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老年住宅項(xiàng)目課題研究報(bào)告-資料下載頁

2025-05-14 06:43本頁面
  

【正文】 的,潛力巨大的市場(chǎng)。首先,1997年國務(wù)院發(fā)文規(guī)定,離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)整一次,調(diào)整幅度為當(dāng)?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的40―60%,各地已實(shí)行養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌的亦按此辦理。因此,作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源的養(yǎng)老保險(xiǎn)金將會(huì)大幅增加。據(jù)估計(jì),2000年我國離退休人員約為6000萬人,離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費(fèi),可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到4000億元人民幣。其次,近年來,我國加快了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐,將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個(gè)體勞動(dòng)者的,資金來源多渠道,保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口,從國有企業(yè)事業(yè)擴(kuò)展到各種所有制形式的企業(yè),從城市擴(kuò)展到農(nóng)村,從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。專論:廣州市消費(fèi)者委員會(huì)最近針對(duì)老年人投資消費(fèi)問題進(jìn)行調(diào)查的分析報(bào)告退休前所從事的職業(yè)工人264人占45%;知識(shí)分子111人占19%;其他(軍人、公務(wù)員、農(nóng)民、無業(yè)等)214人占36%。[分析]在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),工人類群占的比例比較大,他們一般學(xué)歷在高中以下,以離退休金為主要收入來源,收入較穩(wěn)定、但不高。有些老人在效益不好的企業(yè)退休后,收入較少,常被醫(yī)療費(fèi)用所拖累,收入只用于生活基本開銷,其它花費(fèi)相當(dāng)少?,F(xiàn)有收入來源離退休金:535人占91%;子女贍養(yǎng)費(fèi):199人占34%;其他(繼續(xù)工作、投資、股份等)43人占7%。[分析]九成老人收入以離退休金為主,子女一般都會(huì)給一些贍養(yǎng)費(fèi),(因?yàn)樗麄兇蠖鄶?shù)已成立自己的家庭,有自己的負(fù)擔(dān),所以給的錢也不多。)目前月收入水平月收入:500元以下:92人占16%;5001000元:183人占31%;10001500元:163人占28%;15002000元:69人占12%;2000元以上:76人占13%。[分析]老人月收入在5001000元比較集中,其他檔相當(dāng)平均,說明了現(xiàn)階段大部分老人收入不高,決定其消費(fèi)態(tài)度以節(jié)儉型和保守型為主。(資料來源:廣州市消費(fèi)者委員會(huì)二??二年元月)由于老人的社會(huì)活動(dòng)能力較弱,消費(fèi)行為也隨之降低。主要的消費(fèi)以正常的生活開支和保健為主,穿、用方面的消費(fèi)則減少?,F(xiàn)階段老年人的消費(fèi)觀念也在逐漸改變,他們不再以小輩為中心,更重視自身健康。老年人收入保障是整個(gè)老年服務(wù)體系中首當(dāng)其沖、至關(guān)重要的組成部分,因?yàn)樗抢嫌兴B(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂、老有所居的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。能否切實(shí)保障老年人穩(wěn)定的收入,這不僅關(guān)系到老年人切身利益和安渡晚年,而且還涉及到社會(huì)穩(wěn)定。老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特有如下幾點(diǎn):1) 老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段,這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者,部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng),但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長,一般在65歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。2) 老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長的純消費(fèi)年數(shù),這是老年消費(fèi)的時(shí)限特征。按照我國的勞動(dòng)制度,人們滿16歲后方能就業(yè),這樣,低齡人口的純消費(fèi)年限應(yīng)以15年計(jì)。而據(jù)1998年公布的資料,我國人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲,其中男性為69歲,女性為73歲。