【正文】 0820 1031672 101097 108051 年平均人口 人 2961309 1391202 922701 647407 自然增長率 ‰ 南寧市 20xx年各區(qū)人口統(tǒng)計(jì) 指標(biāo)名稱 總戶數(shù) （戶） 總?cè)丝? （人） 占地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里 ） 興寧區(qū) 53009 170203 23639 新城區(qū) 104040 334747 24 13947 城北區(qū) 111963 425651 28 15201 江南區(qū) 60582 196486 24 8186 永新區(qū) 80299 276810 49875 邕寧縣 233982 926037 4725 195 武鳴縣 181512 647130 3366 192 如圖所示，邕寧、武鳴兩縣人口分別占南寧市總?cè)丝诘?和 %；主要的五個(gè)城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧 全市人口的 14%；其次是新城區(qū)，占全市總?cè)丝诘?11%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相當(dāng)，分別占全市人口的 6%、 9%和 5%。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由 1998年的 %、 %、 %、 %上升為 %、 %、%、 %。南寧市民風(fēng)淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設(shè)活動(dòng)的深入開展，社會(huì)公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。 . 政策與法律因素 國家及南寧市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī) 20xx－ 20xx年 6 月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 20xx年 2 月 25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，確保工程質(zhì)量，保護(hù)購房者的利益。 20xx年 11月 17日由建設(shè) 部、國家計(jì)委推出《經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管理辦法》，《辦法》從 20xx 年 1 月 1 日起施行。 1 20xx年 6 月 21日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入 家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人貸款。 今后五年，南寧市將重點(diǎn)實(shí)施藍(lán)天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進(jìn)。 本項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項(xiàng)目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 1． 5 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)及總時(shí)間 1． 5． 1 目標(biāo)市場的確定 南寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運(yùn)行呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好， 20xx年 16月投入市場的商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級(jí)換代速度加快，競爭趨于激烈。 1． 5。 2. 南寧市房地產(chǎn)市場分析 南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述 南寧市房地產(chǎn)市場， 1995 年才開始大力推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程，當(dāng)年商品房實(shí)際銷售面積 24萬平方米，銷售金額 。從而邁上市場發(fā)展的第三個(gè)臺(tái)階。 （表 15，圖 17） 南寧市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 新朝陽商業(yè)廣場 華星時(shí)代廣場 外灘新城 新和平商場 萬達(dá)商業(yè)廣場 太陽廣場 歐景城市廣場 面積 (平方米 ) 41237 520xx 50000 12800 116000 26000 26490 辦公樓市場總體分析 根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)資料表明， 20xx 年辦公樓成交面積58283平方米，比上年同期增長 %。 20xx 年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的 房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾 年的主流導(dǎo)向。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場的主導(dǎo)方向?？傮w而論，國際對中國的投資環(huán)境，國家對西部的開發(fā)，“中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西 南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西 南寧的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。至年末，商品房實(shí)際銷售面積 平方米，實(shí)際銷售金額 350435萬元，實(shí)際銷售單價(jià) 2255元/平方米，比上年同期分別增長 %、 %和 %。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場上究竟有多大的市場缺口？什么樣的小戶型受到消費(fèi)者表睞 。在 20xx年 11月普查登記人口中，統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家估算，每天在南寧過境的流動(dòng)人口 20 多萬人次；據(jù)南寧市流動(dòng)人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在 20xx 年底，全市的外來流動(dòng)人口為 萬人。全市利用外資、投資、消費(fèi)三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，增強(qiáng)社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。 舊城改造帶旺樓市 南寧“ 136”工程不斷深入，使南寧城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到巨大的發(fā)展。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟 在市場競爭激烈，有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭創(chuàng)競優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx20xx 年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于 30家。這種政策的限制，嚴(yán)重制約著寫字樓的健康發(fā)展，因此，就像上面所說的，南寧寫字樓舉步為艱。 20xx 年下半年南寧房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，到 20xx、 20xx 年高速發(fā)展。 1999年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策制約，市場成交略有回落，當(dāng)年商品房銷售面積 方米，銷售金額 ；同比下降 18%。 以市場為導(dǎo)向來確定項(xiàng)目開發(fā)的總體時(shí)間。 本項(xiàng)目的市場定位（在下面詳細(xì)分析）主要是針對市場空缺，大力開發(fā)中檔價(jià)格的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，包括園林設(shè)計(jì)及配套設(shè)施在南寧乃至廣西區(qū)具 領(lǐng)先水平。 對城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級(jí)發(fā)展軸線為中心沿伸分布： 一級(jí)發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防城市群。 南寧市發(fā)展規(guī)劃對項(xiàng)目的影響 南寧是一座正在發(fā)展 的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，大城市的輻射作用得以不斷增強(qiáng)。 20xx年 4 月 9 日由南寧市政府正式轉(zhuǎn)批南寧市公安局《關(guān)于進(jìn)一步改革戶籍管理制度和意見》，實(shí)施新的戶籍準(zhǔn)入制度，明確規(guī)定以準(zhǔn)入條件取代進(jìn)城人口控制指標(biāo)，進(jìn)一步放寬外地人落戶南寧的條件。 20xx 年 5月 23日建設(shè)部、國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國土資源、監(jiān)察部、國家工商行政管理總局七部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》目的規(guī)范房地產(chǎn)的管理，活躍房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場既活躍又有秩序，切實(shí)保障購房者的權(quán)益。 南寧一帶的方言，主要有官話、壯話、平話、白話四種。 隨著福利分房的取消，住房消費(fèi)逐步成為消費(fèi)的熱點(diǎn)，并帶動(dòng)住房裝修支出的上升。 隨著國家、廣西區(qū)、南寧市經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的強(qiáng)勁發(fā)展，未來全球一體化，以及南寧市戶籍管理制度改革、加快城鎮(zhèn)化政策實(shí)施，南寧市人口增長的數(shù)量、速度在“十五”期間將急速發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展帶來了巨大需求空間。南寧市聚居著壯、漢、瑤、苗、侗等 30多個(gè)民族， 20xx 年，全市壯族人口有 1892245 人，漢族人口有 1048034 人，分別占全市總?cè)丝诘?%和%。 20xx年開始，南寧市進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)現(xiàn)代化發(fā)展的重要關(guān)鍵階段。 20xx年， XX市全年國內(nèi)生產(chǎn)總