【正文】 負(fù)。 有的低收入的醫(yī)療保險系統(tǒng)里的醫(yī)生，保險人可以自己指定，不滿意時可以隨時更換。 很多在美國各州工作的華人，如果臨時發(fā)生意外等緊急的狀況，可以在事件發(fā)生后 48小時內(nèi)與保險公司回報。 除此，還需有正式身份才可以保險，非法移民是拿不 到的，而且每年政府不一定有給低收入的預(yù)算，如一些不穩(wěn)定的因素，可能錢不夠，就沒有預(yù)算；一般的醫(yī)療保險只是項目不同，目的卻是一樣的，當(dāng)保險人進(jìn)醫(yī)院看病等，醫(yī)療保險可以幫你負(fù)擔(dān)花費(fèi)，由第三者也就是保險公司幫你承擔(dān)風(fēng)險，而低收入有合法居留權(quán)的，可由政府部門提供這個保險。 投保人有權(quán)利跟保險公司或政府部門投訴，一般正常申請的時間是 2個半月到 3 個月左右，如被退件的話則會多花一倍的時間。聯(lián)邦政府的資助被稱為 醫(yī)療保險 ，這個項目針對所有 65 歲以上的老人。州政府的資助是 醫(yī)療補(bǔ)助 ，這是一項針對窮人的項目。 美國地產(chǎn)業(yè) 美國地產(chǎn)概 況 美國作為世界一號發(fā)達(dá)資本主義國家，其地產(chǎn)業(yè)的分工非常細(xì)致，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、租賃、中介經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、評估、產(chǎn)權(quán)保險、房地產(chǎn)服務(wù)等。雖然 1992年與 1997 年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說明了兩個問題：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟(jì)的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對房地產(chǎn)的需求。投資者在決定房地產(chǎn)投資的每一項決策之前，往往要作大量的分析 研究，從人口增長、就業(yè)情況、供求關(guān)系、投資機(jī)會等等作大量的研究，有時研究時間跨度前后十年，對前十年的情況和后十年的預(yù)測都要仔細(xì)研究，然后在研究的基礎(chǔ)上，設(shè)計投資數(shù)學(xué)模 型，進(jìn)行模擬的資金流量檢驗。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)這個指標(biāo)，結(jié)合對民眾收入的調(diào)查，對住宅價格進(jìn)行定位，就可以較好地保證所建設(shè)的房屋與民眾購買力相協(xié)調(diào)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為正常的房地產(chǎn)市場，從投資角度來看，某一房地產(chǎn)是否值得投資，很大程度上依賴于其產(chǎn)生租金的能力。土地開發(fā)商負(fù)責(zé)土地開發(fā)，地塊劃分商（ Subdivider） , 負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計，中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場銷售策劃，保險機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)災(zāi)害風(fēng)險、抵押信用風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)保險風(fēng)險，抵押服務(wù)則負(fù)責(zé)抵押貸款的后續(xù)管理。 （四）房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費(fèi)市場為主 美國的房地產(chǎn)抵押貸款以消 費(fèi)市場為主，主要是為個人買房提供資金。商品房賣得出去，房地產(chǎn)開發(fā)商有了資金，就等于支持了開發(fā)商。 （五）有健全的房地產(chǎn)保險制度 保險業(yè)在美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要角色，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保證，房地產(chǎn)市場的運(yùn)作靠保險業(yè)來分散和避免風(fēng)險。美國的城市用地的開發(fā)比較注重內(nèi)部挖潛，而不追求外延擴(kuò)展，除住宅建設(shè)按美國人的習(xí)慣一般一戶一幢外，商業(yè)房地產(chǎn)則集中在市中心區(qū)，全都是高樓大廈，然后在市中心周圍留足充分的綠化用地、休閑用地，使城市既環(huán)境優(yōu)美，又生機(jī)勃勃。 Pulte Homes 公司把客戶 分為首次置房、首次換房、二次換房和活躍長者置房四類，強(qiáng)調(diào)深化對不同 TCG（目標(biāo)客戶群）住區(qū)建立不同的建設(shè)理念，根據(jù)不同的 TCG調(diào)整思路，進(jìn)行針對性的設(shè)計，實實在在地按客戶實際情況建房，取得了很好的市場成績。 The Cedars of Chapel Hill 開始于 2002 年五月十五，預(yù)計 2020年五月十五完工 。 ，美國金融業(yè) REITs REITs 的定義 REITs 就是一個把眾多投資者的資金集合在一起，由專門管理機(jī)構(gòu) 操作，獨(dú)立的機(jī)構(gòu)監(jiān)管，專事商業(yè)房地產(chǎn)投資，并將所得收益由出資者按投資比例進(jìn)行分配的基金。它是 REITs 中最主要的投資類型，占大多數(shù)。幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產(chǎn)都是 REITs的投資對象，如，商業(yè)中心、公寓、辦公樓、倉庫、工業(yè)廠房、灑店、高爾夫球場、醫(yī)院、健康中心等，圖五是當(dāng)前 REITs 的投資類型分布圖。 1969 年至 1974年， REITs的總資本從 10億美元增加到約 200 億美元，其中半數(shù)以上從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。 1972 年美國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會成立并開始編制 REITs 指數(shù)時，基數(shù)為 100，但 1974 年月 12 月見底的 REITs 指數(shù)只有 。 1986 年美國國會修改稅法，大大放松了對 REITs 經(jīng)營的限制，再加上房地產(chǎn)專業(yè)化、規(guī)?；⒓s化經(jīng)營的發(fā)展，從 1991 年開始， REITs 進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期。反向抵押貸款在美國的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問題、分擔(dān)了政府負(fù)擔(dān)，又可以為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供多種收益方式，它為解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。養(yǎng)老服務(wù)型是指為老年人提供生活起居和醫(yī)療等服務(wù)的模式；純金融型是指僅為老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用的模式。歐美發(fā)達(dá)國家一般都是交易型的，即產(chǎn)權(quán)最終歸服務(wù)提供 方。 雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以 “以房養(yǎng)老 ”方式作補(bǔ)充，因而，絕大部分美國老年人在經(jīng)濟(jì)上比較寬裕。 除此之外，美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了 “以房養(yǎng)老 ”的 “倒按揭 ”貸款，至今已有 20 多年的經(jīng)驗。大致是： 62 歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭公司，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。這樣雖然減少了放貸額度，但有利于住戶對住房增值部分的收益。 NCM 的領(lǐng)導(dǎo)層、管理層以及咨詢員工精誠合作，為客戶提供個性化的項目咨詢 .公司在業(yè)內(nèi)已經(jīng)有好幾十年的歷史，積累了 26 大量的專業(yè)經(jīng)驗，包括建筑、退休、輔助式居住、嫻熟護(hù)理、醫(yī)療等方面。 3，醫(yī)療和生活護(hù)理 NCM 對居民和病人關(guān)懷涉及面更為豐富，包括輔助生活、嫻熟護(hù)理、家庭健康關(guān)懷和特別關(guān)懷，盡管面廣，但他們一直強(qiáng)調(diào)服務(wù)的質(zhì)量。 7，餐飲服務(wù) NCM 還具有飲食方面的管理經(jīng)驗，包括病人的營養(yǎng)需求配置、日常管理、員工、設(shè)備、質(zhì)量保障、購買和成本控制。2020 年 3 月南京湯山民營性質(zhì)的 “ 溫泉留園 ” 項目在國內(nèi)首次推出了 “ 以房換 養(yǎng) ” 模式。另外，若老人生小病，老年公寓報銷費(fèi)用；若有大病且醫(yī)療費(fèi)超過 10 萬元，老人可以把房子賣掉；否則直到老人去世，老年公寓給老人辦完喪事，房產(chǎn)才歸老年公寓所有。 “ 居家養(yǎng)老 ” 模式的特點(diǎn)是老年人以自己的住房作為抵押向 金融機(jī)構(gòu)借款，老年人在有生之年仍住在自己的房屋里。因為住房反向抵押貸款產(chǎn)品中包含利率風(fēng)險、客戶長壽風(fēng)險、流動性風(fēng)險、房產(chǎn)價格波動風(fēng)險等。其中包含了 “ 以房養(yǎng)老 ” 的模式。不過，值得注意的是，目前在我國開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 實踐 31 還面臨諸多困難。 第三，在夫妻兩人共同擁有房產(chǎn)并需要養(yǎng)老的情況下，考慮兩個人生存狀況的聯(lián)合生存模型所需統(tǒng)計數(shù)據(jù)還不足，一時之間難以建立起相應(yīng)的聯(lián)合生存模型。而。是否有遺產(chǎn)稅對開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 具有非常重要的影。