按平均預(yù)期壽命推算,老年人口純消費(fèi)年限為男9年,女18歲,接近低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的,它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實(shí)際上,社會(huì)上相當(dāng)部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上,這樣,作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。對(duì)于女性老年人口而主,純消費(fèi)年限不僅比低齡人口,而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長得多。3) 老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi),這是老年消費(fèi)的行為特征。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意志主要通過父母來體現(xiàn)不同,老年消費(fèi)在意志上是自主的,老年即使到了高齡,行動(dòng)不便,消費(fèi)行動(dòng)可能會(huì)發(fā)生障礙,需要?jiǎng)e人幫助方可完成時(shí),只要老人獨(dú)立思考的能力依然存在,老年消費(fèi)意志的自主性就不會(huì)消失。再者,少年人口由于尚未進(jìn)入社會(huì),他們的消費(fèi)實(shí)際上是一種依賴消費(fèi)。而作為純消費(fèi)人口的老人口,其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的,消費(fèi)能力是自主的。4) 老年人的消費(fèi)觀較為成熟,沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少,這是老年消費(fèi)的思想特征。當(dāng)然,這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對(duì)保守,老年人對(duì)消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍,他們不跟時(shí)髦,講究實(shí)惠,兼顧家庭,個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性,但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對(duì)穩(wěn)定,他們一旦形成消費(fèi)傾向,不會(huì)輕易改變與放棄,反過來這會(huì)使老年型商品市場(chǎng)變得相對(duì)穩(wěn)定。5) 老年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi),這是老年消費(fèi)的質(zhì)量特征。目前,商品市場(chǎng)常常以經(jīng)濟(jì)效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量,在服務(wù)質(zhì)量上對(duì)老年消費(fèi)者往往缺乏耐心,更談不上周到。這種市場(chǎng)消費(fèi)質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對(duì)老年消費(fèi)起到了抑制作用,許多老年人因?yàn)樵谙M(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白,由此而產(chǎn)生害怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理,在行動(dòng)上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)生惰性消費(fèi)。這種消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)現(xiàn)象對(duì)積極發(fā)展老年消費(fèi)市是很不利的。6) 老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大,這是老年消費(fèi)的內(nèi)在特征。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主,高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。隨著老人所處的年齡段的不同,在消費(fèi)上會(huì)各有側(cè)重,各具特色。針對(duì)老年住宅消費(fèi)群的以上特征,在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷時(shí)可以使用以下策略:1) 營銷方式的轉(zhuǎn)變。由于老年消費(fèi)是一種自主性消費(fèi),老人的消費(fèi)觀念既成熟又相保守,許多老人對(duì)新型的產(chǎn)品會(huì)感到陌生,認(rèn)同接受也會(huì)有一個(gè)過程,在對(duì)老年住宅進(jìn)行營銷推廣的時(shí)候就應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn):在營銷手法上,避免使用概念營銷,轉(zhuǎn)為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗(yàn)式營銷;在銷售風(fēng)格上,避免浮夸,樓書和賣場(chǎng)設(shè)計(jì)都應(yīng)保持踏實(shí)、簡練、穩(wěn)重的風(fēng)格;在銷售人員的配備上,使用年紀(jì)稍大、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)足的銷售人員,實(shí)施耐心的引導(dǎo)式銷售。從長遠(yuǎn)來看,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多發(fā)展、多變化的時(shí)代,受時(shí)代特點(diǎn)的影響,未來的老年人比起今天的老年人,對(duì)新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多,也容易得多。