【正文】 因?yàn)?，如果有遺產(chǎn)稅，子女在繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)時(shí)，可能需要繳納高額的遺產(chǎn)稅（美國最高邊際稅率為 55%），因此，從經(jīng)濟(jì)角度考 慮，子女將支持老人選擇以房養(yǎng)老的方式。 其次，從技術(shù)層面來講， “ 以房養(yǎng)老 ” 需要對房產(chǎn)進(jìn)行估值、租賃經(jīng)營等，在房地產(chǎn)價(jià)格 “ 虛高 ” 的情況下，完成這些工作存在一定難度。隨著老齡化社會(huì)的到來和家庭結(jié)構(gòu)的變化，大城市 “ 空巢 ” 家庭增多，未來會(huì)有更多的老人需要這一養(yǎng)老方式。 2020 年 5 月南京市社會(huì)福利服務(wù)協(xié)會(huì)與中國人壽保險(xiǎn)公司江蘇分公司聯(lián)合推出了《南京市老年人社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合保險(xiǎn)服務(wù)方案》。 壽險(xiǎn)公司在經(jīng)營 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式方面具有比較優(yōu)勢。養(yǎng)老服務(wù)中心是非營利性機(jī)構(gòu)，中大恒基則是商業(yè)機(jī)構(gòu)，因此北京的這種模式是政府型與商業(yè)型的混合型，其優(yōu)點(diǎn)是可以同時(shí)利用服務(wù)中心的養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)勢和中大恒基的房地產(chǎn)運(yùn)作優(yōu)勢。如果房租高于老年公寓每月 840元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，剩余資金由老人支配。 “ 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 ” 模式的特點(diǎn)是使用房子租賃收入作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為老年人提供服務(wù)的費(fèi)用。 6，人力資源 NCM 的人力資源管理咨詢服務(wù)包括招聘、留用、薪水、員工培訓(xùn)發(fā)展、雇員安全和雇員記錄管理。 2，運(yùn)營管理 NCM 的運(yùn)營管理咨詢包括獨(dú)立生活、輔助生活、嫻熟醫(yī)護(hù)設(shè)施、醫(yī)院等。 美國養(yǎng)老咨詢業(yè) NCM 是一家具有專業(yè)背景的咨詢公司，其業(yè)務(wù)主要是為老年住宅產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療管理業(yè)提供關(guān)于設(shè)施開發(fā)、合同管理以及戰(zhàn)略管理方面的咨詢服務(wù)。采用這種方式，發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的 25%30%作為償還貸款的保證。 其二，由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)辦理。這種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)美國國會(huì)認(rèn)可，形式機(jī)動(dòng)靈活，可供選擇的方式很多。 “以房養(yǎng)老 ”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。我國已有的實(shí)踐大都是政府型模式，但可以肯定的是，商業(yè)保險(xiǎn)公司將在商業(yè)住房反向抵押貸款方面發(fā) 25 揮重要作用。 型和中介型。 根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以把 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式按照以下 3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類： 務(wù)可分為養(yǎng)老服務(wù)型和純金融型。 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式實(shí)踐最早的形態(tài)是歐美國家流行的住房反向抵押貸款，發(fā)展成熟、也最具代表性的是美國。這種規(guī)定，大大限制了 REITs的發(fā)展，再加上 70 年代中后期的抵押類 REITs危機(jī)對 REITs 行業(yè)殺傷力很大，影響達(dá)十幾年， REITs 在整個(gè) 80 年代萎迷不展。雖然在這個(gè)時(shí)期物業(yè)投資型 REITs表現(xiàn)不俗，但受抵押類 REITs的拖累，整個(gè) REITs 行業(yè)持續(xù)十多年萎萎不展。從 1968 年開始， REITs 開始涉足房地產(chǎn)抵押貸款金融業(yè)務(wù)，在投資銀行的推動(dòng)下， REITs出現(xiàn)了第一次高漲時(shí)期。 REITs除分成上述三種類型外，一般還按其投資的物業(yè)類型細(xì)分為投資商場的 REITs、投 資辦公樓的 REITs 等。 