而這些大城市又是開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 最合適的地，因為大城市房地產(chǎn)市場活躍，方便房屋的銷售、出租及估值等，房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險降低 了機(jī)構(gòu)提供 “ 以房養(yǎng)老 ” 服務(wù)的愿望。 以上分析的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式將老年人的資產(chǎn)通過市場配置變成資源，彌補(bǔ)了保險體系的一大缺口。 中國人壽保險公司江蘇分公司是最早嘗試 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的保險公司。具體做法是： 65 歲以上的老年人，將自己的房產(chǎn)賣給公積金中心，老人一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金中心，其他費(fèi)用均由公積金中心交付。根據(jù)協(xié)議， 60 歲以上擁有有產(chǎn)權(quán)住房的老人可以申請入住中心，而老人的房屋可以委托中大恒基，由專業(yè)的機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估、招租，租房收入用于支付老年人的入住費(fèi)用。在有生之年老年人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而由老年公寓出租。 9，設(shè)施維護(hù) NCM 的維護(hù)服務(wù)包括地基和設(shè)施的持續(xù)維 三，中國養(yǎng)老地產(chǎn) 中國老齡化 27 國內(nèi)開發(fā)狀況 國內(nèi)所處的發(fā)展階段 28 國內(nèi)老年住宅的開發(fā)經(jīng)營模式狀況 老年住宅發(fā)展?jié)摿? 29 ，老年住宅未來發(fā)展趨勢 中國老年住宅消費(fèi)融資 —— 以房養(yǎng)老 目前我國 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式已經(jīng)開始進(jìn)入實踐階段，出現(xiàn) “ 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 ” 、 “ 居家養(yǎng)老 ” 30 和壽險公司的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式。 5，財務(wù) NCM 能夠為每一個項目、設(shè)施提供會計和融資信息方面精細(xì)化的網(wǎng)上技術(shù)咨詢、包括雇員支付服務(wù)，供應(yīng)管理服務(wù)。 NCM 的業(yè)務(wù)如下： 1，融資 NCM 在各個項目上都具有豐富的融資經(jīng)驗，包括傳統(tǒng)的商業(yè)利率下的融資和非盈利項目的融資，諸如聯(lián)邦住房貸款、免稅債券融資、以及各州和地方政府的融資。貸款的款額每隔 3 年便會重估一次。一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對象資格不需政府認(rèn)可。用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內(nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。 其一，聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險，大約 90%的倒按 揭貸款屬于此種類型。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個人支出的 1/4 到 1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。 。而住房反向抵押貸款則屬于純金融型。它是一種由特定機(jī)構(gòu)提供的，以與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為特定機(jī)構(gòu)向老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用和服務(wù)支撐保證的金融產(chǎn)品。 以房養(yǎng)老 美國可謂是 “以房養(yǎng)老 ”方式的鼻祖，其發(fā)展最成熟、最具代表性。 REITs 只能委托與之無關(guān)的獨(dú)立機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，自己不能主動經(jīng)營，且只能以商業(yè)信托（ business trust）或協(xié)會 (association)的形式注冊。隨著 1973 年辦公 樓市場轉(zhuǎn)弱，抵押投資類 REITs 由于貸款爛帳全面崩潰，給投資者留下了很壞印象。 REITs 的發(fā)展歷史 REITs創(chuàng)立于 1960 年，創(chuàng)立初期發(fā)展緩慢，在 1968 年之前，大約只有 10 多家 REITs，總市值只有約 2 億美元。 3）、混合投資型 REITs（ hybrid REITs） 混合投資型 REITs 是指既從事物業(yè)投資又從事抵押投資的房地產(chǎn)投資信托基金。