【正文】 小戶(hù)型市場(chǎng)受到消費(fèi)者的青睞 南寧的小戶(hù)型住宅首先起源于萬(wàn)昌公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)昌溪園 居家、辦公 亦可，一經(jīng)推出市場(chǎng)即得到眾多消費(fèi)者的認(rèn)可并接受，隨后的陽(yáng)光新都、新城國(guó)際推出的商務(wù)公寓也得以市場(chǎng)的認(rèn)可。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重為 %。舊城改 造的加快，帶動(dòng)相關(guān)物業(yè)價(jià)值升值。房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一是市民購(gòu)房的心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是南寧二手房市場(chǎng)迅速發(fā)展，從 20xx年 7 月正式啟動(dòng)以后，當(dāng)年就成交 1447套，成交面積 萬(wàn)平方米，到 20xx年成交量番一番，達(dá) 2830 套，成交面積25萬(wàn)平方米，進(jìn)入 20xx 年成交量迅速上升至 4077套，成交面積 39萬(wàn)平方米。對(duì)工作壓力大 的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)非理想的居住場(chǎng)所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來(lái)極大的便利，市中心住宅仍然受到消費(fèi)者的青睞。 （表 16，圖 18） 南寧市歷年辦公樓銷(xiāo)售 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 預(yù)測(cè) 辦公樓 43228 68669 24490 74520 54296 58283 73500 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為特征 隨著南寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向規(guī)范化，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的消費(fèi)意識(shí)提高，購(gòu)買(mǎi)行為開(kāi)始有了新的動(dòng)向、特征；購(gòu)房不再跟風(fēng)，人云亦云；開(kāi)始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤(pán)信息，才作購(gòu)買(mǎi)決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購(gòu)買(mǎi)行為轉(zhuǎn)變，并且 注重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、社會(huì)形象。20xx年售出的別墅不到總供應(yīng)量的 1/6，這與別墅產(chǎn)品的價(jià)格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平有著密切的聯(lián)系。突破銷(xiāo)售面積超百萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額超 20億元，邁上市場(chǎng)發(fā)展第二個(gè)臺(tái)階。 中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。 可以預(yù)見(jiàn)，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，市場(chǎng)大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。 本項(xiàng)目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn) 業(yè)化發(fā)展示范工程。 布局原則：“核心集聚、軸向擴(kuò)散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團(tuán)。 在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來(lái)不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投 資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。 自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，待遇等同居民”的新規(guī)定。 20xx年 10月 22日由建設(shè)部起草，國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，向各界征求意見(jiàn)。 南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體 現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風(fēng)情；南寧市具有地方特色的風(fēng)味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類(lèi)，具有南方特色。 . 社會(huì)與文化因素 . 社會(huì)與文化因素 南寧市歷史悠久，自古就是我國(guó)南方的邊陲重鎮(zhèn)和著名商埠，有著特殊的戰(zhàn)略地位和厚實(shí)的文化歷史底蘊(yùn)。城市居民人均收支節(jié)余額 為 526 元，節(jié)余率為 %，比上年降低 %，意味著城市居民消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)均有所提高。全市人口自然增長(zhǎng)率為 ‰，人口增速保持平衡增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 13%左右 。（數(shù)據(jù)來(lái)源：《南寧統(tǒng)計(jì)年鑒 20xx》） 。南寧憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)廣 西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對(duì)華南、西南經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對(duì)東南亞各國(guó)發(fā)揮著中國(guó)前沿城市的開(kāi)放作用。 XX市地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 項(xiàng)目發(fā)展時(shí)機(jī)研究 . 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 . XX市地理位置概述 本項(xiàng)目所在城市 —— XX，簡(jiǎn)稱(chēng)“邕”， XX自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、信息和金融的中心。 . XX市近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及態(tài)勢(shì) 房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展間存在著互動(dòng)關(guān)系。 20xx年，南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 356億元，比上年增長(zhǎng) %，高于全國(guó)和廣西的平均水平，其中，第一產(chǎn)業(yè)達(dá) ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)達(dá) 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)達(dá) ，增長(zhǎng) %。實(shí)際利用外資增長(zhǎng) 11%,全市外貿(mào)出口增長(zhǎng) 5%。 在 20xx年召開(kāi)的全區(qū)城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上，提出了城市化建設(shè)目標(biāo)：在 20xx年把廣西的南寧、柳州建設(shè)成為特大城市，城市人口分別達(dá)到 150萬(wàn)和 120 萬(wàn)，相當(dāng)于南寧市每年的人口機(jī)械凈增長(zhǎng)約為 10萬(wàn)人。 表 南寧市近十年城市居民人均收支統(tǒng)計(jì) 年份 城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消費(fèi)性支出（元） 1990 1454 1360 1991 1659 1667 1992 2106 1853 1993 3081 2624 1994 4543 4288 1995 5544 5055 1996 5973 5425 1997 5931 5456 1998 6570 5800 1999 6847 6321 20xx 7483 6953 20xx 7906 7107 20xx 8796 6970 今年南寧市整體經(jīng)濟(jì)狀況得到快速發(fā)展的同時(shí)，居民收入也相當(dāng)豐厚， 13月南寧市個(gè)人所得稅入庫(kù)為 9400 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %,意味著職工收入有大幅度的提高。南寧古屬百粵領(lǐng)地，新中 國(guó)成立后， 1950 年設(shè)南寧（省轄市）為廣西省會(huì)， 1958 年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)的首府至今。而南寧人對(duì)“食”的追求并不亞于以“食在廣州”著稱(chēng)的廣州人，他們往往會(huì)一家大小或與親朋好友一起，專(zhuān)程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。條例共分 6 章 72條，內(nèi)容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的職責(zé)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)以及相應(yīng)的罰則等多方面。 1 20xx 年 6 月 8日國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署第 379號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例自 20xx 年 9 月 1 日施行。 1995 年，南寧市居民人均住房面積達(dá)到 ， 20xx 年人均居住面積 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積 5067 公頃，綠化覆蓋率達(dá) 38%。” 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響 本項(xiàng)目處在城市一級(jí)軸線的主要交通樞紐帶上。為此，政府應(yīng)大力支持本項(xiàng)目的啟動(dòng)，幫助開(kāi)發(fā)商解決一些實(shí)際困難，促進(jìn)項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展，提升城市形象： 三 區(qū)域市政配套設(shè)施盡快落實(shí)實(shí)施； 稅收優(yōu)惠。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)該打破常規(guī)，盡快開(kāi)發(fā)，用項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從 20xx 年起進(jìn)入市場(chǎng)，在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍頭作用。 在這樣市場(chǎng)供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。 20xx 年市場(chǎng)繼續(xù)保持上升旺勢(shì)，商品房銷(xiāo)售額 9585套，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額 ，二級(jí)市場(chǎng)商品房成交 2830套，成交面積 25萬(wàn)平方米，成交金額 ，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。（表 14，圖16） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總供應(yīng)量 1 榮和山水美地 1431 2 橘郡 .陽(yáng)光別墅 579 3 玫瑰園 210 4 寧匯新天地 300 5 龍胤花園 220 6 大自然花園 159 7 麗水 灣 114 8 翡翠園 50 商業(yè)物業(yè)大幅度增加 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究表明，南寧市去年批出的商業(yè)用房面積不少于 40萬(wàn)平方米，其中集中分布于市中心，大