【正文】 3198 % 8 三室二廳一衛(wèi) 東 F 119 26 3094 % 9 三室二廳一衛(wèi) 西 C 126 26 3276 % 10 三室二廳一衛(wèi) 東 D 129 26 3354 % 11 四室二廳二衛(wèi) 南西 A 182 26 4732 % 12 三室二廳二衛(wèi) 東南 B 160 26 4160 % 合計(jì) 300 42250 % 二、項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備 “萬全城”定位于高端綜合物業(yè)，除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路外，力求在住宅型式、內(nèi)部功能、空間利用、靈活性、多樣化和土地的利用、節(jié)能、新材料的應(yīng)用等方面有所創(chuàng)新。商務(wù)寫字樓結(jié)構(gòu)形式為框架核心筒結(jié)構(gòu)，45 層之間設(shè)有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換形式為箱型，外墻采用隱框與半隱框相結(jié)合的玻璃幕墻，體現(xiàn)了現(xiàn)代地標(biāo)建筑的特點(diǎn)，住宅結(jié)構(gòu)形式為核心筒短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，45 層之間設(shè)有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，外墻采用景觀飄窗、彩鋁窗、中空玻璃、彈性外墻涂料，即豐富了建筑立面的層次，又使建筑色彩、造型、區(qū)位環(huán)境與本建筑臨湖景觀融為一體，無不體現(xiàn)本項(xiàng)目住宅功能和環(huán)境質(zhì)量，充分滿足消費(fèi)者的需求。 住宅戶型布置以基層平面形式設(shè)計(jì)，方案通過多次的調(diào)整，公攤面積控制在15～17%左右，設(shè)計(jì)過程充分的體現(xiàn)了以人為本的原則，獨(dú)特的人性化理念貫穿了整個(gè)平面設(shè)計(jì)過程。 商務(wù)寫字樓每層建筑面積約為1200M178?！?200M178。 項(xiàng)目智能化程度充分體現(xiàn)時(shí)代的氣息和特征 整個(gè)項(xiàng)目導(dǎo)入了 BA弱電系統(tǒng)； 有線電視網(wǎng)、 高速寬帶數(shù)據(jù)光纖傳輸、交互式數(shù)字視頻服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 出入口及周邊安防報(bào)警和電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講的控制系統(tǒng)；火災(zāi)報(bào)警、樓宇控制、背景音樂、會(huì)議、大屏幕顯示、通訊、防雷系統(tǒng)； 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 物業(yè)管理計(jì)算局部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 商業(yè)暖通采用風(fēng)冷熱泵系統(tǒng)。使居民生活方便、安全、安靜。東、南、西、北、中定位明確。 西、北：為人車出入口，約 7000m178。 中：商業(yè)內(nèi)街（商務(wù)寫字樓北45m15m的人行架空通道）使之與裙房商業(yè)、會(huì)所形成公共空間、平面交通遙相互應(yīng)。 住宅人流通過連接兩個(gè)市政出入口的內(nèi)環(huán)路到達(dá)住宅樓西南角的架空區(qū)和出入口門廳，并在臨新華下路方向設(shè)有緊急疏散出口。 住宅、商務(wù)公寓人員分別可以通過東、南、西三個(gè)方向進(jìn)入大堂和電梯廳。 商場(chǎng)內(nèi)部人員平時(shí)通過裙樓北角的樓梯單獨(dú)進(jìn)出各層。 商務(wù)樓垂直交通設(shè)有三部電梯和一部消防電梯及兩個(gè)疏散樓梯，電梯、樓梯均可到達(dá)地下一、二層和出屋面，在商場(chǎng)部位的電梯 2~4 層實(shí)行封閉，為了便于裙樓商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，在裙樓西側(cè)設(shè)有一部觀光電梯可以直達(dá)2~4 層。 立面造型與環(huán)境設(shè)計(jì) 1）商務(wù)樓造型體現(xiàn)現(xiàn)代高技術(shù)手法，精致的金屬與玻璃構(gòu)件，多層次全隱框、半隱框、明框玻璃幕墻的分格，再現(xiàn)其時(shí)代感。 住宅樓屋面采用輕鋼結(jié)構(gòu)、造型豐富遮陽(yáng)板、大飄板相互穿插，體現(xiàn)了時(shí)代感和豐富了建筑的天際線。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 商場(chǎng)立面強(qiáng)調(diào)商業(yè)氣氛及與主塔樓的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，精致不銹鋼格架與玻璃燈箱構(gòu)成的廣告牌烘托了濃厚的商業(yè)氛圍。 塔樓廣場(chǎng)與商業(yè)廣場(chǎng)、會(huì)所三者既分又合，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，花壇小品，氣派典雅。對(duì)于高端項(xiàng)目而言，除使用價(jià)值（居住、生活功能等） 、土地價(jià)值外，標(biāo)簽價(jià)值、比較價(jià)值則成為重要的構(gòu)成部分。高端項(xiàng)目精神層面的價(jià)值，恰恰就是營(yíng)銷策劃來支撐。 （二）推廣策略 一、 全面提升“萬全城”品牌形象， 實(shí)現(xiàn)公司開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。 三、創(chuàng)造“萬全城”的附加值，并借此提高銷售價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)空間最大化。 四、大幅調(diào)整價(jià)格：從景觀、朝向、樓層以及均衡銷售等方面因素著手，綜合價(jià)值權(quán)重，調(diào)整朝向差和層差，然后再根據(jù)景觀因素和銷控原則制定相應(yīng)的價(jià)格系數(shù)。創(chuàng)建“時(shí)尚寫意空間” “全景商務(wù)走廊” “精裝怡情天地”等樣板套型。 （三）銷售計(jì)劃及收入預(yù)測(cè)（見下表） 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 銷 售 計(jì) 劃 表 銷 售 計(jì) 劃 表 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 1年 合計(jì) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售單價(jià)（元/㎡） 面積（㎡） 數(shù)量（㎡）銷售金額（萬元） 數(shù)量（㎡）銷售金額（萬元） 數(shù)量（㎡） 銷售金額（萬元）1 住宅 7,000 42,250 42,250 29,575 2 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 38,000 26,600 38,000 26,600 3 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)銷售面積 4,250 2,975 4,250 2,975 4 商務(wù)寫字樓 8,000 25,484 25,484 20,5 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 19,113 15, 19,113 15,6 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)銷售面積 6,371 5, 6,371 5,7 商業(yè)(含會(huì)所) 12,000 22,544 22,544 27,8 