【正文】 ，比標(biāo)準(zhǔn)的 18 洞球場(chǎng)大得多，球洞也多得多，以利眾多老人同時(shí)活動(dòng)。當(dāng)然，這個(gè)延長(zhǎng)十歲，不一定很科學(xué)，也可能是商業(yè)宣傳的用語。據(jù)不久前的統(tǒng)計(jì) , 生活在陪助型公寓中的老人 , 2/3 的年收人只有 $25000 左右 , 但這些公寓每年就需要支付左右。事實(shí)上 , 美國(guó)當(dāng)今 85 歲左右的老年人一般都經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)代 ,對(duì)食品短缺和大量失業(yè)記憶猶新 , 對(duì)每年花上上萬美元住老年公寓的觀念 難以接受。 2000 年 1月份 , 芝加哥地區(qū)一個(gè)老年公寓項(xiàng)目 Maravilla in Vernon hills落成 , 它營(yíng)造了另一種居住氛圍?，F(xiàn)在公司準(zhǔn)備每年平均開放 5所新的老年公寓設(shè)施 , 集中在市場(chǎng)進(jìn)人障礙非常之高、人口密集的地區(qū) ,比如加里福尼亞州南 部靠近洛杉磯的地區(qū) , 那是一個(gè)老年公寓市場(chǎng)需求很大但開發(fā)成本也高得使許多開發(fā)商到了望而卻步的地方。 老年公寓發(fā)展 的限制因素 在賓州西南地區(qū) , 老年公寓被過度開發(fā)和競(jìng)爭(zhēng)局面不斷擴(kuò)大的內(nèi)在原因是開發(fā)商按照自己的人口調(diào)查結(jié)論進(jìn)行決策 , 但是也缺少必要的政府監(jiān)控。同時(shí) , 醫(yī)療保健優(yōu)先支付制度對(duì)提供醫(yī)療保健服務(wù)的老年公寓出租有很大影響 , 像提供較高保健服務(wù)的美國(guó)太陽保健園就受此影響而瀕臨倒閉。但是到了 2000 年 , 資金開始緊縮。 總體上看 , 現(xiàn)在美國(guó)特護(hù)型老年公寓已經(jīng)飽和 , 陪助型老年公寓投資己呈現(xiàn)下降趨勢(shì) , 只有自住型老年公寓尚具有較好的投資回報(bào)。 Meadowmont Retirement munity (Meadowmont 退休住區(qū)有限公司 ) 該公司是目前美國(guó)最為專業(yè)的老年住宅建造商之一。該社區(qū)專門為退休的老人設(shè)計(jì)建造的。其中出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念，創(chuàng)造地衍生出多種即滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)經(jīng)營(yíng)的租賃方式。由于現(xiàn)代金融的發(fā)達(dá)，人們的儲(chǔ)蓄工具非常豐富，一方面可以購(gòu)買保守的儲(chǔ)蓄產(chǎn)品，獲得較為穩(wěn)定的未來回報(bào)；另一方面，可以選擇更為激進(jìn)的儲(chǔ)蓄方式，如購(gòu)買股票、垃圾債券等。這三個(gè)支柱的格局并不是一開始就形成的，而是不斷發(fā)展完善的。 美國(guó)的政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃資金來源于專項(xiàng)稅收 —— 社會(huì)保障稅，這項(xiàng)稅收與美國(guó)的其他稅收分開管理，專項(xiàng)供給養(yǎng)老金。 政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃對(duì)受益資格也作了規(guī)定，對(duì)年齡的要求為 65 歲，如果想在 65歲之前領(lǐng)取，只能領(lǐng)取全額的一定比例，并且最早也不能在 62 歲之前領(lǐng)取。 ），私人養(yǎng)老金計(jì)劃 我們一般意義上說的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃都是指私人養(yǎng)老金計(jì)劃，前面已經(jīng)提到，雇主養(yǎng)老金計(jì)劃在上世紀(jì) 70年代得到了大發(fā)展， 1974 年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過了《雇員退休收入保障法案》，為雇主養(yǎng)老金計(jì)劃制訂了標(biāo)準(zhǔn)。不過從總體上可以分為兩種模式：繳費(fèi)確定計(jì)劃（ＤＣ）和待遇確定計(jì)劃（ＤＢ）。