【正文】 化歷史底蘊(yùn)。 了解南寧的民俗風(fēng)情與文化特色，能夠?yàn)轫?xiàng)目的定位及目標(biāo)客戶的描述提供有力的依據(jù)，而地方語(yǔ)言及飲食習(xí)慣是一個(gè)城市眾多文化因素中兩項(xiàng)最具代表 性的因子，從它們身上往往能夠反映出當(dāng)?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍?xí)慣及行為特征。 南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體 現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風(fēng)情；南寧市具有地方特色的風(fēng)味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具有南方特色。 20xx年 2 月 26日建設(shè)部出臺(tái)了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問(wèn)題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟(jì)糾紛 增多、消費(fèi)者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國(guó)家稅費(fèi)的現(xiàn)象。 20xx年 10月 22日由建設(shè)部起草，國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，向各界征求意見(jiàn)。（資料來(lái)源（《當(dāng)代生活報(bào)》）。 自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，待遇等同居民”的新規(guī)定。對(duì)借款人申請(qǐng)人具住房貸款購(gòu)買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行 20%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)適當(dāng)提高首付比例”。 在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來(lái)不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投 資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。 主要工作包括：實(shí)施管道燃?xì)夤こ?、機(jī)動(dòng)車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主的能源計(jì)劃等 藍(lán)天系統(tǒng)工程，使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村地區(qū)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)施邕江流域和湖泊水庫(kù)綜合整治工程、地下水與水資源保護(hù)工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點(diǎn)保護(hù)飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達(dá) 50%以上；實(shí)施市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護(hù)區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點(diǎn)抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹(shù)造林、綠化美化；實(shí)施市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧 靜系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強(qiáng)社會(huì)生活噪聲、建筑施工噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到 70%以上。 布局原則：“核心集聚、軸向擴(kuò)散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團(tuán)。 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持 一、 政府樹(shù)立城市經(jīng)營(yíng)增值的觀念。 本項(xiàng)目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn) 業(yè)化發(fā)展示范工程。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研得出：若按行業(yè)特征把市場(chǎng)分成高、中、低三種市場(chǎng)層次，目前南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但占市場(chǎng)容量較大比重的中低檔次的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足。 可以預(yù)見(jiàn)，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，市場(chǎng)大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。 2 開(kāi)發(fā)的總體時(shí)間 市場(chǎng)需求是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，有效供給是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體時(shí)間的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。 1996 年，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積 45萬(wàn)平方米，銷售金額 ， 1991998兩年，市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展期，并對(duì)國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用， 98年商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售金額 ，實(shí)現(xiàn)了銷售面積突破 50萬(wàn)平方米、銷售金額突破 10億元的南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次“量”的飛躍。突破銷售面積超百萬(wàn)平方米，銷售金額超 20億元，邁上市場(chǎng)發(fā)展第二個(gè)臺(tái)階。具體數(shù)據(jù)如下圖表 （表 11， 12，圖 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 預(yù)測(cè) 本年完成投資額 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 20xx 201 20xx 20xx（預(yù)測(cè)） 實(shí)際上銷售單價(jià)（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 實(shí)際銷售面積（萬(wàn)平方米） 實(shí)際銷售金額（億元） 住宅市場(chǎng)總體供需分析 市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需兩旺。20xx年售出的別墅不到總供應(yīng)量的 1/6，這與別墅產(chǎn)品的價(jià)格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平有著密切的聯(lián)系。目前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求， 20xx年南寧新增純 寫字樓幾乎沒(méi)有，僅有昨和園 皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購(gòu)買寫字樓的單位反饋的意見(jiàn)，不是沒(méi)有人購(gòu)買寫字樓，而是購(gòu)買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購(gòu)買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購(gòu)買商品房那樣提供按揭貸款。 （表 16，圖 18） 南寧市歷年辦公樓銷售 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 預(yù)測(cè) 辦公樓 43228 68669 24490 74520 54296 58283 73500 消費(fèi)者購(gòu)買行為特征 隨著南寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向規(guī)范化，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的消費(fèi)意識(shí)提高，購(gòu)買行為開(kāi)始有了新的動(dòng)向、特征；購(gòu)房不再跟風(fēng)，人云亦云；開(kāi)始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購(gòu)買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購(gòu)買行為轉(zhuǎn)變，并且 注重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、社會(huì)形象。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來(lái)資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開(kāi)始搶灘南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)工作壓力大 的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)非理想的居住場(chǎng)所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來(lái)極大的便利，市中心住宅仍然受到消費(fèi)者的青睞。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和成熟 。房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一是市民購(gòu)房的心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是南寧二手房市場(chǎng)迅速發(fā)展，從 20xx年 7 月正式啟動(dòng)以后，當(dāng)年就成交 1447套，成交面積 萬(wàn)平方米，到 20xx年成交量番一番，達(dá) 2830 套，成交面積25萬(wàn)平方米，進(jìn)入 20xx 年成交量迅速上升至 4077套，成交面積 39萬(wàn)平方米。中低檔住宅仍然受到眾多消費(fèi)者的青睞，恒大新城首次開(kāi)盤當(dāng)天成交超 300套的業(yè)績(jī)、江南新興苑首期 550多套，月 均成交 180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費(fèi)者“拋棄”跡象，太陽(yáng)廣場(chǎng)、時(shí)代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。舊城改 造的加快，帶動(dòng)相關(guān)物業(yè)價(jià)值升值。 南寧 20xx年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速， 20xx年 2 月的政府工作報(bào)告指出，南寧 20xx 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 356 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，達(dá)到預(yù)期目的，其中第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重為 %。 外來(lái)人口的急速增加，住宅租賃市場(chǎng)異?；钴S 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問(wèn)題，需要大量的住房。 小戶型市場(chǎng)受到消費(fèi)者的青睞 南寧的小戶型住宅首先起源于萬(wàn)昌公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)昌溪園 居家、辦公 亦可，一經(jīng)推出市場(chǎng)即得到眾多消費(fèi)者的認(rèn)可并接受，隨后的陽(yáng)光新都、新城國(guó)際推出的商務(wù)公寓也得以市場(chǎng)的