【正文】 連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) ，根德商業(yè)廣場(chǎng) 4 萬(wàn)多平方米，外灘新城 5 萬(wàn)多平方米，總共已達(dá) 20多萬(wàn)平方米，還有分布于新民路的太陽(yáng) 廣場(chǎng)、民族大道的歐景城市廣場(chǎng)，以及瑯東的金湖廣場(chǎng)、文德廣場(chǎng)、亞航財(cái)富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國(guó)際中心、南湖國(guó)際廣場(chǎng)、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說(shuō)明了南寧市的商業(yè)格局開(kāi)始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置，新和平商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)和新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)一步增強(qiáng)老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此基礎(chǔ)上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場(chǎng)一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場(chǎng)的投入使用，會(huì)相應(yīng)帶動(dòng)周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭(zhēng)速發(fā)展，同時(shí)國(guó)際會(huì)展中心的完工，金湖廣場(chǎng)一帶的商業(yè)氛圍將會(huì)更加突顯。 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 近幾年由于政府對(duì)民營(yíng)企業(yè)政策的放寬，民營(yíng)企業(yè)開(kāi)始得到快速發(fā)展，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中開(kāi)始處于弱勢(shì)。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴(kuò)展，隨著瑯東逐步成熟和南寧國(guó)際會(huì)展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺突然間出現(xiàn)幾個(gè)大盤，占地 512畝的翡翠園、 280畝的香榭里花園、 450 畝的大自然花園，以及占地2100畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。二手房的交易活躍促使一、 二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)揮更大的作用，更有效促進(jìn)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 199820xx年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 20xx年度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本態(tài)勢(shì)喜人，我國(guó)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國(guó)科爾尼管理顧問(wèn)公司最近公布的“ FDI信心系數(shù)”，中國(guó)首次取代美國(guó)成為全球最有吸引力的外國(guó)直接投資目的國(guó)，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進(jìn)一步作用，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然前景光明。房地產(chǎn)投資額 238765 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %。緊接著東葛路上的迷爾居，開(kāi)盤當(dāng)天 231套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。 4=41250套住房，需求量如此大的市場(chǎng)，能夠馬上在南寧購(gòu)房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場(chǎng)表現(xiàn)異?；钴S，以及政府對(duì)房改房政策的進(jìn)一步放寬，有利于加速二手房市場(chǎng)的發(fā)展。上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 68537 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %，增幅比上同期加快了 ，其中住宅投資完成 39090 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；辦公樓投資 2178萬(wàn)元，同比增 ；商業(yè)用房投資 3487萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)%。 20xx年起，南寧開(kāi)始大溝嶺、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、民族西路延長(zhǎng)線等工程的啟動(dòng)，無(wú)不體現(xiàn)政府對(duì)舊城改造的力度和決心。 隨著政府出臺(tái)的一系列政策、法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補(bǔ)償、開(kāi)發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)模化、集中化、品牌化 綜觀南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，市中心土地匱乏，房?jī)r(jià)昂貴，噪音大。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場(chǎng)需要的是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市 場(chǎng)發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展的必然。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研究，目前已開(kāi)工的別墅項(xiàng)目總體供應(yīng)不低于 3000套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于 20xx套。同年 7月，二級(jí)市場(chǎng)正式啟動(dòng)，有 1447套、面積 萬(wàn)平方米的二手成交量。但是，現(xiàn)實(shí)是居民收入偏低和經(jīng)濟(jì)不發(fā) 達(dá)，再加上目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無(wú)法追上，造成大多數(shù)居民需要買房來(lái)改善居住空間，但是又買不起的局面。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為中檔價(jià)格，運(yùn)行趨勢(shì)為低開(kāi)高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運(yùn)行，用價(jià)格描述是，由 20xx元 /平方米開(kāi)盤，隨著產(chǎn)品功能的逐步完善回歸至2300元 /平方米，至現(xiàn)房走向 2500 元 /平方米或以上。 二、 政府適度支持措施 政府支持項(xiàng)目的規(guī)劃及調(diào)整，是項(xiàng)目啟動(dòng)的基礎(chǔ)。 三級(jí)發(fā)展軸線：為一、二級(jí)軸線的補(bǔ)充?？傮w規(guī)劃到 20xx年城市面積從 72平方公里擴(kuò)大到 155 平方公里，人口達(dá) 150 萬(wàn)人，把南寧逐步建成具有南國(guó)風(fēng)光、民族特色的現(xiàn)代化城市。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評(píng)估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補(bǔ)償報(bào)導(dǎo)價(jià)，及搬遷補(bǔ)助和 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)。 20xx年 8 月 1 日國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地審查報(bào)批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報(bào)批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)必須用地提供保障。南寧白話是南寧代表性的地方語(yǔ)言，源于廣東話（據(jù)說(shuō)是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，南寧白話和廣東話在語(yǔ)調(diào)上還是有些區(qū)別。 表 20xx年南寧市居民家庭居住情況 指標(biāo)名稱 調(diào)查戶數(shù)（戶） 家庭常住人口數(shù)（人） 總計(jì) 200 619 按居住面積分 4 平方米以下 1 4 46 平方米 3 12 68 平方米 9 36 810平方米 16 68 1012平方米 25 79 1214平方米 32 102 14平方米以上 114 318 按房屋產(chǎn)權(quán)分 公房 30 95 租賃私房 1 5 自有房 99 297 部分產(chǎn)權(quán)的自有房 69 219 其他 1 3 南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費(fèi)以及對(duì)居住要求的提高，為商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了良好的契機(jī)與發(fā)展空間。 20xx年，南寧市城市居民人均可支配收入為 8796元，比 20xx年增加 890 元，增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 13%；城市居民人均消費(fèi)性支出 6970 元，比上年增加521元，增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。 20xx年末，南寧市總?cè)丝?，其中市區(qū)人口 ，兩個(gè)縣人口為 萬(wàn)人。財(cái)政總收入增長(zhǎng) 11%。一、二、三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量中所占的比重分別是 %、 %、 %，第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟(jì)特色。 XX距中越邊境的東興市、憑祥市分別為 204 公里和 230公里，毗鄰南寧的 7個(gè)縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長(zhǎng)1020公里，對(duì)發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。 XX地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽(yáng)光充足，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及發(fā)展的基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高 ,固定資產(chǎn)投資完成 。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 10%。城市化的加速發(fā)展，使南寧市中低價(jià)位的商品房需求增大，為南寧樓市的健康發(fā)展提供了極大的商機(jī)。 考察南寧市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，由 1998年的 %下降為 %。 改革開(kāi)放以來(lái)，南寧市不斷提高城市綜合實(shí)力、努力塑造城市新形象，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展。 通過(guò)重點(diǎn)考察南寧市民的語(yǔ)言、飲食習(xí)慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習(xí)慣方面較為相似，而且南寧人普遍接受廣東的生活模式，承認(rèn)廣東與其地區(qū)相比，具有 一定的先進(jìn)性，以縮小南寧市與國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市差距作為城市發(fā)展目標(biāo)。這是國(guó)家出臺(tái)的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。條例包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附則。與此同時(shí)，路橋建設(shè)也日新月異， 1992年以來(lái)相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長(zhǎng)線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。城市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會(huì)展為輔的城市蹤合新區(qū)”。 政府支持得到的回報(bào)稅金，在“十五”期間為政府帶 來(lái)不少于 3 億元的資金； 建成南寧市（廣西區(qū)）最大的旅游