【正文】 均有明確的培訓達標標準，使每一層級員工保持服務知識，技能與服務需求達到動態(tài)平衡。我們設想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立迦南物業(yè)美麗莎管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過 Inter 國際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡系統(tǒng)，蘭州總部的計算機網(wǎng)絡獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關管理服務信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門，蘭州總部可通過電話 網(wǎng)與居住區(qū)計算機網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進行監(jiān)督指導。對于管理處，我們通過要求其按時公布財務賬目，定期提交 管理報告 ，組織 管理處開放日 活動，公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督；對于業(yè)委會，我們將在小區(qū)入伙并達到規(guī)定的條件后依法成立，并從保護業(yè)主權益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強業(yè)委會自治管理的意識和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權力。但是，現(xiàn)階段裝修市場的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主深感困惑。我們擬通過公開招標的方式引入 3— 4 家具有一定品牌，資質(zhì)，售后服務的正規(guī)裝修商進駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主；同時，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個性化的裝修方案以供選擇，實現(xiàn)設計，施工，養(yǎng)護一條龍的套餐式服務。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。迦南物業(yè)自 1999 年開始實施管理體系的全面整合提升。致力于用新型的 以客戶為中心，以流程為導向 的運作取代傳統(tǒng)的 以企業(yè)為中心，以職能為導向 運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。在美麗莎共用設施，設備的管理和維護上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗和專業(yè)的分包方，對其進行持續(xù)的循環(huán)改進和功能擴展，逐步實現(xiàn)對共用設施 ，設備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。美麗莎所有物業(yè)經(jīng)營項目由物業(yè)公司經(jīng)營和管理。生活垃圾客觀構成較為復雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高； 3。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一， (管理模式示意圖略 ) 二，美麗莎管理處組織架構描述 組織架構的設置原則是精簡 高效，一專多能，采用經(jīng)理負責制，簽訂經(jīng)營責任書，實行獨立核算。 物業(yè)主管的職責是負責小區(qū)各種設備，設施的維護，檢修以及業(yè)主的請修工作。 (圖表略 ) 四、美麗莎管理處外部溝通導向圖 (略 ) 外部溝通導向圖說明： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10 1。 4。 第二章 各類人員的素質(zhì)要求，選用辦 法和人員編制情況 提要： 1，人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性； 2，樹立 管理者就是培訓者 的觀念； 一，管理人員素質(zhì) 管理處經(jīng)理：大學本科以上學歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構想，具內(nèi)審員資格。 行政，財務主管：大學本科學歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 素質(zhì)描述： (略 ) 二，管理服務人員配備 在人員的配備和 選拔上，我們始終堅持如下原則： 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力； 擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性； 注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證迦南物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗，優(yōu)勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為確保對美麗莎實施物業(yè)管理的高起點和高水平，我們按照科學性和實用性的原則進行論證，并結合實地調(diào)研，制訂出美麗莎管理處詳細的物資裝備計劃 (詳見附表 )。 二，物業(yè)管理服務定位 秉承 服務業(yè)主，報效社會 的核心理念，我們著力在美麗莎營建安全，舒適，便利的居家及商業(yè)環(huán)境， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 13 并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值， 實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。 第二章 配合銷售的措施 八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。 二，提供物業(yè)管理咨詢 美麗莎公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現(xiàn)場，負責物業(yè)管理方面的咨詢服務，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答； 三，提供物業(yè)管理培訓 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理 方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 14 四，提供護衛(wèi)及保潔服務 在美麗莎正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務和保潔服務，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權和調(diào)配權，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一，財務管理模式 (略 ) 說明： 在美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由迦南市美麗莎置業(yè)有限公司行使批準和監(jiān)督職能。 1，根據(jù)美麗莎居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行。 5，管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準后實施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 16 三，管理服務費及代收代繳費的收取 (一 )我們將在管理處設置專職收款員，負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。 對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 (四 )當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟 50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。支出方面，以服 從業(yè)主利益為前提，堅持 事前預算，事后核算，量入為出，合理使用 的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本，提高服務質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。 