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 15,780 18,936 15,780 18,936 9 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)銷售面積 6,764 8, 6,764 8, 10 車位 180,000 450個(gè) 250個(gè) 4,500 200個(gè) 3,600 443個(gè) 8,100 合計(jì) 90,278 65, 19, 85,115 銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 單位：元 項(xiàng)目 面積 單價(jià) 金額 住宅 42,250 7,000 295,750, 商務(wù)寫字樓 25,484 8,000 203,872, 商場(chǎng) 22,544 12,000 270,528, 車位 450 個(gè) 180,000 81,000, 合計(jì) 90,278 851,150, 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 第九章 物業(yè)管理及服務(wù) 一、物業(yè)管理 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)商和業(yè)主越來越感受到物業(yè)管理的重要性。一般的物業(yè)管理可提供三種服務(wù)：一是公共性服務(wù)，二是代辦性服務(wù)，三是特約性服務(wù)。 二、服務(wù)內(nèi)容 除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路，還將增加數(shù)字網(wǎng)絡(luò)線，區(qū)內(nèi)安保系統(tǒng)。給業(yè)主提供個(gè)性化物業(yè)服務(wù)，一拖N 管理等。 （2） 億元。 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 一、項(xiàng)目總投資 建設(shè)投資 53, 53, 建設(shè)期利息 3, 1, 4,130 項(xiàng)目總投資合計(jì) 55, 1, 57, 二、資金籌措 自有資金 23, 14, 37, 申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期借款 20, 20, 資金籌措合計(jì) 43, 14, 57, 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、銷售收入、銷售稅金及附加測(cè)算 具體如下表： （單位：萬元） 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 銷售收入 65, 19, 銷售收入合計(jì) 65, 85, 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3, 1, 5, （5%） 3, 4, （7%） （3%） （2%） (1‰) (1‰) (2%) 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 二、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析(單位：萬元) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 1 一、現(xiàn)金流入 85,115 65, 19,2 銷售收入 85,115 65, 19,3 二、現(xiàn)金流出 67, 59, 8,4 建設(shè)投資 5 經(jīng)營(yíng)成本 57, 55, 17306 經(jīng)營(yíng)稅金 5, 3, 1,7 所得稅 5, 367 5,8 三、凈現(xiàn)金流量 17, 5, 11,9 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量 17, 5, 17, 三、利潤(rùn)測(cè)算(單位：萬元) 項(xiàng)目 合計(jì) 銷售收入 85,115減：總成本費(fèi)用 57,銷售稅金及附加 5,利潤(rùn)總額 23,減：所得稅 5,稅后利潤(rùn) 17, 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 四、財(cái)務(wù)償還能力測(cè)算 （一）現(xiàn)金投資估算現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 年度 指標(biāo) 0 1 4 合計(jì) 43 投資額 23, 23,000 9,270 1,730 銷售回款 6, 58, 19, 85,115 銷售稅金 3, 1, 5, 所得稅 2, 2, 5, 現(xiàn)金凈流入量 23, 17, 43, 14, 17, 現(xiàn)金凈流入量?jī)?nèi)部財(cái)務(wù)收益率 19,+48,+11, 3 = % 23, （二）還本付息測(cè)算表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 1 年初借款本息累計(jì) 15, 15,2 本年借款 20, 20,3 建設(shè)期利息 3,4 本年應(yīng)付利息 3, 1, 4,5 本年還本 5, 15, 20,0006 本年付息 3, 1, 4,1307 年末借款本息累計(jì) 23,8 償還借款本金的資金來源 65, 19, 85,1155,9 收回建設(shè)成本攤銷費(fèi) 37, 16, 54, 10 其中：用于償還銀行貸款 5, 15, 20,11 所得稅 3, 2, 5,12 償還本金來源合計(jì)(稅后) 65, 19, 85,1155,13 償還本金后的余額(12 行11行9 行) 25, 20,備注 1. 收回建設(shè)成本攤銷費(fèi),系按實(shí)際銷售額結(jié)轉(zhuǎn)的工程成本，計(jì)為 57, 萬元，減去原始投資額 23,，加貸款 20,000 萬元為 54,000 萬元。業(yè)內(nèi)的“一個(gè)前提、兩條鏈” （預(yù)售市場(chǎng)是一個(gè)前提，一旦預(yù)售市場(chǎng)不存在，必死無疑；開發(fā)企業(yè)兩個(gè)鏈：政府和銀行）都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為艱難的處境。 一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。 （二）項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。 （三）項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。 （四）項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下，可能會(huì)因“省略過程”不慎跌入“陷阱” 。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時(shí)候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤(rùn)，獲得既定利益是非常有必要的。 （六）項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)。 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容 風(fēng)險(xiǎn)管理是通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果，期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。因此，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容為： （一）合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。 （三）編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管