2) 提高產(chǎn)品的品質(zhì)。針對(duì)老年消費(fèi)的質(zhì)量特征,老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場(chǎng)”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。老年人是一個(gè)特殊的社會(huì)人口群體,在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點(diǎn),對(duì)商品的質(zhì)量要求尤其高,通常是商品的質(zhì)量不好不買,價(jià)格太貴不買,不實(shí)用不買,不安全不買,太復(fù)雜不買,只要產(chǎn)品不對(duì)路,質(zhì)量不過關(guān),在老齡消費(fèi)中就不會(huì)有市場(chǎng),也就不會(huì)有長久的效益。3) 針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn),以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點(diǎn),為項(xiàng)目打下長遠(yuǎn)的附加價(jià)值。老年住宅消費(fèi)者訴求在購房行為的誘因分析中可見,植根于中國傳統(tǒng)文化的居住習(xí)慣對(duì)購房行為的發(fā)生產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,這一點(diǎn)對(duì)于無論是傳統(tǒng)思想根深蒂固的老年消費(fèi)者更甚。事實(shí)上,無論是老年購房者或是替父母購房的年輕購房者,在實(shí)施購房行為的時(shí)候或多或少地受到中國傳統(tǒng)文化的影響,這種影響既有正面的推動(dòng),也有負(fù)面的影響。因此,對(duì)中國傳統(tǒng)文化對(duì)老年住宅消費(fèi)者的影響研究更有利于透視消費(fèi)者的消費(fèi)心理。正面影響中國傳統(tǒng)文化對(duì)老年住宅消費(fèi)者的正面影響影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面:其一、中國傳統(tǒng)中素有“老有所居、安度晚年”的提法,從心理學(xué)的角度上分析,這恰恰證明了人年老之后對(duì)安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。這種對(duì)安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素;其二,中國傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首,贍養(yǎng)父母,為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境,讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費(fèi)的外在因素;負(fù)面影響在正面推動(dòng)的同時(shí),中國傳統(tǒng)文化也對(duì)老年住宅的消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面的影響,主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面,現(xiàn)在大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒孫繞膝”的傳統(tǒng)思想,即使實(shí)際生活中有諸多的不方便,但是依然愿意和子女住在一起,享受天倫之樂,倘若從中獨(dú)立出來,老年人會(huì)由于思念親人而產(chǎn)生孤獨(dú)感和遺棄感;另一方面,從子女的角度出發(fā),中國傳統(tǒng)文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。而長期以來,國人對(duì)老年住宅的認(rèn)識(shí)不足,將其和養(yǎng)老院、托養(yǎng)院等同起來,將把父母送入其中視為一種不負(fù)責(zé)任的行為,以致引來遺棄父母的非議。中國傳統(tǒng)文化對(duì)老年住宅消費(fèi)所產(chǎn)生的負(fù)面影響是確實(shí)存在的,這些影響都會(huì)直接產(chǎn)生人們對(duì)老年住宅產(chǎn)品的不認(rèn)同,阻礙老年住宅產(chǎn)品的推廣和普及。但是隨著社會(huì)的發(fā)展,物質(zhì)生活水平的提高以及居住觀念的轉(zhuǎn)變,中國傳統(tǒng)文化的消極作用將會(huì)漸漸弱化,人們將會(huì)從更現(xiàn)實(shí)的角度審視老年住宅產(chǎn)品的存在價(jià)值。歐美發(fā)達(dá)國家19世紀(jì)就陸續(xù)進(jìn)入了老齡社會(huì),法國更是早在1851年就成為世界上第一個(gè)老齡社會(huì)國家。在這些國家中老齡住宅大致有無障礙專住型老齡住宅,混合的演變式住宅和適應(yīng)老齡社會(huì)的通用住宅三種類型。老年住宅無障礙專住型老齡住宅通用住宅混合的演變式住宅橫向布置型混合布置型豎向布置型專論:三種建筑形態(tài)的優(yōu)劣分析及創(chuàng)新模式三種不同的建筑形態(tài)不但在表現(xiàn)形式、建筑設(shè)計(jì)、服務(wù)功能上存在差別,在實(shí)際操作以及效果上也各有優(yōu)劣,在對(duì)老年住宅進(jìn)行全面綜合研究時(shí),有必要對(duì)三種不同的建筑形態(tài)進(jìn)行優(yōu)劣分析,并在比較分析的基礎(chǔ)上探討一種更臻完善的表現(xiàn)形式。三種建筑形態(tài)的優(yōu)劣分析分類特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)無障礙專住型老齡住宅根據(jù)老人特點(diǎn)專門設(shè)計(jì),建筑具有獨(dú)立性1. 