東三旗養(yǎng)老地產(chǎn)(小產(chǎn)權(quán)開發(fā))目研究報(bào)告調(diào)研階段(文件)
【正文】 參照表 定價(jià)參照樓盤篩選 可比樓盤比較打分 競(jìng)品樓盤 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目定價(jià) 因本案尚未開發(fā)，周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)情況、目標(biāo)客戶需求意向、區(qū)域內(nèi)相近樓盤歷史價(jià)格（三級(jí)市場(chǎng)情況）及走勢(shì)價(jià)格。 r—— 是投資回報(bào)率（小產(chǎn)權(quán)收益率取 7%） n—— 是地產(chǎn)可使用年限或收益年限（ 50） 由租金還原法測(cè)算得到理論均價(jià)應(yīng)為 /㎡，此數(shù)據(jù)反映了，本案輻射區(qū)域內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房租金合理，房?jī)r(jià)適中，而常規(guī)產(chǎn)權(quán)商品房成為了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)需求的存在。 在與土地出讓方 3:7分配利潤(rùn)的情況下回收資金， 則出售住宅建筑面積應(yīng)為 58761㎡ 占總住宅建筑面積的 % 則 剩余住宅面積為 38867㎡ 剩余住宅與沿街商業(yè)作為租賃業(yè)開發(fā) 10年后剩余住宅總收益約為 10年后商業(yè)總租賃收益約為 累計(jì)保有租賃項(xiàng)目 10年收益約為 且商圈內(nèi)人口速度正以每年 10%以上的速度增長(zhǎng)，城市化改造加速進(jìn)行 未來測(cè)算系數(shù)只高不低，所以長(zhǎng)期持有租賃物業(yè)也是不錯(cuò)的選擇。 由此推斷主力戶型面積配比區(qū)間應(yīng)在 35㎡ — 70㎡較為合適 由于小產(chǎn)權(quán)房的銷售不能光明正大，沒有辦法做有效的營(yíng)銷與造勢(shì)，不能集中開盤 會(huì)導(dǎo)致每個(gè)客戶下定是都會(huì)談及大幅度折扣，所以入市定價(jià)應(yīng)就高不就低，以內(nèi)部 調(diào)差做為直接有效的另類促銷手段。 初步核心均價(jià)合成表表：加權(quán)平均得到住宅項(xiàng)目初步核心均價(jià) 競(jìng)品樓盤 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目定價(jià) 以上為《初步核心均價(jià)合成表》（權(quán)重值表），得分 T計(jì)算見附表三《可比樓盤加權(quán)打分表》 參照可比樓盤比較得分、可比樓盤市場(chǎng)實(shí)收均價(jià)與可比樓盤的權(quán)重設(shè)定進(jìn)行加權(quán)平均，得到本樓盤初步的價(jià)值為 12606元，具體見《核心均價(jià)打分表》（加權(quán)平均值） ,但是本案所在區(qū)位，城市化進(jìn)程高速進(jìn)行中，一旦布拉格商業(yè)公園落成，形成新的商業(yè)核心，則對(duì)本案有較大的帶動(dòng)，價(jià)格支撐起碼在 1000元 /㎡以上，屆時(shí)本案的住宅項(xiàng)目估價(jià)應(yīng)在 1360614106元 /㎡ 之間。 ?鑒于天通苑附近短租房市場(chǎng)緊俏，建議回收成本后，二期開發(fā)一部分短租公寓，長(zhǎng)期保有，永久收益。 分期分段建設(shè)，住宅作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，回籠資金，宿舍公寓與商鋪的出租作為長(zhǎng)期回報(bào) 競(jìng)品樓盤 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目開發(fā)建議 ?首先，快速回籠資金是必要的，規(guī)劃上先建設(shè)現(xiàn)金流產(chǎn)品，養(yǎng)老公寓與住宅，實(shí)現(xiàn)快速銷售，回籠資金。 ?昌平區(qū)每年人口 10%以上的增長(zhǎng)率，使得外來人口住房需求日益凸顯 23 4 定位、定價(jià)及經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 中車易泊 項(xiàng)目立項(xiàng)定位 與 項(xiàng)目真實(shí)定位 項(xiàng)目定位 立項(xiàng)定位：原本為利用農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)用地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)及配套項(xiàng)目 分析：養(yǎng)老地產(chǎn)概念火熱，但國(guó)內(nèi)并沒有成功與成熟的盈利模式，也沒有配套的服務(wù)機(jī)構(gòu) 操作起來，運(yùn)營(yíng)管理難度大，投資配套成本高，運(yùn)營(yíng)回收周期長(zhǎng)，不是適合作為現(xiàn) 金流產(chǎn)品的開發(fā) 真實(shí)定位：小部分開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)及配套項(xiàng)目，同時(shí)依托市場(chǎng)環(huán)境，住宅與商業(yè)并進(jìn)、租售結(jié)合，形成銷售回收開發(fā)成本，短租長(zhǎng)租相結(jié)合保有未來溢價(jià)收益。 ?小產(chǎn)權(quán)房，不能光明正大的做推廣宣傳，無法蓄水，造勢(shì)。 ?新政出臺(tái)，未來小產(chǎn)權(quán)房有可能遇冷。 競(jìng)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1