【正文】 外來(lái)人口的急速增加，住宅租賃市場(chǎng)異常活躍 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問(wèn)題，需要大量的住房。中低檔住宅仍然受到眾多消費(fèi)者的青睞，恒大新城首次開(kāi)盤當(dāng)天成交超 300套的業(yè)績(jī)、江南新興苑首期 550多套，月 均成交 180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費(fèi)者“拋棄”跡象，太陽(yáng)廣場(chǎng)、時(shí)代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來(lái)資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開(kāi)始搶灘南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體數(shù)據(jù)如下圖表 （表 11， 12，圖 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 預(yù)測(cè) 本年完成投資額 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 20xx 201 20xx 20xx（預(yù)測(cè)） 實(shí)際上銷售單價(jià)（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 實(shí)際銷售面積（萬(wàn)平方米） 實(shí)際銷售金額（億元） 住宅市場(chǎng)總體供需分析 市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需兩旺。 2 開(kāi)發(fā)的總體時(shí)間 市場(chǎng)需求是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，有效供給是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體時(shí)間的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持 一、 政府樹(shù)立城市經(jīng)營(yíng)增值的觀念。對(duì)借款人申請(qǐng)人具住房貸款購(gòu)買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行 20%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)適當(dāng)提高首付比例”。 20xx年 2 月 26日建設(shè)部出臺(tái)了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問(wèn)題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟(jì)糾紛 增多、消費(fèi)者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國(guó)家稅費(fèi)的現(xiàn)象。城市居民家庭消費(fèi)質(zhì)量顯著提高。（以上數(shù)據(jù)摘自 20xx 年《政府工作報(bào)告》） 表 南寧市近十年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算） 單位：萬(wàn)元 年份 國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑 業(yè) 1992 年 624798 133095 24077 208914 31863 250926 1993 年 941350 166406 378992 315657 63335 365952 1994 年 1331851 237402 518505 439309 79196 575944 1995 年 1715252 293697 655478 552092 103386 766077 1996 年 1954519 334403 683731 546773 136958 936385 1997 年 2262395 398122 755121 586308 168813 1109152 1998 年 2575733 440156 815278 622581 192697 1320299 1999 年 2745506 463683 845594 631482 214112 1436229 20xx 年 2950000 480000 910000 679580 230420 1540000 20xx 年 3247856 495173 934271 695726 238545 1818412 20xx 年 3560670 511573 1025567 754742 270825 2023530 數(shù)據(jù)表明：南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的上升期，經(jīng)濟(jì)指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速 . 人口因素 . 人口因素 南寧是一個(gè)以壯族人口為主的多民族聚居城市，也是我國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)中唯一兼具濃郁少數(shù)民 族風(fēng)情和沿海開(kāi)放特點(diǎn)的首府城市。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的大小主要考察的因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、收入與消費(fèi)、固定資產(chǎn)投資水平、住宅產(chǎn)業(yè)化（商品化）等。南寧東 鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，作為新崛起的大西南出海通道樞紐城市，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢(shì)。 20xx年開(kāi)始，南寧市進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)現(xiàn)代化發(fā)展的重要關(guān)鍵階段。 隨著國(guó)家、廣西區(qū)、南寧市經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的強(qiáng)勁發(fā)展，未來(lái)全球一體化，以及南寧市戶籍管理制度改革、加快城鎮(zhèn)化政策實(shí)施，南寧市人口增長(zhǎng)的數(shù)量、速度在“十五”期間將急速發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展帶來(lái)了巨大需求空間。 南寧一帶的方言，主要有官話、壯話、平話、白話四種。 20xx年 4 月 9 日由南寧市政府正式轉(zhuǎn)批南寧市公安局《關(guān)于進(jìn)一步改革戶籍管理制度和意見(jiàn)》，實(shí)施新的戶籍準(zhǔn)入制度，明確規(guī)定以準(zhǔn)入條件取代進(jìn)城人口控制指標(biāo)，進(jìn)一步放寬外地人落戶南寧的條件。 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級(jí)發(fā)展軸線為中心沿伸分布： 一級(jí)發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防城市群。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（在下面詳細(xì)分析）主要是針對(duì)市場(chǎng)空缺，大力開(kāi)發(fā)中檔價(jià)格的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，包括園林設(shè)計(jì)及配套設(shè)施在南寧乃至廣西區(qū)具 領(lǐng)先水平。 1999年，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策制約，市場(chǎng)成交略有回落，當(dāng)年商品房銷售面積 方米，銷售金額 ；同比下降 18%。這種政策的限制，嚴(yán)重制約著寫字樓的健康發(fā)展，因此，就像上面所說(shuō)的，南寧寫字樓舉步為艱。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和成熟 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭(zhēng)創(chuàng)競(jìng)優(yōu)勢(shì)。全市利用外資、投資、消費(fèi)三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，增強(qiáng)社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場(chǎng)上究竟有多大的市場(chǎng)缺口？什么樣的小戶型受到消費(fèi)者表睞 ?？傮w而論，國(guó)際對(duì)中國(guó)的投資環(huán)境，國(guó)家對(duì)西部的開(kāi)發(fā)，“中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西 南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西 南寧的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來(lái)幾 年的主流導(dǎo)向。 （表 15，圖 17） 南寧市近年相對(duì)新增大型商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng) 華星時(shí)代廣場(chǎng) 外灘新城 新和平商場(chǎng) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 太陽(yáng)廣場(chǎng) 歐景城市廣場(chǎng) 面積 (平方米 ) 41237 520xx 50000 12800 116000 26000 26490 辦公樓市場(chǎng)總體分析 根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)資料表明， 20xx 年辦公樓成交面積58283平方米，比上年同期增長(zhǎng) %。 2. 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)， 1995 年才開(kāi)始大力推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程，當(dāng)年商品房實(shí)際銷售面積 24萬(wàn)平方米，銷售金額 。 1． 5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)及總時(shí)間 1． 5． 1 目標(biāo)市場(chǎng)的確定 南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是：市場(chǎng)運(yùn)行呈上升趨勢(shì)，產(chǎn)品銷售形勢(shì)良好， 20xx年 16月投入市場(chǎng)的商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬(wàn)平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級(jí)換代速度加快，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。 今后五年，南寧市將重點(diǎn)實(shí)施藍(lán)天、碧水、寧?kù)o、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國(guó)綠城，向生態(tài)城市邁進(jìn)。 20xx年 11月 17日由建設(shè) 部、國(guó)家計(jì)委推出《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》，《辦法》從 20xx 年 1 月