東三旗養(yǎng)老地產(chǎn)(小產(chǎn)權(quán)開發(fā))目研究報告調(diào)研階段-wenkub
2023-03-23 02:37:04 本頁面
【正文】 介 ? 規(guī)劃 —— “兩軸兩帶多中心”，本案剛好處在東部發(fā)展帶的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位價值明顯。項目以東是東三旗舊城區(qū)（面臨改造），北側(cè)臨近北七家。 項目綜述 本案立湯路以東為亞運村汽車市場，規(guī)劃上是一個大型產(chǎn)業(yè)園；北部目前為種植區(qū)，規(guī)劃中為大規(guī)模的居住和部分商務(wù)區(qū)；西邊目前是半截塔村，是一個居民聚集村落，規(guī)劃中很快將拆遷，成為新農(nóng)村改造項目。從周邊來看，本案未來將位于密集居民區(qū)，大型汽車產(chǎn)業(yè)基地、新型商務(wù)金融產(chǎn)業(yè)區(qū)交匯地段。 人口總體情況與小區(qū)數(shù)量概述 項目綜述 人口總體情況 ：本案位于天通苑北側(cè)，天鑫家園，紫金家園和九臺莊園別墅區(qū)，在天通苑商圈居住的流動人口與固定人口總數(shù)約為 100萬人，而回龍觀居住區(qū)總?cè)丝谝渤^ 80萬人。 ? 人口 —— 目前昌平城市化進程正在加速前進，2023第六次全國人口普查，昌平區(qū)共登記常住人口 ，連續(xù)十年人口平均每年增 萬人，年平均增長率為 %。 有文物保護單位 78處，昌平區(qū)重點文物保護單位72個。無售樓處（或暫停營業(yè)），目前由于政策原因基本處于冷凍期。 競品樓盤 項目綜述 市場環(huán)境調(diào)查 北京小產(chǎn)權(quán)房分布圖 本案 天通苑地區(qū)簡介 —— 人口數(shù)量 競品樓盤 項目綜述 市場支撐度調(diào)查 西小口、東小口 3萬人 回龍觀 68萬人 西三旗 5萬人 北七家 6萬人 李縣墳 上辛堡等 23萬人 溝自頭 7萬人 天通苑 80萬人 天通苑地區(qū)簡介 —— 人口收支情況 競品樓盤 項目綜述 市場支撐度調(diào)查 天通苑地區(qū)簡介 ——城鎮(zhèn)人口收入、支出情況 總結(jié)：天通苑地區(qū)人居收入較為平均，且增長較快，流動人口較多導(dǎo)致人均居住成本占總生活成本的比重較大，已超過 20%，食品消費支出不超過 10%，服務(wù)型消費支出接近 20%，根據(jù)恩格爾系數(shù)衡量體系標準，本案區(qū)域內(nèi)的人群屬于富裕人群，擁有相當多的流動人口且購買與消費能力較強。東三旗等農(nóng)村改造項目是潛在的威脅，具體開發(fā)方式與開發(fā)體量不確定，可以確定的是城市化進程的加快使得本案有了更好的預(yù)期。 ?建筑面積 7萬方的地下 2層，地上 5層商業(yè)，使得整體溢價能力大增，同樣帶熱了周邊房屋租賃與銷售價格，新的地鐵商圈即將形成，對本案也有著一定增益效果。 ?位置交通，極為便利，出行方便，價格實惠，應(yīng)該是流動人口買房的訴求 威脅 ?政策壓力，一直存在，但從今年開始力度明顯加大，停工停售現(xiàn)象屢有發(fā)生。且注定了主打產(chǎn)品為小戶型。 機會 ?同區(qū)位下，布拉格商業(yè)項目有望成為新的核心商圈，是得本案更有前景。 本案正確定位 應(yīng)為核心商業(yè)中心住宅配套的延伸 。 ?鑒于周圍商業(yè)已初步形成，未來本案所在區(qū)位正式商業(yè)核心的所在，業(yè)態(tài)上應(yīng)該以，臨街商業(yè)與商用住宅為主要發(fā)展方向，定位于商業(yè)中心，住宅區(qū)的補充與延伸（絕非豪宅或者養(yǎng)生度假等別墅小產(chǎn)權(quán)房）。 價格形成整體思路 競品樓盤 項目綜述 項目定價 目前定價方法，采用市場比較法制定樓盤價格 由于，本案所在區(qū)位租賃業(yè)態(tài)火爆，稍后使用收益還原法測算后進行校準 左圖為價格定位
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