【正文】 值達 億元，增長10%。南寧東 鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，作為新崛起的大西南出海通道樞紐城市，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢。 XX地理位置優(yōu)越，處于我國華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟中心。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的大小主要考察的因素是經(jīng)濟發(fā)展周期、收入與消費、固定資產(chǎn)投資水平、住宅產(chǎn)業(yè)化（商品化）等。城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均居住面積分別達到 19平方米 .（以政府工作報告為準(zhǔn)） 。（以上數(shù)據(jù)摘自 20xx 年《政府工作報告》） 表 南寧市近十年國內(nèi)生產(chǎn)總值 （按當(dāng)年價格計算） 單位：萬元 年份 國內(nèi)生 產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑 業(yè) 1992 年 624798 133095 24077 208914 31863 250926 1993 年 941350 166406 378992 315657 63335 365952 1994 年 1331851 237402 518505 439309 79196 575944 1995 年 1715252 293697 655478 552092 103386 766077 1996 年 1954519 334403 683731 546773 136958 936385 1997 年 2262395 398122 755121 586308 168813 1109152 1998 年 2575733 440156 815278 622581 192697 1320299 1999 年 2745506 463683 845594 631482 214112 1436229 20xx 年 2950000 480000 910000 679580 230420 1540000 20xx 年 3247856 495173 934271 695726 238545 1818412 20xx 年 3560670 511573 1025567 754742 270825 2023530 數(shù)據(jù)表明：南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展處在經(jīng)濟發(fā)展周期的上升期，經(jīng)濟指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長迅速 . 人口因素 . 人口因素 南寧是一個以壯族人口為主的多民族聚居城市，也是我國五個少數(shù)民族自治區(qū)中唯一兼具濃郁少數(shù)民 族風(fēng)情和沿海開放特點的首府城市。 通過考察南寧市各區(qū)的面積與人口數(shù)量兩項指標(biāo)，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為 49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為 23639 人 /平方公里；新城區(qū)人口密度為 13947 人 /平方公里；江南區(qū)人口密度相對較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬人，每平方公里僅為 8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經(jīng)濟有著較大的關(guān)系。城市居民家庭消費質(zhì)量顯著提高。 了解南寧的民俗風(fēng)情與文化特色，能夠為項目的定位及目標(biāo)客戶的描述提供有力的依據(jù)，而地方語言及飲食習(xí)慣是一個城市眾多文化因素中兩項最具代表 性的因子，從它們身上往往能夠反映出當(dāng)?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍?xí)慣及行為特征。 20xx年 2 月 26日建設(shè)部出臺了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟糾紛 增多、消費者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國家稅費的現(xiàn)象。（資料來源（《當(dāng)代生活報》）。對借款人申請人具住房貸款購買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行 20%的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)適當(dāng)提高首付比例”。 主要工作包括：實施管道燃氣工程、機動車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主的能源計劃等 藍天系統(tǒng)工程，使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國家二級標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村地區(qū)達到國家一級標(biāo)準(zhǔn)；實施邕江流域和湖泊水庫綜合整治工程、地下水與水資源保護工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點保護飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達 50%以上；實施市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹造林、綠化美化；實施市區(qū)噪聲達標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧 靜系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強社會生活噪聲、建筑施工噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達標(biāo)區(qū)覆蓋率達到 70%以上。 政府對本項目的支持 一、 政府樹立城市經(jīng)營增值的觀念。通過對房地產(chǎn)市場調(diào)研得出：若按行業(yè)特征把市場分成高、中、低三種市場層次，目前南寧市房地產(chǎn)市場的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過多，競爭激烈，但占市場容量較大比重的中低檔次的空間遠遠沒有得到滿足。 2 開發(fā)的總體時間 市場需求是項目開發(fā)的基礎(chǔ)，有效供給是項目開發(fā)總體時間的市場基礎(chǔ)。 1996 年，市場平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積 45萬平方米，銷售金額 ， 1991998兩年，市場進入良性發(fā)展期，并對國發(fā)經(jīng)濟發(fā)展開始產(chǎn)生貢獻作用， 98年商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額 ，實現(xiàn)了銷售面積突破 50萬平方米、銷售金額突破 10億元的南寧市房地產(chǎn)市場第一次“量”的飛躍。具體數(shù)據(jù)如下圖表 （表 11， 12，圖 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 預(yù)測 本年完成投資額 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 20xx 201 20xx 20xx（預(yù)測） 實際上銷售單價（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 實際銷售面積（萬平方米） 實際銷售金額（億元） 住宅市場總體供需分析 市場總體呈現(xiàn)供需兩旺。目前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求， 20xx年南寧新增純 寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園 皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購買寫字樓的單位反饋的意見，不是沒有人購買寫字樓，而是購買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購買商品房那樣提供按揭貸款。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和成熟 。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞，恒大新城首次開盤當(dāng)天成交超 300套的業(yè)績、江南新興苑首期 550多套，月 均成交 180多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進度緩慢即或證明。 南寧 20xx年經(jīng)濟運行全面提速， 20xx年 2 月的政府工作報告指出，南寧 20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值達 356 億元，比上年同期增長 %，達到預(yù)期目的，其中第一產(chǎn)業(yè)增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增長 %。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異?；钴S 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的