【導(dǎo)讀】養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟(jì)時代特有的概念。它詮釋了養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)這一。正是全社會性質(zhì)的老年人口過多和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，才使得這一特殊的產(chǎn)業(yè)。因此，在發(fā)達(dá)資本主義國家，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)由于其發(fā)達(dá)的分工體系早在上個世紀(jì)六十。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)一般稱作為老年住宅。老年住宅產(chǎn)業(yè)化是后現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的主要增長點(diǎn)，也是后現(xiàn)代文明的重要標(biāo)志。人類先后經(jīng)歷兩次世界大戰(zhàn)，倒是人口波動加劇，進(jìn)而使得每一階段的人口比例。失調(diào)，這是老齡化產(chǎn)生的一個重要原因。二次大戰(zhàn)結(jié)束，人類社會進(jìn)入了一個飛躍式的發(fā)展。階段，各種先進(jìn)的技術(shù)被廣泛應(yīng)用，人類生活水平顯著提高，人們的壽命也因此而增加。行設(shè)計(jì)和建設(shè)，稱為老年公寓。室戶仍然占有主體地位。休金、子女的贍養(yǎng)費(fèi)或其他經(jīng)濟(jì)收入，交付老年公寓的各項(xiàng)費(fèi)用。美國大力發(fā)展老年社區(qū)有四、五十年時間，已成為一個老年社區(qū)比較發(fā)達(dá)的國家。，專門介紹一下美國較大的老年社區(qū)——佛羅里達(dá)州的太陽城中心。

　　

【正文】 內(nèi)大多數(shù)人譯為 “權(quán)益型 REITs”）是指 REITs 直接投資房地產(chǎn)物業(yè) ，通過出租房地產(chǎn)獲得收益的 REITs。它是 REITs 中最主要的投資類型，占大多數(shù)。 2）、抵押投資型 REITs(mortgage REITs) 抵押投資型 REITs是指專門從事抵押放貸，或者專門購買房地產(chǎn)抵押證券的 REITs，其收入來源主要是抵押貸款或抵押證券的投資利息。 3）、混合投資型 REITs（ hybrid REITs） 混合投資型 REITs 是指既從事物業(yè)投資又從事抵押投資的房地產(chǎn)投資信托基金。 REITs除分成上述三種類型外，一般還按其投資的物業(yè)類型細(xì)分為投資商場的 REITs、投 資辦公樓的 REITs 等。幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產(chǎn)都是 REITs的投資對象，如，商業(yè)中心、公寓、辦公樓、倉庫、工業(yè)廠房、灑店、高爾夫球場、醫(yī)院、健康中心等，圖五是當(dāng)前 REITs 的投資類型分布圖。 23 與證券投資基金的分類相似， REITs還可以分為有期限的 REITs 和無限期的 REITs，及分為開放型 REITs 和封閉型 REITs 等。 REITs 的發(fā)展歷史 REITs創(chuàng)立于 1960 年，創(chuàng)立初期發(fā)展緩慢，在 1968 年之前，大約只有 10 多家 REITs，總市值只有約 2 億美元。從 1968 年開始， REITs 開始涉足房地產(chǎn)抵押貸款金融業(yè)務(wù)，在投資銀行的推動下， REITs出現(xiàn)了第一次高漲時期。 1969 年至 1974年， REITs的總資本從 10億美元增加到約 200 億美元，其中半數(shù)以上從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。這些 REITs為房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)企業(yè)提供了大量的短期建設(shè)貸款，對當(dāng)時美國出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)熱潮起到了推波助瀾的作用。隨著 1973 年辦公 樓市場轉(zhuǎn)弱，抵押投資類 REITs 由于貸款爛帳全面崩潰，給投資者留下了很壞印象。雖然在這個時期物業(yè)投資型 REITs表現(xiàn)不俗，但受抵押類 REITs的拖累，整個 REITs 行業(yè)持續(xù)十多年萎萎不展。 1972 年美國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會成立并開始編制 REITs 指數(shù)時，基數(shù)為 100，但 1974 年月 12 月見底的 REITs 指數(shù)只有 。 在 1986 年之前，法律對 REITs 的經(jīng)營限制很嚴(yán)。 REITs 只能委托與之無關(guān)的獨(dú)立機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，自己不能主動經(jīng)營，且只能以商業(yè)信托（ business trust）或協(xié)會 (association)的形式注冊。這種規(guī)定，大大限制了 REITs的發(fā)展，再加上 70 年代中后期的抵押類 REITs危機(jī)對 REITs 行業(yè)殺傷力很大，影響達(dá)十幾年， REITs 在整個 80 年代萎迷不展。 1986 年美國國會修改稅法，大大放松了對 REITs 經(jīng)營的限制，再加上房地產(chǎn)專業(yè)化、規(guī)?；?、集約化經(jīng)營的發(fā)展，從 1991 年開始， REITs 進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期。 REITs 從 24 1990 年底的總市值 億美元，發(fā)展到 1997 年底的總市值達(dá) 1400 億美元，增長 16 倍。 