【正文】 區(qū)人口密度相對(duì)較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬(wàn)人，每平方公里僅為 8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著較大的關(guān)系。 南寧市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，使市民的收入和消費(fèi)得到較大的提高。城市居民人均收支節(jié)余額 為 526 元，節(jié)余率為 %，比上年降低 %，意味著城市居民消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)均有所提高。 考察南寧市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，由 1998年的 %下降為 %。城市居民家庭消費(fèi)質(zhì)量顯著提高。 20xx 年，南寧市居民人均購(gòu)建房支出 元，比上年增長(zhǎng) %；年人均住房裝修服務(wù)支出 ，增長(zhǎng) %；年人均家具材料及室內(nèi)裝飾品支出 ，增長(zhǎng) 倍。 . 社會(huì)與文化因素 . 社會(huì)與文化因素 南寧市歷史悠久，自古就是我國(guó)南方的邊陲重鎮(zhèn)和著名商埠，有著特殊的戰(zhàn)略地位和厚實(shí)的文化歷史底蘊(yùn)。 改革開(kāi)放以來(lái)，南寧市不斷提高城市綜合實(shí)力、努力塑造城市新形象，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展。 了解南寧的民俗風(fēng)情與文化特色，能夠?yàn)轫?xiàng)目的定位及目標(biāo)客戶的描述提供有力的依據(jù)，而地方語(yǔ)言及飲食習(xí)慣是一個(gè)城市眾多文化因素中兩項(xiàng)最具代表 性的因子，從它們身上往往能夠反映出當(dāng)?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍?xí)慣及行為特征。隨著時(shí)代的發(fā)展，城里人已不講官話、壯話和平話了，白話（粵語(yǔ)）和普通話（漢語(yǔ)）是南寧人現(xiàn)時(shí)的日常用語(yǔ)。 南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體 現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風(fēng)情；南寧市具有地方特色的風(fēng)味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具有南方特色。 通過(guò)重點(diǎn)考察南寧市民的語(yǔ)言、飲食習(xí)慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習(xí)慣方面較為相似，而且南寧人普遍接受廣東的生活模式，承認(rèn)廣東與其地區(qū)相比，具有 一定的先進(jìn)性，以縮小南寧市與國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市差距作為城市發(fā)展目標(biāo)。 20xx年 2 月 26日建設(shè)部出臺(tái)了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問(wèn)題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟(jì)糾紛 增多、消費(fèi)者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國(guó)家稅費(fèi)的現(xiàn)象。 20xx年 7 月 1 日國(guó)土資源部正式發(fā)布了并從即日起施行《招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》，《規(guī)定》共28條，主要明確了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的法律依據(jù)、原則、范圍、程序和法律責(zé)任等。 20xx年 10月 22日由建設(shè)部起草，國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，向各界征求意見(jiàn)。這是國(guó)家出臺(tái)的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。（資料來(lái)源（《當(dāng)代生活報(bào)》）。 20xx年由南寧市政府印發(fā)了《南寧市城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定（試行）》將于 20xx 年 7 月 1 日起施行。 自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，待遇等同居民”的新規(guī)定。條例包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附則。對(duì)借款人申請(qǐng)人具住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行 20%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)適當(dāng)提高首付比例”。南寧市的發(fā)展規(guī)劃主要經(jīng)歷了以下的階段： 1992年 6月，南寧市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開(kāi)放城市政策以后，重新調(diào)整了城市發(fā)展目標(biāo)：在 1994 年提前六年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值翻兩番的基礎(chǔ)上，到 20xx 年實(shí)現(xiàn)翻三番。 在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來(lái)不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投 資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。與此同時(shí)，路橋建設(shè)也日新月異， 1992年以來(lái)相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長(zhǎng)線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。 主要工作包括：實(shí)施管道燃?xì)夤こ?、機(jī)動(dòng)車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主的能源計(jì)劃等 藍(lán)天系統(tǒng)工程，使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村地區(qū)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)施邕江流域和湖泊水庫(kù)綜合整治工程、地下水與水資源保護(hù)工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點(diǎn)保護(hù)飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達(dá) 50%以上；實(shí)施市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護(hù)區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點(diǎn)抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹(shù)造林、綠化美化；實(shí)施市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧 靜系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強(qiáng)社會(huì)生活噪聲、建筑施工噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到 70%以上。 二級(jí)發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。 布局原則：“核心集聚、軸向擴(kuò)散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團(tuán)。城市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會(huì)展為輔的城市蹤合新區(qū)”。 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持 一、 政府樹(shù)立城市經(jīng)營(yíng)增值的觀念。城市增值離不開(kāi)土地資源的有效利用，根據(jù)發(fā)達(dá)城市和國(guó)家發(fā)展過(guò)程看，土地資源最能增值的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和睛雨表，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的效應(yīng)是 1： 3， 1億元的房地產(chǎn)投資可以創(chuàng)造其他相關(guān)產(chǎn)業(yè) 3 億元的產(chǎn)出。 本項(xiàng)目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn) 業(yè)化發(fā)展示范工程。 政府支持得到的回報(bào)稅金，在“十五”期間為政府帶 來(lái)不少于 3 億元的資金； 建成南寧市（廣西區(qū)）最大的旅游式山水生態(tài)住區(qū)，提升了城市整體形象，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，改善了 5 萬(wàn)人的生活居住空間； 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，培育新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研得出：若按行業(yè)特征把市場(chǎng)分成高、中、低三種市場(chǎng)層次，目前南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但占市場(chǎng)容量較大比重的中低檔次的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足。主要類型為多層住宅。 可以預(yù)見(jiàn)，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，市場(chǎng)大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。 建議：項(xiàng)目正迎來(lái)良好發(fā)展機(jī)遇，宜盡快啟動(dòng)。 2 開(kāi)發(fā)的總體時(shí)間 市場(chǎng)需求是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，有效供給是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體時(shí)間的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 廣西區(qū)“十五”期間，南寧市要達(dá)到人均居住使用面積16平方米的目標(biāo)，按現(xiàn)有人口增加數(shù)，南寧市今年需要增加312萬(wàn)平方米的住宅，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。 中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。本項(xiàng)目的啟動(dòng)，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場(chǎng)需求”，按本項(xiàng)目占南寧市供應(yīng)量 1/5 計(jì)算，每年可供應(yīng) 3050萬(wàn)平方米，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的冷熱劃分，總開(kāi)發(fā)時(shí)間控制不超過(guò)八年，項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭(zhēng)取 5 年內(nèi)完成。 1996 年，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積 45萬(wàn)平方米，銷售金額 ， 1991998兩年，市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展期，并對(duì)國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用， 98年商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售金額 ，實(shí)現(xiàn)了銷售面積突破 50萬(wàn)平方米、銷售金額突破 10億元的南寧市房地產(chǎn)市