其目的是為了給小投資者提供一個參與大規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)投資的機(jī)會，使所有對房地產(chǎn)投資有興趣的投資者，不受資金的限制和地域的限制，都有機(jī)會參與房地產(chǎn)投資?？偟慕ㄔ煲?guī)模為 251套公寓，公寓面積為 507711 平方英尺；49 棟獨(dú)立式小住宅，面積為 108929 平方英尺；癡呆老人專業(yè)床位 36 張， 24118 平方英尺； 22 特別護(hù)理 52 張， 30606 平方英尺。 The Cedars of Chapel Hill 就是它的經(jīng)典案例。 美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)簡況 1）美國老年住宅開發(fā)商 Pulte Homes Pulte Homes 公司是目前全美 55 歲以上活躍長者置業(yè)市場的領(lǐng)導(dǎo)者，而這一市場在美國增長是最快的。健全的保險制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險，使房地產(chǎn)投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等 安全可靠，房地產(chǎn)成為一項收益穩(wěn)定，風(fēng)險有保障的投資工具。另外，貸款流向開發(fā)市場的結(jié)果也可能會使沒有資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司，玩空手套進(jìn)入房地產(chǎn)市場，影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。其它貸款包括開發(fā)貸款、建設(shè)貸款、商業(yè)樓貸款、農(nóng)場貸款等等加起來才占 %。例如，美國最大的寫字樓投資者之一 “寫字樓投資信托基金公司（ Equity Office Properties Trust） ”擁有 287幢寫字樓，總面積 760萬平方米，分布在 26個州。 （三）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的規(guī)?；瘜I(yè)化程度高 現(xiàn)代社會的發(fā)展導(dǎo)致了社會化、專業(yè)化分工，美國房地產(chǎn)行業(yè)也體現(xiàn)了這一特色。房地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營方式，有如下優(yōu)點(diǎn)：有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)模化經(jīng) 營；可以減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來的許多麻項；有利于租戶盤活資金，資金不會被套在房地產(chǎn)上，且進(jìn)退容易；有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性還體現(xiàn)在對住宅購買力的分析方面。 表一、 1992 年和 1997 年美國房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)主要指 標(biāo)比較 19 通過對美國房地產(chǎn)業(yè)的考察，筆者認(rèn)為美國房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點(diǎn)： （一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào) 美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，這在上面的數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)出來。如表一所示， 1992 年美國房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系為：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比為 %, 房地產(chǎn)業(yè)的工資總額與所有產(chǎn)業(yè)工資總額之和的比例為 %，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口與所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人口的比例為 %。 州和聯(lián)邦政府的錢是通過政府的各種稅收得到的。對于那些符合條件因而得到資助的老人， 醫(yī)療保險 每年支付100 日以內(nèi)在護(hù)理院居住的費(fèi)用。不少人年輕時買了養(yǎng)老保險，上了年紀(jì)后，養(yǎng)老保險為他們支付護(hù)理費(fèi)用。 有一些不良的醫(yī)療保險公司，也會破壞一般人對優(yōu)良醫(yī)療保險公司的印象，因為一般人可能會認(rèn)為所有的醫(yī)療保險公司的品質(zhì)都是一樣的。但不包括美容﹑矯形部分。 以牙科為例﹐可以選在不同的地區(qū)，最主要是一張卡可以用到底，只要主治醫(yī)師的轉(zhuǎn)診單即可，很是方便。 9）， 低收入保險服務(wù) 一般來說，政府對低收入的醫(yī)療保險標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，只是所授權(quán) 的保險機(jī)構(gòu)不同而已，通常只