繳費(fèi)確定計(jì)劃是指雇主和雇員共同繳納一定比例的費(fèi)用而形成的養(yǎng)老金帳戶，最后雇員所獲取養(yǎng)老金的多少取決于繳費(fèi)年限的長(zhǎng)短、繳費(fèi)數(shù)量的多少和投資收益的高低。如果雇員在退休前死亡，其雇主養(yǎng)老金帳戶所有金額會(huì)轉(zhuǎn)給雇員的家屬。這其中又以 401(k)計(jì)劃最為知名， 401(k)是美國(guó)聯(lián)邦稅法中與養(yǎng)老金計(jì)劃有關(guān)的條款代碼，這一養(yǎng)老金計(jì)劃是由聯(lián)邦政府批準(zhǔn)允許雇員在稅前根據(jù)薪金的 一定比例繳款而建立起來的一種養(yǎng)老金計(jì)劃。一般情況下雇員不繳費(fèi)，繳費(fèi)額全部由雇主承擔(dān)。與繳費(fèi)確定型養(yǎng)老金計(jì)劃不同的是，在待遇確定養(yǎng)老金計(jì)劃中，雇員退休之前不能提前支取養(yǎng)老金；雇員退休前死亡的，雇主不必向其家屬提供養(yǎng)老金，只需一次性支付定額的撫恤金即可。 13 .），公共部門養(yǎng)老金計(jì)劃 所謂公共部門養(yǎng)老金計(jì)劃是指聯(lián)邦政府、州以及地方政府為其公務(wù)員定制的養(yǎng)老金計(jì)劃，這一養(yǎng)老金計(jì)劃類似于我國(guó)一直采用的行政、衛(wèi)生、教育及企事業(yè)單位養(yǎng)老金計(jì)劃。 公務(wù)員退休金計(jì)劃是一個(gè)待遇確定型的養(yǎng)老金計(jì)劃，由聯(lián)邦政府根據(jù)公務(wù)員的工作年限和工資水平為其退休時(shí)提供一定的養(yǎng)老金。直到 1983 年，美國(guó)國(guó)會(huì)修訂 了社會(huì)保障法案，規(guī)定聯(lián)邦政府的新雇員全部參加聯(lián)邦社會(huì)保障計(jì)劃。按照美國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，所有 70歲以下且有收入者均可開設(shè)個(gè)人退休金賬戶（ IRA）。 美國(guó)醫(yī)療保險(xiǎn) 美國(guó)的醫(yī)療制度以其費(fèi)用高昂、覆蓋面小、保障有限、制度復(fù)雜、改 革艱難而聞名。此外 ,有 14%左右人口的無保險(xiǎn)者 ,由于無能力購(gòu)買保險(xiǎn)和支付高額醫(yī)療費(fèi) ,除得了重病外 ,獲得量血壓、止血等極平常檢查與治療的機(jī)會(huì)都很少 ,因延誤診治而留有后遺癥、長(zhǎng)期住院的不少 ,死亡率高。無疑 ,美國(guó)的醫(yī)療保健費(fèi)是世界上最昂貴的 ,占該國(guó) GDP的 14%左右 ,但其醫(yī)療保險(xiǎn)的效果卻不理想 ,其國(guó)民預(yù)期壽命低于大多數(shù)歐洲國(guó)家。 美國(guó)的醫(yī)療保險(xiǎn)制度由私人醫(yī)療保險(xiǎn)和社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)構(gòu)成。 最大的兩項(xiàng)開支是醫(yī)院 (約占 39%)和醫(yī)生服務(wù)費(fèi) (約占 18%)。衛(wèi)生保健的社會(huì)負(fù)擔(dān) . 1）， 醫(yī)療保險(xiǎn)的規(guī)模與結(jié)構(gòu) 美國(guó)政府的醫(yī)療保險(xiǎn)是一種特指的社會(huì)保險(xiǎn)制度。 醫(yī)療保險(xiǎn)幾乎包括 了 65 歲以上的全部人口。 醫(yī)療保險(xiǎn)大約包括了 老年人 住院治療醫(yī)療費(fèi)用的 90%。 參加 A部份保險(xiǎn)是 強(qiáng)制性的﹐它允許參與者每年享受 90天的住院治療和 100 天的技術(shù)護(hù)理。 參加補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn)者每月需要支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)﹐目前為每月每人 40 美元。 3）， 醫(yī)療保險(xiǎn)的籌資 醫(yī)療保險(xiǎn)中的 A部份 (HI)通過對(duì)在職人員征收醫(yī)療保險(xiǎn)工薪稅 (與社會(huì)保障工薪稅合稱為社會(huì)保險(xiǎn)工薪稅 )來籌集資金﹐由雇主和雇員分別交納工資收入的 %﹐合起來為 %。 目前﹐ 75%來源于一般性財(cái)政收入﹐ 25%來源于保險(xiǎn)費(fèi)。 由于醫(yī)療保險(xiǎn)保健屬于非工資福利﹐當(dāng)時(shí)不受政府管制﹐雇主便用它來吸引工人。 按這 種方法﹐醫(yī)療單位每年按人收取一定的醫(yī)療費(fèi)用。 政府這方面建立了三類主要醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目﹕醫(yī)療保險(xiǎn) (Medicare)﹐醫(yī)療補(bǔ)貼 (Medicaid)和通過聯(lián)邦所得稅稅制對(duì)私人保險(xiǎn)的隱含補(bǔ)貼。 由于種種原因﹐私人保險(xiǎn)公司自身不可能勝任規(guī)模如此龐大﹐涉及面如此廣的醫(yī)療保險(xiǎn)。據(jù)估算﹐稅基中不包括雇員的醫(yī)療保險(xiǎn)收益﹐大約使美國(guó)財(cái)政部每年失去 560 億美元的稅收。 在 1992 年﹐美國(guó)近 億人口中﹐有 億人參加了私人醫(yī)療保險(xiǎn)﹐有 億人享受到了公共醫(yī)療保 險(xiǎn) (包括醫(yī)療補(bǔ)貼和醫(yī)療保險(xiǎn)等項(xiàng)目 )的受益﹐當(dāng)然也有人同時(shí)參加了私人和公共衛(wèi)生保險(xiǎn)。 7）， 低收入醫(yī)療保險(xiǎn) 目前政府對(duì)于低收入醫(yī)療保險(xiǎn)的基本要求為，要有居住位址證明、合法身份及收入證明等，而合法身份所指的并不一定是要美國(guó)公民，但是所持的 C C9 及 A5 的身分不 能過期，持有這些身份的人如果臨時(shí)沒工作、無身份也不能續(xù)期，且必須是居住在的居民。 就兒童來說，以 0～ 19 歲但不超過 19 歲，這一方面政府把關(guān)較松，如果父母臨時(shí)失業(yè)等，政府無論如何都會(huì)替小孩投保的，但如果父母的收入突然增多，超過標(biāo)準(zhǔn)則需收一點(diǎn)點(diǎn)的月費(fèi)； 家庭保費(fèi)，則是指 19～ 65 歲的成人，只要收入不超過政府規(guī)定單身的＄ 776 或夫妻倆人的＄ 1041，都可以獲得低收入的醫(yī)療保險(xiǎn)。 如果子女年齡在 21歲以上﹐就不能算入人口數(shù)了，要獨(dú)立核算 ， 且需自己負(fù)擔(dān)保費(fèi)。 內(nèi)科﹑婦科﹐都有較多的選擇，不用轉(zhuǎn)診。 通常，只要是醫(yī)療的部分都可以保的，只要是健康需要的保險(xiǎn)公司都會(huì)保的，如矯正牙齒通常是不包含的，但如果醫(yī)生幫你申請(qǐng)，證明是會(huì)影響健康或日后吃東西、牙齒咬合等問題，都是可以申請(qǐng)保險(xiǎn)的。 每一個(gè)醫(yī)療保險(xiǎn)公司給的底薪都差不多，而做這一行是不會(huì)給獎(jiǎng)金的，因?yàn)橛歇?jiǎng)金制度的話，每個(gè)業(yè)務(wù)代表會(huì)有拼業(yè)績(jī)的壓力，惡性循環(huán)下，服務(wù)品質(zhì)就會(huì)受影響，所以盡量是以服務(wù)社區(qū)為主，不做惡性的競(jìng)爭(zhēng)。 總之，在美國(guó)，很多人的養(yǎng)老費(fèi)用由個(gè)人支付的。但是它用于 護(hù)理院的開支是很有限的。由于醫(yī)療費(fèi)用很昂貴，老年個(gè)人口袋里的錢很快就用光了，這時(shí)就可以申請(qǐng) 醫(yī)療補(bǔ)助 了。 房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但其在美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重并不大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是作為生產(chǎn)和生活場(chǎng)所存在的，它的發(fā)展速度決定于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人們生活水平提高對(duì)其提出的需求，它不能脫離整體經(jīng)濟(jì)而肓目發(fā)展。因此，美國(guó)房地產(chǎn)雖然也有周期性波動(dòng)，但漲跌幅較小，很少有象日本、香港那樣的大起大落。 （二）商業(yè)房地產(chǎn)以租賃作為主要經(jīng)營(yíng)方式 美國(guó)象商場(chǎng)、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主要以租 賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。這就是為什么有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論、估價(jià)方法等一般都 是建立在租金分析的基礎(chǔ)上的，而比較少用售價(jià)來分析。由于分工細(xì)，每一市場(chǎng)參與者都對(duì)本行有豐富的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，而且實(shí)力雄 厚，往往都是跨州、甚至跨國(guó)的集團(tuán)公司，開發(fā)的房地產(chǎn)上規(guī)模、上檔次，房地產(chǎn)管理也上檔次、高效率。 1998 年上半年統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購(gòu)房按揭貸款總額占房地產(chǎn)全部抵押貸款總額的 76%，如果加上多戶型住宅，則比例高達(dá) %。相反，如果把錢貸給開發(fā)商，購(gòu)房者沒有資金支持，只能是房越建越多，積壓越來越多，結(jié)果只能是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)困難，金融機(jī)構(gòu)的爛賬壞賬越來越多，最后危及金融市 場(chǎng)的安全。有關(guān)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)包括自然災(zāi)害方面的保險(xiǎn)、 21 建筑期保險(xiǎn)、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等方方面面。如紐約市，是世界經(jīng)濟(jì)中心城市，全市面積 645平方公里，但商業(yè)用地（寫字 樓、商場(chǎng)、酒店、車庫(kù)等用地），只占 ，比例不到 5%，在這塊比例不大的土地上，提供了 176萬就業(yè)崗位，而工業(yè)用地也只有 ，比例不到 10%。 2） Meadowmont Retirement munity (Meadowmont 退休住區(qū)有限公司 ) 該公司是目前美國(guó)最為專業(yè)的老年住宅建造商之一。該社區(qū)專門為退休的老人設(shè)計(jì)建造的。 REITs 是美國(guó)國(guó)會(huì) 1960 年參照共同投資基金的形式立法創(chuàng)立的。 2）、抵押投資型 REITs(mortgage REITs) 抵押投資型 REITs是指專門從事抵押放貸，或者專門購(gòu)買房地產(chǎn)抵押證券的 REITs，其收入來源主要是抵押貸款或抵押證券的投資利息。 23 與證券投資基金的分類相似， REITs還可以分為有期限的 REITs 和無限期的 REITs，及分為開放型 REITs 和封閉型 REITs 等。這些 REITs為房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)企業(yè)提供了大量的短期建設(shè)貸款，對(duì)當(dāng)時(shí)美國(guó)出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)熱潮起到了推波助瀾的作用。 在 1986 年之前，法律對(duì) REITs 的經(jīng)營(yíng)限制很嚴(yán)。 REITs 從 24 1990 年底的總市值 億美元，發(fā)展到 1997 年底的總市值達(dá) 1400 億美元，增長(zhǎng) 16 倍。 其實(shí) “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的內(nèi)容比住房反向抵押貸款更為 豐富。在我國(guó)，由機(jī)構(gòu)提供的 “ 租房養(yǎng)老 ” 模式就屬于養(yǎng)老服務(wù)型。中介型是一種具有中國(guó)特色的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式， “ 中介 ” 的意思是產(chǎn)權(quán)最終作為老年人的遺產(chǎn)拍賣用于還貸，剩余部分歸遺產(chǎn)繼承人。許多美國(guó)老年人在退休前 10 年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付 的房租來維持自己的退休后生活。 “倒按揭 ”發(fā)放對(duì)象為 62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)。