǎng)護計劃；2．保潔員每日保潔3．社區(qū)內(nèi)逐漸培育一種高水平的文化氛圍，住戶自覺愛護；4．開放期間均有管理人員提示住戶愛惜設(shè)施，合理使用；5．部分設(shè)施實行有償服務(wù)，以彌補管養(yǎng)經(jīng)費不足，及時修繕。管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理負責(zé)制。企業(yè)只有管好人，才能管好事。我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂了詳細的員工守則、服務(wù)手冊(見附件)。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為物業(yè)管理贏得人才與人心。?第三節(jié) 激勵系統(tǒng)?激勵系統(tǒng)示意圖：獎懲機制培養(yǎng)提升機制 激勵機制文化活動機制 思想工作機制激勵系統(tǒng)示意圖說明：激勵是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。最后根據(jù)評估考核，及時調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點。在此我們摘錄部分規(guī)章制度。、責(zé)任分明，以＂四有＂促進管理。即除停車場及大門口等地外，其它地點的保安員全都著便裝上崗，配帶隱蔽式無線對講機，隨時與信息處理指揮中心聯(lián)絡(luò)。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形。在人防方面，我們將實施英國的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總控制中心，以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡(luò)。第三節(jié) 保潔、綠化充分展現(xiàn)“GM花園”潔凈、清幽的環(huán)境，體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境，使“GM花園”真正成為一流的花園式住宅區(qū)，為創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)打下堅實的基礎(chǔ)。S物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照ISO9001國際標(biāo)準(zhǔn)及本公司質(zhì)量體系文件要求，對GM花園小區(qū)實施專業(yè)化，規(guī)范化管理。計劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計劃進行落實，靈活運用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進修等。同時也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視現(xiàn)在的職位。實踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強團隊意識和群體的凝聚力。如：引進美國JIT(JUST IN TIME)適時管理模式，對管理層員工實施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責(zé)任意識。我們將要求每位員工都是信息收集員，無論是住戶的要求希望，還是區(qū)內(nèi)各類動態(tài)現(xiàn)象的出現(xiàn)；無論是員工情緒的細小變化，還是物業(yè)設(shè)備的異常反應(yīng)等等，凡是對管理質(zhì)量產(chǎn)生影響的，在自己職權(quán)和能力范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息及時反映給主管或經(jīng)理，以便及時作出處理，并記錄存盤。在管理隊伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實行10%的年淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實現(xiàn)。,技術(shù)人員檢修,確保安全有效。為了將GM花園建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū)，在依照GM花園小區(qū)物業(yè)管理委員會的《GM花園小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容》有關(guān)招標(biāo)書，同時參照中華人民共和國建設(shè)部《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)合S公司“以家為本，服務(wù)社群、精益求精”的宗旨及“人性化管理”、“規(guī)范化服務(wù)”為指導(dǎo)方針對GM花園物業(yè)管理事項進行量化，S物業(yè)管理公司在GM花園進行之物業(yè)管理項目及措施承諾如下： 特別承諾：S物業(yè)管理公司承諾一年內(nèi)將GM花園創(chuàng)建成J市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)、兩年內(nèi)達到省和全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以國家權(quán)威機構(gòu)的認可來檢驗本公司的服務(wù)水準(zhǔn)，同時提升GM花園的社會知名度。創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。溝通服務(wù)缺乏：物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理機構(gòu)委托合同的行為，相互溝通是委托合同進行的重要因素，缺乏溝通將影響服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理系由《吉瑞》物業(yè)管理公司進行。（3）負責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（2）負責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運工作。公司將通過良好的物業(yè)管理，使“”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍，使小區(qū)更增魅力，更上檔次?？头行娜藛T2名，接待業(yè)主的來訪、咨詢、投訴。推行首問負責(zé)制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場；根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目和收費價目；公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。管理手段，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。增加居民歸屬感，提升小區(qū)物業(yè)價值。S物業(yè)管理公司將在“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中突出體現(xiàn)：管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。178。利益的根本矛盾：現(xiàn)時物業(yè)管理機構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù)，酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。“GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運用業(yè)戶信箱、熱線電話、EMIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達到質(zhì)量。、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，