【正文】 成交量。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。經(jīng)過市場調(diào)研究，目前已開工的別墅項目總體供應(yīng)不低于 3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于 20xx套。 （表 15，圖 17） 南寧市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 新朝陽商業(yè)廣場 華星時代廣場 外灘新城 新和平商場 萬達(dá)商業(yè)廣場 太陽廣場 歐景城市廣場 面積 (平方米 ) 41237 520xx 50000 12800 116000 26000 26490 辦公樓市場總體分析 根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計資料表明， 20xx 年辦公樓成交面積58283平方米，比上年同期增長 %。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市 場發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展的必然。 20xx 年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟(jì)實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的 房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；⒓谢?、品牌化 綜觀南寧房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價昂貴，噪音大。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾 年的主流導(dǎo)向。 隨著政府出臺的一系列政策、法規(guī)，加強房地產(chǎn)市場的管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程的建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場的主導(dǎo)方向。 20xx年起，南寧開始大溝嶺、萬達(dá)商業(yè)廣場、民族西路延長線等工程的啟動，無不體現(xiàn)政府對舊城改造的力度和決心。總體而論，國際對中國的投資環(huán)境，國家對西部的開發(fā)，“中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西 南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西 南寧的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資 68537 萬元，比上年同期增長 %，增幅比上同期加快了 ，其中住宅投資完成 39090 萬元，同比增長 %；辦公樓投資 2178萬元，同比增 ；商業(yè)用房投資 3487萬元，同比增長%。至年末，商品房實際銷售面積 平方米，實際銷售金額 350435萬元，實際銷售單價 2255元/平方米，比上年同期分別增長 %、 %和 %。 4=41250套住房，需求量如此大的市場，能夠馬上在南寧購房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對房改房政策的進(jìn)一步放寬，有利于加速二手房市場的發(fā)展。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大的市場缺口？什么樣的小戶型受到消費者表睞 。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當(dāng)天 231套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。在 20xx年 11月普查登記人口中，統(tǒng)計局有關(guān)專家估算，每天在南寧過境的流動人口 20 多萬人次；據(jù)南寧市流動人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在 20xx 年底，全市的外來流動人口為 萬人。房地產(chǎn)投資額 238765 萬元，比上年同期增長 %。全市利用外資、投資、消費三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，增強社會發(fā)展的內(nèi)在動力。 199820xx年南寧市房地產(chǎn)市場回顧 經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展態(tài)勢良好 20xx年度經(jīng)濟(jì)運行基本態(tài)勢喜人，我國政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國科爾尼管理顧問公司最近公布的“ FDI信心系數(shù)”，中國首次取代美國成為全球最有吸引力的外國直接投資目的國，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進(jìn)一步作用，中國經(jīng)濟(jì)仍然前景光明。 舊城改造帶旺樓市 南寧“ 136”工程不斷深入，使南寧城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到巨大的發(fā)展。二手房的交易活躍促使一、 二、三級市場聯(lián)動發(fā)揮更大的作用，更有效促進(jìn)商品房市場的發(fā)展。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟 在市場競爭激烈，有實力、有經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實施品牌戰(zhàn)略，爭創(chuàng)競優(yōu)勢。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴展，隨著瑯東逐步成熟和南寧國際會展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺突然間出現(xiàn)幾個大盤，占地 512畝的翡翠園、 280畝的香榭里花園、 450 畝的大自然花園，以及占地2100畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。據(jù)統(tǒng)計，20xx20xx 年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于 30家。 企業(yè)競爭分析 近幾年由于政府對民營企業(yè)政策的放寬，民營企業(yè)開始得到快速發(fā)展，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中開始處于弱勢。這種政策的限制，嚴(yán)重制約著寫字樓的健康發(fā)展，因此，就像上面所說的，南寧寫字樓舉步為艱。（表 14，圖16） 序號 項目名稱 總供應(yīng)量 1 榮和山水美地 1431 2 橘郡 .陽光別墅 579 3 玫瑰園 210 4 寧匯新天地 300 5 龍胤花園 220 6 大自然花園 159 7 麗水 灣 114 8 翡翠園 50 商業(yè)物業(yè)大幅度增加 根據(jù)市場調(diào)查研究表明，南寧市去年批出的商業(yè)用房面積不少于 40萬平方米，其中集中分布于市中心，大連萬達(dá)商業(yè)廣場 ，根德商業(yè)廣場 4 萬多平方米，外灘新城 5 萬多平方米，總共已達(dá) 20多萬平方米，還有分布于新民路的太陽 廣場、民族大道的歐景城市廣場，以及瑯東的金湖廣場、文德廣場、亞航財富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說明了南寧市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置，新和平商場的經(jīng)營、萬達(dá)商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場的建設(shè)進(jìn)一步增強老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此基礎(chǔ)上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場的投入使用，會相應(yīng)帶動周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭速發(fā)展，同時國際會展中心的完工，金湖廣場一帶的商業(yè)氛圍將會更加突顯。 20xx 年下半年南寧房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，到 20xx、 20xx 年高速發(fā)展。 20xx 年市場繼續(xù)保持上升旺勢，商品房銷售額 9585套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 ，二級市場商品房成交 2830套，成交面積 25萬平方米，成交金額 ，發(fā)展勢頭迅猛。 1999年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策制約，市場成交略有回落，當(dāng)年商品房銷售面積 方米，銷售金額 ；同比下降 18%。 在這樣市場供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。 以市場為導(dǎo)向來確定項目開發(fā)的總體時間。 本項目的開發(fā)應(yīng)該打破常規(guī)，盡快開發(fā)，用項目的核心競爭優(yōu)勢從 20xx 年起進(jìn)入市場，在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍頭作用。 本項目的市場定位（在下面詳細(xì)分析）主要是針對市場空缺，大力開發(fā)中檔價格的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，包括園林設(shè)計及配套設(shè)施在南寧乃至廣西區(qū)具 領(lǐng)先水平。為此，政府應(yīng)大力支持本項目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實際困難，促進(jìn)項目滾動發(fā)展，提升城市形象： 三 區(qū)域市政配套設(shè)施盡快落實實施； 稅收優(yōu)惠。 對城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。” 城市規(guī)劃對本項目的影響 本項目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布： 一級發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防城市群。 1995 年，南寧市居民人均住房面積達(dá)到 ， 20xx 年人均居住面積 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積 5067 公頃，綠化覆蓋率達(dá) 38%。 南寧市發(fā)展規(guī)劃對項目的影響 南寧是一座正在發(fā)展 的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政