針對(duì)老年人的專用設(shè)計(jì),為居住者提供全面、科學(xué)的照顧2. 方便統(tǒng)一管理1. 造價(jià)高,難以普及2. 設(shè)計(jì)難度大,需要對(duì)老年人特征進(jìn)性深入研究3. 老年人的密集型居住模式與醫(yī)院式管理所不利于老年人的心理健康以及良好生活氛圍的形成通 用 住 宅房屋設(shè)計(jì)具有前瞻性,老年人專用設(shè)計(jì)已經(jīng)隱含或可加載在原有房屋中,一般住宅可以簡便地順利向老人住宅過渡1. 成長型居住空間,降低了專用設(shè)計(jì)的一次性投入,房屋使用功能的靈活性大2. 所有改變均可在原住宅進(jìn)行,使用者年老后不需移居他地,節(jié)省了開支,并滿足了歸屬感的需要1. 前瞻性設(shè)計(jì)具有時(shí)間風(fēng)險(xiǎn),之前設(shè)計(jì)可能會(huì)在日后的實(shí)際使用中不適用2. 通用設(shè)計(jì)使專用性降低,難以為老年人提供全面細(xì)致的功能3. 日后房屋的改造為住戶帶來麻煩,改造材料可能會(huì)因?yàn)榻ú牡陌l(fā)展而與原設(shè)計(jì)不兼容混 合 的 演 變 式 住 宅將老年人住宅融入一般建筑中,在建筑中按一定比例設(shè)置老人專用層或?qū)S梅?. 設(shè)計(jì)簡單,建造成本低,不需另外置地和進(jìn)行單體設(shè)計(jì)2. 混合居住模式可以在一定出程度上減低老年居住者的孤獨(dú)感。3. 方便家人對(duì)老年人的照顧4. 可以與一般住宅連帶出售,或者可以根據(jù)實(shí)際銷售情況改變其用途,銷售壓力不大1. 由于是同一建筑單體,無論在是哪一種混合形式都難以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)致的專用設(shè)計(jì)2. 一般住宅的環(huán)境、選址與老年住宅的要求相距甚遠(yuǎn)3. 和年輕人混住在一起,干擾性大4. 由于利潤的問題,老年住宅不可能是混合住宅中的最佳位置5. 在同一棟單體樓內(nèi)將老人分離安置,與中國傳統(tǒng)觀念有悖從以上的分析中可以看出,老年住宅的建筑設(shè)計(jì)存在如下主要難點(diǎn):A、專用設(shè)計(jì)與成本、價(jià)格之間的矛盾專門針對(duì)老年人的專用設(shè)計(jì)必不可少,但是大量、細(xì)致的專用設(shè)計(jì)必將加大建筑的成本,導(dǎo)致最終售價(jià)的提高,拔高了產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位,增大了銷售的壓力。另一個(gè)重要的問題是專用設(shè)計(jì)的一次性建成和階段性加載的選擇,一次性建成方便了客戶但加大了成本,分階段的通用建筑雖然可以降低產(chǎn)品成本,但是卻增添了用戶的麻煩,以及要承擔(dān)前瞻設(shè)計(jì)的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。B、獨(dú)立與混合居住之間的取舍在建筑設(shè)計(jì)上將老年住宅獨(dú)立出來還是混合在一起是一個(gè)關(guān)鍵問題。獨(dú)立建筑可以保證住戶的獨(dú)立性,不受干擾而且便于統(tǒng)一管理,但是就老年人心理特點(diǎn)而言,集中居住又極易造成老年人的孤離感和遺棄感,不利于健康居住氛圍的形成;混合居住可以消除孤離感,但是卻難以顧及老年住宅的特殊需要,而且干擾性大。C、建筑形態(tài)與居住氛圍之間的關(guān)系拋開住宅的功能性價(jià)值,建筑形態(tài)對(duì)于老年住宅的情感性價(jià)值也起到?jīng)Q定性作用。在住宅的情感性價(jià)值上,老年住宅產(chǎn)品需要的一種淡雅、和諧、交流,充滿關(guān)懷和生氣的居住氛圍,如何建筑布局、建筑設(shè)計(jì)、建筑色彩等方面消除老年人集中居住暮氣沉沉的氛圍,與建筑形態(tài)的確定有莫大的關(guān)聯(lián)。在對(duì)已有建筑形態(tài)的分析研究的基礎(chǔ)上,我們有必要通過總結(jié)設(shè)計(jì)出一種既適合老年人居住,又利于開發(fā)獲利的新型建筑形態(tài),為此,我們經(jīng)過研究提出以下建議:①老年住宅的規(guī)模社區(qū)化當(dāng)老年住宅從獨(dú)立建筑過渡到獨(dú)立社區(qū)時(shí),社區(qū)除了可以擁有無障礙專住型老齡住宅獨(dú)立性、專用性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn),而且在項(xiàng)目選址、建筑設(shè)計(jì)上都取得了很大的主動(dòng)性。其次,居住規(guī)模的形成,利于大型配套的引入(例如醫(yī)院、康樂中心等),對(duì)豐富老年住宅的功能提供了條件。再者,老年住宅的規(guī)?;谏鐓^(qū)活動(dòng)的組織,有助形成健康有益的社區(qū)生活氛圍。②老年住宅社區(qū)的功能多樣化要緩和老年住宅社區(qū)的垂暮氣氛,其根本的方法是將年輕人也吸引到社區(qū)中來,以溝通活躍社區(qū)的氣氛。而要將年輕的一輩吸引進(jìn)來,社區(qū)當(dāng)中就必須具有為年輕人設(shè)置的活動(dòng)消費(fèi)空間。在老年社區(qū)的規(guī)劃中,導(dǎo)入度假概念,將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂社區(qū)轉(zhuǎn)變,使社區(qū)不單具有老少康樂的功能,而且具有為年輕人節(jié)日悠閑度假的功能。這種規(guī)劃具有三大優(yōu)勢(shì):一、倡導(dǎo)度假式康樂生活,提高了社區(qū)的生活品位;二、為年輕一輩提供節(jié)日度假的空間,將探望老人和悠閑度假結(jié)合在一起,有效地消除了老年人獨(dú)立居住的孤離感和遺棄感;三、度假區(qū)與居住區(qū)的設(shè)立既保證了老年住宅的相對(duì)獨(dú)立,也滿足了老人與外界交流溝通的需要。③老年住宅的專用化由于老
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