3，根據(jù)實地調(diào)研，我們預計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關經(jīng)濟指標預測如下： (圖表略 ) 4，管理處員工工資待遇：經(jīng)理 1 人， 2200 元 /人。月。 7，美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和 物資裝備計劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四，增收節(jié)支的措 施 (一 )根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務項目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動，努力增加營業(yè)外收入。 (五 )加強設備管理和養(yǎng)護，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低運行費用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務體系，提供全方位，多層次的綜合性服務，方可保證業(yè)主日常生活舒適，便利，不假外求。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務按略低于市場平均價格的標準向業(yè)主提供。 二，服務項目 1， 無償服務 17 項： (圖表略 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20 2。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設立一個集游戲，學習，娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設施，如乒乓球室，桌球室，棋牌室，閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。我們設想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立迦南物業(yè)美麗莎居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過 Inter 國際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 21 系統(tǒng)，蘭州總公司和其它分公司的計算機網(wǎng)絡獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關管理服務信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f； 政府主管部門，蘭州總公司和其它分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計算機網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進行監(jiān)督指導。 3，社區(qū)信息統(tǒng)計，投 訴處理等服務。 3， IP 電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打 IP 電話，如果對方有計算機及網(wǎng)速夠快時，還可以進行可視對講。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2，遠程教育：社區(qū)可與學校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導，查閱資料等，家長同學校可實時溝通。通過服務產(chǎn)生的這筆利潤一部分補貼到住戶身上，一部分作為公司營運資金。 (八 )社區(qū)內(nèi)免費電子郵箱 (九 )高速接入 inter 及其它局 域網(wǎng) 1，不限時限量，價格低廉。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場形象和市場價值，并最終促進樓盤銷售。交互式管理與服務，樹立物業(yè)品牌 網(wǎng)絡社區(qū)實現(xiàn)了交互式的管理與服務，住戶可在網(wǎng)上查詢，投訴，報修，提出服務要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個家庭，提供更具個性化的服務。擁有無形資產(chǎn)，意味著可以 坐地收錢 信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源 —— 家庭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。住戶及社區(qū)管理者只需一個瀏覽器，就可隨時隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獲取即時信息；并可通過各自的身份登陸，進行管理，查詢，看樓，預約等。 (五 )運用先進技術保證網(wǎng)絡安全 1，系統(tǒng)服務器端采用最新網(wǎng)絡操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù) 庫系統(tǒng)，精心設置安全選項，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務，設置對訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級別，做好系統(tǒng)本身的安全保護； 2，綜合防火墻技術，禁止對所有不必要 TCP/UDP 端口的訪問，防止對系統(tǒng)的惡意攻擊； 3，加強系統(tǒng)管理，在安裝軟件時保證安裝盤干凈，同時安裝功能強大的防病毒軟件對系統(tǒng)進行實時病毒監(jiān)測，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (三 )給住戶帶來的好處 滿足住戶對高速獲取 信息的需要，同時可以通過定制，獲取個性化的社區(qū)服務，實實在在享受方便，快捷的信息化生活。 一個運行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的標志，而且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二章 實現(xiàn)網(wǎng)絡辦公自動化 計算機技術在物業(yè)管理方面正得到越來越廣泛的應用，隨著管理規(guī)模的不斷拓展，我們在物業(yè)管理辦公自動化方面做了一些有益的嘗試，主要用于實現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務自動化，行政辦公業(yè)務自動化及建立迦南物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息服務等。該系統(tǒng)采用 Lotus Domin Notes R5， Delphi 作為開發(fā)工具，選用 SQL Server， Aceess 作為數(shù)據(jù)庫，可有效實現(xiàn)房管，客管，工程，保安，行政等日常工作信息的電腦化管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 27 (二 )物業(yè)管理模塊化：根據(jù)美麗莎居住區(qū)管理處實際運作度身定做一個專業(yè)化服務系統(tǒng)，對諸如設備管理，物料管理，保安管理，消防管理等業(yè)務特點進行模塊化設置，一種業(yè)務即以一個模塊形式設置物業(yè)管理服務運作的每個環(huán)節(jié)，整個管理處的運作得以專業(yè)的網(wǎng)絡化處理。為人事勞資管理節(jié)省了大量時間和工作量。 (二 )定期對系統(tǒng)使用人員進行最新的安全技術培訓，實現(xiàn)安全管理，有效降低網(wǎng)絡信息系統(tǒng)的運行風險。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 生活因文化而美麗。精心設計高品味的社區(qū)文化藍圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角 ，成為現(xiàn)代文明城市的典范和亮點。良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺的養(yǎng)成良好的生活習慣。通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動，促進物業(yè)管理人與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。社區(qū)活動除開展常規(guī)活動外，還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口結構，文化素質(zhì)和各種需求，開展特色活動如專題活動，興趣活動等調(diào)動業(yè)主的參與社區(qū)活動的熱情。 三，社區(qū)文化建設的保障體系 (一 )制度建設 為了保證社區(qū)文化建設順利開展，我們 將以 ISO9001 質(zhì)量管理體系為基礎，制訂一套日趨完善的規(guī)章