東三旗養(yǎng)老地產(chǎn)(小產(chǎn)權開發(fā))目研究報告調(diào)研階段(編輯修改稿)
2025-03-22 02:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 住宅區(qū) ? 布拉格商業(yè)公園，區(qū)位上與本案重疊，節(jié)點在本案之前，對周圍優(yōu)質潛在客戶殺傷力較大，客戶一旦下定，便無法再做調(diào)整，短時間內(nèi)對本案客戶分流的沖擊較大。 ?無論從規(guī)模、業(yè)態(tài)、區(qū)位上、功能上本案與對手完全沒有可比性，處于明顯的下風。在信息傳達通暢的情況下，客戶持幣觀望，或者直接到對手盤下定是有極大可能性的，也是最明智的選擇。 ?建筑面積 7萬方的地下 2層，地上 5層商業(yè)，使得整體溢價能力大增，同樣帶熱了周邊房屋租賃與銷售價格，新的地鐵商圈即將形成，對本案也有著一定增益效果。 ?對外宣稱的 600套小戶型小產(chǎn)權住宅，只為炒作稀缺性，實際情況超過 1000套（可能按需要做出更大的調(diào)整），跨越周期 20232023年，與本案周期部分重疊。 競品樓盤 項目綜述 競品分析 本案輻射范圍內(nèi)房屋租賃市場緊俏 競品樓盤 項目綜述 競品分析 租賃市場價格分析 以地鐵 5號線，天通苑北站為原點，向西向北，租金呈現(xiàn)依次遞減趨勢 中小戶型代表，京緣公寓 中大戶型代表，天通苑北一、西二區(qū) 本案優(yōu)勢遠遠大于劣勢，機會與威脅并存，機會大于威脅 競品樓盤 項目綜述 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 ?同區(qū)位下，房源價位均價在 23000元 /㎡，盈利空間多，可做各種調(diào)整。 ?在政府的規(guī)劃發(fā)展帶上，未來潛力巨大，商圈加速成熟，溢價能力強。 ?位置交通，極為便利，出行方便，價格實惠，應該是流動人口買房的訴求 威脅 ?政策壓力，一直存在，但從今年開始力度明顯加大，停工停售現(xiàn)象屢有發(fā)生。 ?同區(qū)位下，同時段潛在開發(fā)盤不明確，農(nóng)村改造項目的大量實施的情況是現(xiàn)實存在的，未來同期開發(fā)量可能是巨大的。 ?新政出臺，未來小產(chǎn)權房有可能遇冷。 劣勢 ?小產(chǎn)權房，難以貸款是最大的軟肋。且注定了主打產(chǎn)品為小戶型。 ?同區(qū)位下，強勁的對手盤成為購買首選，本案不可避免的歸于第二梯隊。 ?小產(chǎn)權房，不能光明正大的做推廣宣傳，無法蓄水，造勢。價格難以炒作。 機會 ?同區(qū)位下，布拉格商業(yè)項目有望成為新的核心商圈，是得本案更有前景。 ?同期大量農(nóng)村改造項目的實施，城市化進程加快，帶來更多消費群體。 ?昌平區(qū)每年人口 10%以上的增長率，使得外來人口住房需求日益凸顯 23 4 定位、定價及經(jīng)濟效益測算 中車易泊 項目立項定位 與 項目真實定位 項目定位 立項定位：原本為利用農(nóng)村集體產(chǎn)權用地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)服務及配套項目 分析：養(yǎng)老地產(chǎn)概念火熱，但國內(nèi)并沒有成功與成熟的盈利模式，也沒有配套的服務機構 操作起來，運營管理難度大，投資配套成本高，運營回收周期長，不是適合作為現(xiàn) 金流產(chǎn)品的開發(fā) 真實定位：小部分開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)服務及配套項目，同時依托市場環(huán)境，住宅與商業(yè)并進、租售結合，形成銷售回收開發(fā)成本，短租長租相結合保有未來溢價收益。 分析：天通苑作為北京最大最復雜的大型社區(qū)，人流密度與人口流動性極大，房屋租賃市 場火爆，本案靠近地鐵 5號線總站，又是城鄉(xiāng)分界點，人口流動性大催生緊俏的房 屋短租市
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