【正文】 年 , 因為他們已經適應了高消費。 對老年公寓市場另一個錯誤的認識是認為每一個超過 65 歲的老人都想搬進老年公寓。費用太高會導致大多數老年人負擔不起 , 市場需求不旺己造成負面影響。市場卻要求開發(fā)商在控制 好成本的前提下、在一合理價位向老年人提供公寓。 美國養(yǎng)老地產的市場狀況 激烈的市場競爭 8 根據美國老年公寓及護理業(yè)項目投資中心最近的一項調查表明 , 住進陪助型公寓的美 國公民平均年齡是 85 歲 , 平均居住時間是 30 個月。根據美國一項調查表明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長十歲。在交納入會費后，每年每人費用大約為 1500 美元。無論您是初學者還是高手，都可以參加。享受的康樂設施包括室內和室外游泳池、 網球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室和一個 1 萬平方英尺的劇場。連體別墅中的一套住宅價位從 9 萬美元到 20 萬美元不等，并且還可以選擇全部、部分或不需公共維護保養(yǎng)的住宅。以上各社區(qū)共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構、銀行和教堂。美國太陽城中心現有來自全美以及世界各地的住戶 萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。 美國太陽城中心的居民必須是 55 歲以上的老人，陪同老人的中青年人一年居住在中心的時間不能超過 30 天。社區(qū)提供貨品齊全的購物場所，包括餐飲、郵政和宗教服務在內的完備服務，以及專業(yè)化的醫(yī)療服務和豐富的娛樂休閑服務。太陽城中心是美國較大的老年社區(qū)之一，于 1961 年開始建設，已經成為全美最好的老年社區(qū)之一。美國老年公寓及護理業(yè)項目投資中心 (NC)估計，美國的老年公寓設施每年平均增長幅度超過 10%，現在有超過 28000 個老年公寓遍及全國。陪護型老年公寓則向老年人提供與日常生活有關的各種服務，包 括做飯、幫助洗澡、洗衣、體檢及其他個人生活方面的服務。 美國的老年公寓一般分為三類：自住型老年公寓、陪護型老年公寓和特護型老年公寓。普通住宅的費用一般較低，并且注意提供完善的社區(qū)功能。日前，美國老年住宅模式主要有五種類型：獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院和老年社區(qū)。 6 2，老年地產的成熟階段及特征。 二，美國養(yǎng)老地產 1，美國養(yǎng)老地產的歷史 美國養(yǎng)老地產從無到有，隨著其地產業(yè)的發(fā)展不斷發(fā)展，如今已形成非常成熟的體系。由于有的形式目前還處于萌芽狀態(tài)，因而適當地介紹了一些西方國家的老年住宅形式。 世界各國城市眾多，情況各異。 在我國，目前還沒有專門的醫(yī)護型養(yǎng)老院。養(yǎng)老院對這些老人進行 24 小時的醫(yī)護，包括診斷、治療、吃藥、打針、穿衣、吃飯、大小便、洗臉、洗澡直至睡覺翻身 (有的病人自己無力翻身 )，都由醫(yī)護人員進行護理。這種養(yǎng)老院，多為每個老人住一間類似旅館的房間，即臥室與衛(wèi)生間在一起。 醫(yī)護型養(yǎng)老院 在西方國家，醫(yī)護型養(yǎng)老院雖然也叫養(yǎng)老院，但卻與醫(yī)院比較類似，這種養(yǎng)老院已經有了一定數量。因此，今后我國的養(yǎng)老院建設，不僅要穩(wěn)步地、適度地增加數量，而且更要注意提高水平。相比之下，差距甚大。目前我國城市的居住水平已經顯著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他們都有自已 的私密，都有不同的生活習慣，特別是不同的起居習慣，要讓幾個老人合住一間房，很多老人就不愿意去住?？偟恼f來，一是數量少，二是水平低。改革開放以后，養(yǎng)老院的數量又有新的發(fā)展。