REITs 的分類（按其投資對象） 1）、物業(yè)投資型 REITs（ equity REITs） 物業(yè)投資型 REITs（國內(nèi)大多數(shù)人譯為 “權(quán)益型 REITs”）是指 REITs 直接投資房地產(chǎn)物業(yè) ，通過出租房地產(chǎn)獲得收益的 REITs。普通社交活動(dòng)空間 43566平方英尺；公共廚房 4879平方英尺；零售商業(yè)面積 1273 平方英尺；健身房 1499 平方英尺；游泳池 3246 平方英尺。該住宅項(xiàng)目規(guī)模龐大，有自理型老人居住的適老化住宅，有輔助生活型老年住宅，還有特護(hù)型老年住宅。 Pulte Homes 公司在 2001 年以 17 億美元通過并購 Del Webb 公司，獲得了 Sun City 品牌。 （六）集約用地，土地利用效率高 雖然美國地 大物博，人口密度不高，但是美國在土地利用方面充分顯示出經(jīng)濟(jì)家的精打細(xì)想，充分合理利用每寸土地，土地的集約化程度和利用效率很高。實(shí)踐證明，美國的這種貸款結(jié)構(gòu)是非常合理的，這也是抵押證券化的基石。這種貸款結(jié)構(gòu)的理由很簡單：只有購房者 買得起，開發(fā)的商品房才能賣得出去。 美國房地產(chǎn)投資的專業(yè)化還體現(xiàn)在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商業(yè)中心，一般都是由大型房地產(chǎn)公司（或基金）開發(fā)并持有產(chǎn)權(quán)，然后由商家租賃經(jīng)營。美國房地產(chǎn)行業(yè)分工明確，有專門的土地開發(fā)商、建設(shè)商、中介經(jīng)紀(jì)商、保險(xiǎn)商、抵押服務(wù)等機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的另一個(gè)好處是，提高房地產(chǎn)市場分析的 “ 效率 20 性 ” ，由于房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系以及社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)形勢，租賃經(jīng)營將使房地產(chǎn)價(jià)格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產(chǎn)售價(jià)的易變和不可捉摸性。由于美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)的按揭標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，確定個(gè)人購房按揭還款能力的指標(biāo)是 “2836”即借款人每月的供款額一般不超過家庭月收入的 28%，如果借款人還有其他債務(wù) （如供車等），則供樓款加其他債務(wù)支出不能超過家庭月收入的 36%，如果超過此限，那么就被認(rèn)為是住房負(fù)擔(dān)過重，買房者應(yīng)該另外選擇較便宜的房子。之所以如此，主要是房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn) 意識強(qiáng)，投資決策科學(xué)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系把握得比較準(zhǔn)確。 1997年這些比例分別為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 %, 工資額占 %, 就業(yè)人口占 %。由于用的是納稅人的錢，即老百姓自己的錢，每一個(gè)納稅人都有權(quán)要求得到更好的服務(wù)。今年是美國總統(tǒng)競選年，人們在努力爭取聯(lián)邦政府作出進(jìn)一步改善醫(yī)療保險(xiǎn)條件的許諾。很多養(yǎng)老設(shè)施是由教會(huì)支持、或州政府、聯(lián)邦政府資助的。 而有 18 些醫(yī)療保險(xiǎn)公司跟保險(xiǎn)人講解的不夠仔細(xì)，許多保險(xiǎn)人拿到保險(xiǎn)卡卻不知如何使用。 10）， 業(yè)務(wù)代表與客戶的關(guān)系 美國的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用很高，都是雇主提供，自己買保費(fèi)則是非常的吃力。 年度性的身體檢查，看病時(shí)門診也不需掛號費(fèi)，小孩疫苗接種也是免費(fèi)，住院及處方簽都是免費(fèi)的，也有視力保健的服務(wù)，每 2 年可以免費(fèi)配一副眼鏡。 有些低收入保險(xiǎn)計(jì)畫就有包含牙科，舉凡洗牙、補(bǔ)牙及拔牙，公司都有指定的醫(yī)生。 以一家六口來算，月收入為＄ 5253的家庭，每名子女每月需付＄ 110 左右，這是對于一些收入沒那么高的家庭，政府以夫妻收入的高低來做為部分補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，所有政府收入表的標(biāo)準(zhǔn)，都是夫妻倆人收入加起來的稅前收入。 一般保險(xiǎn)公司只是幫政府過濾申請人的身份符不符合資格，但是決定權(quán)還是在于政府本身。 而在 1980 年﹐未參加醫(yī)療保險(xiