東三旗養(yǎng)老地產(chǎn)(小產(chǎn)權(quán)開發(fā))目研究報告調(diào)研階段-資料下載頁
2025-03-04 02:37本頁面
【正文】 租房數(shù)據(jù)如下 租金還原法測算公式如下 公式：公式： P=(Rc)[(1+r) n 1]/r(1+r) n P—— 地產(chǎn)出售的市場價格 R—— 是地產(chǎn)年租賃價格 (以 65㎡為基準(zhǔn)倒推 ) C—— 地產(chǎn)租賃中的相關(guān)費用，可忽略不計。 r—— 是投資回報率（小產(chǎn)權(quán)收益率取 7%） n—— 是地產(chǎn)可使用年限或收益年限（ 50） 由租金還原法測算得到理論均價應(yīng)為 /㎡，此數(shù)據(jù)反映了，本案輻射區(qū)域內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房租金合理，房價適中，而常規(guī)產(chǎn)權(quán)商品房成為了遠遠超出市場需求的存在。 實收均價與總價范圍討論 競品樓盤 項目綜述 項目定價 按照前述分析 通過市場競爭比較法，確定本案項目初步核心均價為 12606元 通過市場供求的情況，租金還原法可得核心均價應(yīng)為 11465元 根據(jù)客戶最大承受能力調(diào)查，總價區(qū)間在 110220萬 由于無法按揭，則應(yīng)按照 30%首付 +10%超負(fù)荷承載計算， 得出總價區(qū)間應(yīng)為 44萬 88萬，也應(yīng)是主力戶型的價格區(qū)間。 由此推斷主力戶型面積配比區(qū)間應(yīng)在 35㎡ — 70㎡較為合適 由于小產(chǎn)權(quán)房的銷售不能光明正大，沒有辦法做有效的營銷與造勢，不能集中開盤 會導(dǎo)致每個客戶下定是都會談及大幅度折扣，所以入市定價應(yīng)就高不就低，以內(nèi)部 調(diào)差做為直接有效的另類促銷手段。 低投入，高回報，周期短，風(fēng)險小， 競品樓盤 項目綜述 經(jīng)濟效益測算 ?本案總占地面積為 ㎡，按照容積率 經(jīng)粗略規(guī)劃可得 15000㎡ 公用綠化，養(yǎng)老配套面積 10000㎡ 養(yǎng)老公寓配額面積 35000㎡ 可租售住宅面積 6600 ㎡ 臨街二層商業(yè)面積 以上均為占地面積 ?住宅與商業(yè)整體 銷售收益可得 開發(fā)間接費用，車位建設(shè)費，建安成本，景觀園林，功能配套，稅金與 銷售推廣的 費用合計約 ?總計完全銷售后 凈利盈余為 ?投資 收益率為 % 測算過程見附表一 部分銷售，快速回籠資金，租賃物業(yè)長期持有，放眼未來，各種增益可能性變大 競品樓盤 項目綜述 經(jīng)濟效益測算 本案總占地面積為 ㎡，若要利益最大化的操作，則應(yīng)一期全面銷售回本，二期盡量保有，長期開發(fā)經(jīng)營。 在與土地出讓方 3:7分配利潤的情況下回收資金， 則出售住宅建筑面積應(yīng)為 58761㎡ 占總住宅建筑面積的 % 則 剩余住宅面積為 38867㎡ 剩余住宅與沿街商業(yè)作為租賃業(yè)開發(fā) 10年后剩余住宅總收益約為 10年后商業(yè)總租賃收益約為 累計保有租賃項目 10年收益約為 且商圈內(nèi)人口速度正以每年 10%以上的速度增長，城市化改造加速進行 未來測算系數(shù)只高不低，所以長期持有租賃物業(yè)也是不錯的選擇。 測算過程見附表二 33 匯報結(jié)束 歡迎指正 謝謝 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1