因此，國內外住養(yǎng)老院的，主要是單身老人。太陽城中心從 1961年開始開發(fā)建設，目前已經成為佛羅里達乃至全美國最好的老年社區(qū)。為此，專門介紹一下美國較大的老年社區(qū) —— 佛羅里達州的太陽城中心。為滿足老年人的生活需要，建筑形式多為三至四層樓房并帶電梯，各種道路均為無障礙設計，并根據老年人特點，配套設計了齊全的設施，包括醫(yī)療康復、老年活動、家政服務等設施。例如，北京太陽城就是迄今北京規(guī)模最大的老年社區(qū)，它的總建筑面積為 18 萬平方米。使得專門老年住區(qū)的模式和老年公寓的模式夾雜在一起，難以區(qū)分。 4），其優(yōu)勢在于便于為老年人集中提供專門服務，提高資源的利用效率，并為老人創(chuàng)造豐富多樣的同齡交流環(huán)境。 3），具備一般社區(qū)的基本功能 。 2），空間環(huán)境上與居民行為上表現為聚集化得獨立完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美統(tǒng)稱為養(yǎng)生住區(qū)。 老年社區(qū)特征： 1），專門老年住區(qū)老人占據主體地位，主要以老人為主的住區(qū)，其方式為居家養(yǎng)老。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。 老年社區(qū)（老年住區(qū)） 以老年人為主要居住對象，符合老年人生理和心理特征，成片開發(fā)、建設的老年住宅樓棟的集合體，配置有老年人輔助設施，并具備一定城市功能或配套機能。 4 5），在產權特征上，老年公寓的經營管理機構可以擁有所有權，也可以只具有使用權，入住 的老人則是租賃的形式。 3），在社會特征上，老年公寓實行同吃同住、同活動的群居生活方式。敬老院、福利院是以國家、集體供養(yǎng)為主，屬福利救濟型，而老年公寓是以個人繳費為主，絕大多數老年人要用自己的退休金、子女的贍養(yǎng)費或其他經濟收入，交付老年公寓的各項費用。雖然老年人入住老年公寓的時間長短，由他們根據需要自愿決定，但多數入住老人相對穩(wěn)定，居住時間比較長。它不同于托老所的流動性。 老年公寓是多種專業(yè)化經營項目的綜合體，其管理與經營更加強調服務的質量。老人住入老年公寓，雖然住房面積一般會比原來自已的住房要小一些，但仍是一家一戶，可以保證老年人的私密性、獨立性和領域 ，既能保持家庭的溫情，又加上公寓對老年人周到的照顧和服務，必會受到不少老年人的歡。老年公寓除了在建設方面要滿足老年人居住的需要外，還在老年人的生活服務、醫(yī)療服務以及娛樂交往等各方面，都有妥善的安排。這種公寓主要按老兩口住在一起來設計的，因而一室一廳一廚一衛(wèi)的一室戶占有一定比重，又考慮老人有時要與親人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室戶仍然占有主體地位。筆者認為該定義應該加上“由專門機構按照市場原則開發(fā)和經營的內涵。為此，世界各國（含我國）的城市都根據自己的經濟實力和實際需要，建設和發(fā)展一批專門供老年人居住的老年住宅。老年人口的增加反過來作用老年產業(yè)，一大批與老年群體相關的產業(yè)相繼誕生，如醫(yī)藥，老年保健、護理以及我們著重研究的老年住宅產業(yè)。人類先后經歷兩次世界大戰(zhàn)，倒是人口波動加劇，進而使得每一階段的人口比例 3 失調，這是老齡化產生的一個重要原因。回顧近代，我們就不難發(fā)現老年產業(yè)誕生、發(fā)展的線索。在美國，養(yǎng)老地產一般稱作為老年住宅。正是全社會性質 的老年人口過多和經濟發(fā)展水平較高，才使得這一特殊的產業(yè)誕生，并且隨著老年人口的進一步增加和經濟水平的進一步發(fā)展，越來越成為人們關注的焦點。 1 老年居住社區(qū)開發(fā)項目 一、養(yǎng)老地產概論 1. 養(yǎng)老地產的概念 2. 養(yǎng)老地產的崛起 二、美國養(yǎng)老地產發(fā)展狀況分析 1. 美國養(yǎng)老地產的歷史 2. 美國養(yǎng)老地產的開發(fā)現狀 3. 美國養(yǎng)老地產發(fā)展的社會環(huán)境 三、美國養(yǎng)老地產開發(fā)模式分析 1. 美國養(yǎng)老地產的開發(fā)主體 2. 美國養(yǎng)老地產的運作模式 3. 美國養(yǎng)老地產項目的贏利模式 4. 美國養(yǎng)老地產的后續(xù)經營 5. 美國商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)公司的治理狀況 6. 美國商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)公司的風險分析 四、中國養(yǎng)老地產發(fā)展狀況分析 1. 中國養(yǎng)老地產的宏觀環(huán)境 2. 中國養(yǎng)老地產的需求分析 3. 中國養(yǎng)老地產的開發(fā)現狀 2 一，養(yǎng)老地產 1，養(yǎng)老地產的概念 養(yǎng)老地產是老年化商品經濟時代特有的概念。它詮釋了養(yǎng)老這一社會主題和地產這一商業(yè)主題。因此，在發(fā)達資本主義國家，養(yǎng)老地產業(yè)由于其發(fā)達的分工體系早在上個世紀六十年代就開始走上歷史舞臺。 2，老年住宅產業(yè)化 老年住宅產業(yè)化是后現代經濟的主要增長點，也是后現代文明的重要標志。上個世紀是人類社會篇章中最為壯觀也最為精彩的一章。二次大戰(zhàn)結束，人類社會進入了一個飛躍式的發(fā)展階段，各種先進的技術被廣泛應用，人類生活水平顯著提高，人們的壽命也因此而增加。 除了絕大多數老年人采取住在自己的住宅中居家養(yǎng)老外，還有一部分老年人 住在老年住宅中養(yǎng)老。概括起來，各城市的老年住宅主要有以下幾種形： 、老年公寓 強制性行業(yè)標準《老年人建筑設計規(guī)范》 JGJ12299 第 條，將老年公寓定義為專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。 一般的情況是，在住宅小區(qū)內，專門規(guī)劃出一兩 幢樓，按照適于老年人居住的要求來進行設計和建設，稱為老年公寓。在我國，限于經濟條件，三室戶較少。這種公寓，可以出售，也可以出租。 北京的澳洲康都小區(qū)，就建設了一幢這種老年公寓，定名為樂齡公寓，并在老年人的生活服務、醫(yī)療服務以及娛樂、交往等各方面，專門做出全面安排，是一個重要的嘗試。主要特征有： 1），在時間特征上，老年公寓的入住群體入住時間較長。暫時性。 2）， 在經濟特征上，老年公寓形成投入產出的良性循環(huán)。老年公寓已經呈現了不同的檔次，以滿足不同經濟負擔能力的老年人的需要。 4），在服務特征上，老年公寓有較為完善、配套、系統(tǒng)的生活、娛樂、保健、醫(yī)療等服務。 6），在開發(fā)特征上，要根據老年人的生理特征和生活需要，提供無障礙的居住環(huán)境。 老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區(qū)。因為社區(qū)主要是為老年人服務的，因而老年社區(qū)專門為老年人設置的醫(yī)護、家務服務、社會交往和文娛 體育活動等設施更為齊全，服務更為及時周到，而且對老年人有較多的優(yōu)惠。這是它區(qū)別于一般地產的主要因素。如美國的“金歲山莊”“安養(yǎng)住區(qū)”退休新村“老人們生活在專門老年住區(qū)要方便安全，在規(guī)劃設計上強調綜合考慮居住與生活、工作、購物、文化、教育休閑等多種要素，是和諧的新的生活方式的空間載體。除了本身構成完整的自成體系的服務功能外，海域一般房地產項目一樣具有從事細胞的功能，具有對外的交通、通訊、商業(yè)網點、公共設施和行政管理功能，與社會形成共享的發(fā)展格局。 5），專門老年社區(qū)往往有 23 棟以租賃形式經營的老年公寓。 在我國各地，已逐步建成一批老年社區(qū)。社區(qū)以 家庭式養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老相結合的形式。 美國大力發(fā)展老年社區(qū)有四、五十年時間，已成為一個老年社區(qū)比較發(fā)達的國家。太陽城中心坐落在佛羅里達西海岸，距佛羅里達環(huán)境最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。 普 通型養(yǎng)老院 5 有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作”動員住進養(yǎng)老院。 在改革開放前，我國各地就辦有一定數量的養(yǎng)老院。據不完全統(tǒng)計，截止 2020年末，城市有養(yǎng)老院或敬老院 4500多個，農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院 37000多個。例如，許多養(yǎng)老院是三、四個老人合住一間房，有的甚至六個老人合住一間房。據出國調查資料顯示，美國和英國的養(yǎng)老院，都是一個老人住一套一居室，包括一間臥室、一間客廳、一廚、一衛(wèi)。除了住房這個硬件條件差外，還有軟件條件，諸如生活服務、醫(yī)療服務以及伙食水平，我國的養(yǎng)老院大多處于較低的檔次。也就是要從硬件條件和軟件條件兩個方面努力提高養(yǎng)老院的水平，使老人們在養(yǎng)老院里住得好，生活得舒適，使許多老年 人愿意住養(yǎng)老院。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。因為這些老人一天到晚躺在床上不能行動，一般不需要帶有客廳和廚房。住這種養(yǎng)老院與住醫(yī) 院進行特護差不多，但費用比醫(yī)院特護便宜得多。但在有的養(yǎng)老院（敬老院）中，拿出幾間房照顧生活不能自理的老人，進行 24 小時的醫(yī)護，使這個養(yǎng)老院也兼有醫(yī)護型養(yǎng)老院的職能。以上 4 種老年住宅，只是概括出的有代表性的形式。由于我國各城市存在著較大的差異，應該允許各個城市的專門老年住宅的形式多種多樣，有的老年公寓還可能兼有以上兩種或三種專門老年住宅的功能?；仡櫭绹夏甑禺a的發(fā)展史，對于新興市場的老年地產的發(fā)展頗具借鑒意義。 由美國的老年地產的形成可以總結如下關于成熟老年住宅的主要發(fā)展階段及特征： 3，美國老年地產的開發(fā)現狀 , 美國養(yǎng)老地產的分類狀況 美國具有設施完善的老年住宅體系。獨立式老年住宅主要滿 足有自理能力的老年人的需求，一般分為普通住宅和老年人專用住宅。而老年人專用住宅則有專門的服務人員提供老年人所需服務 (但一般不包括醫(yī)療和護理服務 )，住宅內有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛(wèi)和報警系統(tǒng)。自住型老年公寓通常不為老年人提供任何與日常生活、藥物服務有關的協(xié)助，但會提供完善 7 的社區(qū)服務。特護型老年公寓除了上面兩種類型所提到的服務外，還提供全面的醫(yī)療服務。 在美國，老年社區(qū)在近十多年來發(fā)展迅速，它們大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，社區(qū)中提供各種專門為老年人服務的配套設施，逐漸形成了老年產業(yè)的發(fā)展基地。這里的居民必須是 55 歲以上的老人， 18 歲以下的陪同人士一年居住不能超過 30 天。太陽城中心現有來自全美及世界各地的住戶 16000名，且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。社區(qū)內設計建造了各種戶型以適應不同類型老人的要求。整個社區(qū)由包括“太陽城中心” (獨立 家庭別墅 )、“國王之殿” (連體別墅 )、“湖中之塔” (輔助照料式住宅和家庭護理機構 )、“庭院”和“阿斯頓花園” (出租的獨立居住公寓 )以及“自由廣場” (輔