以房養(yǎng)老 美國可謂是 “以房養(yǎng)老 ”方式的鼻祖，其發(fā)展最成熟、最具代表性。 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式實(shí)踐最早的形態(tài)是歐美國家流行的住房反向抵押貸款，發(fā)展成熟、也最具代表性的是美國。反向抵押貸款在美國的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問題、分擔(dān)了政府負(fù)擔(dān)，又可以為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供多種收益方式，它為解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。 其實(shí) “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的內(nèi)容比住房反向抵押貸款更為 豐富。它是一種由特定機(jī)構(gòu)提供的，以與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為特定機(jī)構(gòu)向老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用和服務(wù)支撐保證的金融產(chǎn)品。 根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以把 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式按照以下 3個標(biāo)準(zhǔn)分類： 務(wù)可分為養(yǎng)老服務(wù)型和純金融型。養(yǎng)老服務(wù)型是指為老年人提供生活起居和醫(yī)療等服務(wù)的模式；純金融型是指僅為老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用的模式。在我國，由機(jī)構(gòu)提供的 “ 租房養(yǎng)老 ” 模式就屬于養(yǎng)老服務(wù)型。而住房反向抵押貸款則屬于純金融型。 型和中介型。歐美發(fā)達(dá)國家一般都是交易型的，即產(chǎn)權(quán)最終歸服務(wù)提供 方。中介型是一種具有中國特色的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式， “ 中介 ” 的意思是產(chǎn)權(quán)最終作為老年人的遺產(chǎn)拍賣用于還貸，剩余部分歸遺產(chǎn)繼承人。 。我國已有的實(shí)踐大都是政府型模式，但可以肯定的是，商業(yè)保險(xiǎn)公司將在商業(yè)住房反向抵押貸款方面發(fā) 25 揮重要作用。 雖然美國的社會養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以 “以房養(yǎng)老 ”方式作補(bǔ)充，因而，絕大部分美國老年人在經(jīng)濟(jì)上比較寬裕。許多美國老年人在退休前 10 年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付 的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個人支出的 1/4 到 1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。 “以房養(yǎng)老 ”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。 除此之外，美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了 “以房養(yǎng)老 ”的 “倒按揭 ”貸款，至今已有 20 多年的經(jīng)驗(yàn)。 “倒按揭 ”發(fā)放對象為 62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)。 其一，聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn)，大約 90%的倒按 揭貸款屬于此種類型。這種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)美國國會認(rèn)可，形式機(jī)動靈活，可供選擇的方式很多。大致是： 62 歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭公司，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。具體數(shù)值同房產(chǎn)的價(jià)值和該機(jī)構(gòu)對此人的壽命預(yù)期相關(guān)，一旦確定就不可更改，雙方要承擔(dān)中間風(fēng)險(xiǎn)。用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內(nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。 其二，由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理。這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。 其三，是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款 模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個人理財(cái)型產(chǎn)品。一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對象資格不需政府認(rèn)可。采用這種方式，發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的 25%30%作為償還貸款的保證。這樣雖然減少了放貸額度，但有利于住戶對住房增值部分的收益。 美國 “倒按揭 ”貸款放貸額一般原則如下：住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；年紀(jì)大的住戶可貸款數(shù)額高，這是由于其預(yù)期壽命短，還貸周期也就短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預(yù)期壽命大于單身者；預(yù)期住房價(jià)值的增值越 高可貸款數(shù)額越高。貸款的款額每隔 3 年便會重估一次。 美國養(yǎng)老咨詢業(yè) NCM 是一家具有專業(yè)背景的咨詢公司，其業(yè)務(wù)主要是為老年住宅產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療管理業(yè)提供關(guān)于設(shè)施開發(fā)、合同管理以及戰(zhàn)略管理方面的咨詢服務(wù)。 NCM 的領(lǐng)導(dǎo)層、管理層以及咨詢員工精誠合作，為客戶提供個性化的項(xiàng)目咨詢 .公司在業(yè)內(nèi)已經(jīng)有好幾十年的歷史，積累了 26 大量的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，包括建筑、退休、輔助式居住、嫻熟護(hù)理、醫(yī)療等方面。公司可以提供整個項(xiàng)目流程的咨詢，從可行性到設(shè)計(jì)建設(shè)，從租賃到全面操作。 NCM 的業(yè)務(wù)如下： 1，融資 NCM 在各個項(xiàng)目上都具有豐富的融資經(jīng)驗(yàn)，包括傳統(tǒng)的商業(yè)利率下的融資和非盈利項(xiàng)目的融資，諸如聯(lián)邦住房貸款、免稅債券融資、以及各州和地方政府的融資。 2，運(yùn)營管理 NCM 的運(yùn)營管理咨詢包括獨(dú)立生活、輔助生活、嫻熟醫(yī)護(hù)設(shè)施、醫(yī)院等。 3，醫(yī)療和生活護(hù)理 NCM 對居民和病人關(guān)懷涉及面更為豐富，包括輔助生活、嫻熟護(hù)理、家庭健康關(guān)懷和特別關(guān)懷，盡管面廣，但他們一直強(qiáng)調(diào)服務(wù)的質(zhì)量。 4，營銷與租賃 NCM 的團(tuán)隊(duì)中有一些戰(zhàn)略市場人士，他們都是老年住宅、輔助生活、長期關(guān)懷產(chǎn)業(yè) 的專家，他們將提供從家庭到醫(yī)院的各種健康護(hù)理咨詢。 5，財(cái)務(wù) NCM 能夠?yàn)槊恳粋€項(xiàng)目、設(shè)施提供會計(jì)和融資信息方面精細(xì)化的網(wǎng)上技術(shù)咨詢、包括雇員支付服務(wù)，供應(yīng)管理服務(wù)。 6，人力資源 NCM 的人力資源管理咨詢服務(wù)包括招聘、留用、薪水、員工培訓(xùn)發(fā)展、雇員安全和雇員記錄管理。 7，餐飲服務(wù) NCM 還具有飲食方面的管理經(jīng)驗(yàn)，包括病人的營養(yǎng)需求配置、日常管理、員工、設(shè)備、質(zhì)量保障、購買和成本控制。 8，采購 NCM 在采購方面的咨詢包括餐飲服務(wù)、藥品、床單 ，校服，責(zé)任保險(xiǎn)，雇員福利，耐用物品。 9，設(shè)施維護(hù) NCM 的維護(hù)服務(wù)包括地基和設(shè)施的持續(xù)維 三，中國養(yǎng)老地產(chǎn) 中國老齡化 27 國內(nèi)開發(fā)狀況 國內(nèi)所處的發(fā)展階段 28 國內(nèi)老年住宅的開發(fā)經(jīng)營模式狀況 老年住宅發(fā)展?jié)摿? 29 ，老年住宅未來發(fā)展趨勢 中國老年住宅消費(fèi)融資 —— 以房養(yǎng)老 目前我國 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式已經(jīng)開始進(jìn)入實(shí)踐階段，出現(xiàn) “ 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 ” 、 “ 居家養(yǎng)老 ” 30 和壽險(xiǎn)公司的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式。 “ 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 ” 模式的特點(diǎn)是使用房子租賃收入作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為老年人提供服務(wù)的費(fèi)用。2020 年 3 月南京湯山民營性質(zhì)的 “ 溫泉留園 ” 項(xiàng)目在國內(nèi)首次推出了 “ 以房換 養(yǎng) ” 模式。辦理 “ 以房養(yǎng)老 ” 的條件為：擁有 60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿 60歲以上、無兒、無女、無親戚的孤寡老人，只要自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后便可入住老年公寓，雙方簽訂產(chǎn)權(quán)協(xié)議。在有生之年老年人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而由老年公寓出租。如果房租高于老年公寓每月 840元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，剩余資金由老人支配。另外，若老人生小病，老年公寓報(bào)銷費(fèi)用；若有大病且醫(yī)療費(fèi)超過 10 萬元，老人可以把房子賣掉；否則直到老人去世，老年公寓給老人辦完喪事，房產(chǎn)才歸老年公寓所有。 2020 年 11 月 18 日北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)有限公司共同成立北京首家 “ 養(yǎng)老房屋銀行 ” ，它是在不變更房屋所有權(quán)的前提下，對老人的房屋招租實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)價(jià)值，利用租金收入支付養(yǎng)老費(fèi)用。根據(jù)協(xié)議， 60 歲以上擁有有產(chǎn)權(quán)住房的老人可以申請入住中心，而老人的房屋可以委托中大恒基，由專業(yè)的機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估、招租，租房收入用于支付老年人的入住費(fèi)用。養(yǎng)老服務(wù)中心是非營利性機(jī)構(gòu)，中大恒基則是商業(yè)機(jī)構(gòu)，因此北京的這種模式是政府型與商業(yè)型的混合型，其優(yōu)點(diǎn)是可以同時利用服務(wù)中心的養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)勢和中大恒基的房地產(chǎn)運(yùn)作優(yōu)勢。 “ 居家養(yǎng)老 ” 模式的特點(diǎn)是老年人以自己的住房作為抵押向 金融機(jī)構(gòu)借款，老年人在有生之年仍住在自己的房屋里。上海市住房公積金管理中心對這種模式進(jìn)行了有益的探索。具體做法是： 65 歲以上的老年人，將自己的房產(chǎn)賣給公積金中心，老人一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金中心，其他費(fèi)用均由公積金中心交付。 壽險(xiǎn)公司在經(jīng)營 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式方面具有比較優(yōu)勢。因?yàn)樽》糠聪虻盅嘿J款產(chǎn)品中包含利率風(fēng)險(xiǎn)、客戶長壽風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)等。保險(xiǎn)公司在管理利率風(fēng)險(xiǎn)、客戶長壽風(fēng)險(xiǎn)方面具有明顯的精算 優(yōu)勢，同時，壽險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配比以長期資產(chǎn)為主，其流動性風(fēng)險(xiǎn)低于其他金融機(jī)構(gòu)，另外，壽險(xiǎn)公司在經(jīng)營養(yǎng)老金業(yè)務(wù)方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以保險(xiǎn)業(yè)將在反向抵押貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。 中國人壽保險(xiǎn)公司江蘇分公司是最早嘗試 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的保險(xiǎn)公司。 2020 年 5 月南京市社會福利服務(wù)協(xié)會與中國人壽保險(xiǎn)公司江蘇分公司聯(lián)合推出了《南京市老年人社會福利服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合保險(xiǎn)服務(wù)方案》。其中包含了 “ 以房養(yǎng)老 ” 的模式。方案規(guī)定：在社會福利服務(wù)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的 60歲以上老人，將產(chǎn)權(quán)房出售后，可用房款購買 “ 終身養(yǎng)老保險(xiǎn) ” ，再由保險(xiǎn)公司每月提供生 活費(fèi)直至終身。 以上分析的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式將老年人的資產(chǎn)通過市場配置變成資源，彌補(bǔ)了保險(xiǎn)體系的一大缺口。隨著老齡化社會的到來和家庭結(jié)構(gòu)的變化，大城市 “ 空巢 ” 家庭增多，未來會有更多的老人需要這一養(yǎng)老方式。不過，值得注意的是，目前在我國開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 實(shí)踐 31 還面臨諸多困難。 首先，我國很多大城市的房地產(chǎn)價(jià)格近年來快速上漲，這種高漲的價(jià)格能否持續(xù)、穩(wěn)，令人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高。而這些大城市又是開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 最合適的地，因?yàn)榇蟪鞘蟹康禺a(chǎn)市場活躍，方便房屋的銷售、出租及估值等，房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險(xiǎn)降低 了機(jī)構(gòu)提供 “ 以房養(yǎng)老 ” 服務(wù)的愿望。 其次，從技術(shù)層面來講， “ 以房養(yǎng)老 ” 需要對房產(chǎn)進(jìn)行估值、租賃經(jīng)營等，在房地產(chǎn)價(jià)格 “ 虛高 ” 的情況下，完成這些工作存在一定難度。 第三，在夫妻兩人共同擁有房產(chǎn)并需要養(yǎng)老的情況下，考慮兩個人生存狀況的聯(lián)合生存模型所需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不足，一時之間難以建立起相應(yīng)的聯(lián)合生存模型。 第四，我國還沒有開征遺產(chǎn)稅。是否有遺產(chǎn)稅對開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 具有非常重要的影。因?yàn)椋绻羞z產(chǎn)稅，子女在繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)時，可能需要繳納高額的遺產(chǎn)稅（美國最高邊際稅率為 55%），因此，從經(jīng)濟(jì)角度考 慮，子女將支持老人選擇以房養(yǎng)老的方式。