具體數(shù)值同房產(chǎn)的價(jià)值和該機(jī)構(gòu)對(duì)此人的壽命預(yù)期相關(guān)，一旦確定就不可更改，雙方要承擔(dān)中間風(fēng)險(xiǎn)。 其三，是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款 模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財(cái)型產(chǎn)品。 美國(guó) “倒按揭 ”貸款放貸額一般原則如下：住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；年紀(jì)大的住戶可貸款數(shù)額高，這是由于其預(yù)期壽命短，還貸周期也就短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預(yù)期壽命大于單身者；預(yù)期住房?jī)r(jià)值的增值越 高可貸款數(shù)額越高。公司可以提供整個(gè)項(xiàng)目流程的咨詢，從可行性到設(shè)計(jì)建設(shè)，從租賃到全面操作。 4，營(yíng)銷與租賃 NCM 的團(tuán)隊(duì)中有一些戰(zhàn)略市場(chǎng)人士，他們都是老年住宅、輔助生活、長(zhǎng)期關(guān)懷產(chǎn)業(yè) 的專家，他們將提供從家庭到醫(yī)院的各種健康護(hù)理咨詢。 8，采購(gòu) NCM 在采購(gòu)方面的咨詢包括餐飲服務(wù)、藥品、床單 ，校服，責(zé)任保險(xiǎn)，雇員福利，耐用物品。辦理 “ 以房養(yǎng)老 ” 的條件為：擁有 60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿 60歲以上、無兒、無女、無親戚的孤寡老人，只要自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后便可入住老年公寓，雙方簽訂產(chǎn)權(quán)協(xié)議。 2020 年 11 月 18 日北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)有限公司共同成立北京首家 “ 養(yǎng)老房屋銀行 ” ，它是在不變更房屋所有權(quán)的前提下，對(duì)老人的房屋招租實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)價(jià)值，利用租金收入支付養(yǎng)老費(fèi)用。上海市住房公積金管理中心對(duì)這種模式進(jìn)行了有益的探索。保險(xiǎn)公司在管理利率風(fēng)險(xiǎn)、客戶長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)方面具有明顯的精算 優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，壽險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配比以長(zhǎng)期資產(chǎn)為主，其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)低于其他金融機(jī)構(gòu)，另外，壽險(xiǎn)公司在經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老金業(yè)務(wù)方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以保險(xiǎn)業(yè)將在反向抵押貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。方案規(guī)定：在社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的 60歲以上老人，將產(chǎn)權(quán)房出售后，可用房款購(gòu)買 “ 終身養(yǎng)老保險(xiǎn) ” ，再由保險(xiǎn)公司每月提供生 活費(fèi)直至終身。 首先，我國(guó)很多大城市的房地產(chǎn)價(jià)格近年來快速上漲，這種高漲的價(jià)格能否持續(xù)、穩(wěn)，令人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高。 第四，我國(guó)還沒有開征