【正文】 場第一次“量”的飛躍。 20xx年下半年，市場全面復蘇，當年銷售商品房8895套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超 20億元，邁上市場發(fā)展第二個臺階。進入 20xx年市場發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額超 35 億元，二級市場完成銷售面積 39萬平方米，銷售 4077 套。具體數(shù)據(jù)如下圖表 （表 11， 12，圖 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 預測 本年完成投資額 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 20xx 201 20xx 20xx（預測） 實際上銷售單價（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 實際銷售面積（萬平方米） 實際銷售金額（億元） 住宅市場總體供需分析 市場總體呈現(xiàn)供需兩旺。 20xx 年，據(jù)房產(chǎn)局資料統(tǒng)計表明， 20xx 年商品 房實際銷售 個億，比 20xx年增長 %. （表 13，圖 15） 近年南寧房地產(chǎn)有關(guān)指標 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 施工房屋面積 2938108 3050901 2064272 3203762 3203626 本年新工房屋面積 453365 662078 756009 1120559 1263792 2162800 竣工房屋面積 989024 979981 581365 583553 1217837 1746000 別墅市場總體供需分析 20xx年別 墅產(chǎn)品大擴張，只是 20xx年秦響別墅產(chǎn)品大比拼的前奏。20xx年售出的別墅不到總供應量的 1/6，這與別墅產(chǎn)品的價格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費者的消費觀念、消費水平有著密切的聯(lián)系。在未來 12 年，瑯東 — 金湖廣場將是一個新的商業(yè)副中心。目前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求， 20xx年南寧新增純 寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園 皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購買寫字樓的單位反饋的意見，不是沒有人購買寫字樓，而是購買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購買商品房那樣提供按揭貸款。為適應市場經(jīng)濟的發(fā)展需要，非寫字樓 商務(wù)公寓開始擔負著寫字樓的角色，分布于瑯東金湖廣場周邊的商務(wù)公寓的暢銷就是最好的見證。 （表 16，圖 18） 南寧市歷年辦公樓銷售 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 預測 辦公樓 43228 68669 24490 74520 54296 58283 73500 消費者購買行為特征 隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費者對購買房產(chǎn)的消費意識提高，購買行為開始有了新的動向、特征；購房不再跟風，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購買行為轉(zhuǎn)變，并且 注重開發(fā)商的實力、社會形象。20xx年以前，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場中占據(jù)重要的位置，但由于國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟爭速變化的情況下，經(jīng)營與管理跟不上經(jīng)濟發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，而民營企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營機制的優(yōu)勢，逐步獲得市場競爭的主動權(quán)。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場。外來客進軍南寧房地產(chǎn)市場，說明南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來公司對本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對行業(yè)公司的洗牌。對工作壓力大 的消費者來說，無疑是個非理想的居住場所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來極大的便利，市中心住宅仍然受到消費者的青睞。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟 。在營銷理念、規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理、售后服務(wù)等方面不斷創(chuàng)新，建 成一批綜合素質(zhì)較高的樓盤或住宅小區(qū)。房地產(chǎn)市場成熟的標志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標志是南寧二手房市場迅速發(fā)展，從 20xx年 7 月正式啟動以后，當年就成交 1447套，成交面積 萬平方米，到 20xx年成交量番一番，達 2830 套，成交面積25萬平方米，進入 20xx 年成交量迅速上升至 4077套，成交面積 39萬平方米。 （表 17） 年份 20xx 20xx 20xx 成交數(shù)量（套） 1447 2830 4077 折合成面積（萬平方米） 25 39 中低檔次住宅成為消費者寵兒 南寧房地產(chǎn)市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場出現(xiàn)供需失衡的矛盾。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞，恒大新城首次開盤當天成交超 300套的業(yè)績、江南新興苑首期 550多套，月 均成交 180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進度緩慢即或證明。 20xx 年，是實現(xiàn)“ 136”工程中小變的關(guān)鍵一年，各級領(lǐng)導對 20xx 年的城市建設(shè)關(guān)注，并且南寧市政府 20xx年繼續(xù)推進“城市建設(shè)管理年”，為實現(xiàn)三年中小變奠定了基礎(chǔ)。舊城改 造的加快，帶動相關(guān)物業(yè)價值升值。國家支持西部大開發(fā)的政策，對廣西 南寧的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西 南寧經(jīng)濟又注入新血液，以及“中國 東盟自由貿(mào)區(qū)”的簽訂，為廣西 南寧發(fā)揮 大西南出海通道更有優(yōu)勢。 南寧 20xx年經(jīng)濟運行全面提速， 20xx年 2 月的政府工作報告指出，南寧 20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值達 356 億元，比上年同期增長 %，達到預期目的，其中第一產(chǎn)業(yè)增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增長 %。 （表 17，圖 19） 南寧市歷年 GDP 總值 單位 :億元 年份 1990 1995 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx(預測 ) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長 20xx年南寧經(jīng)濟運行全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為 %。商品房投資額 萬平方 米，比上年同期增長 ，銷售面積的增速遠遠快于商品房竣工面積 %的增長速度；商品房實際銷售額 為 61714 萬元，同比增長 。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異?；钴S 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。如此龐大的流動人口，若按照一套 70平方米的二房一廳居住 4 人的比例計算，則需要 萬247。 小戶型市場受到消費者的青睞 南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園 居家、辦公 亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費者的認可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認可。 進入 20xx年 1 月，友愛路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場，幾乎被搶購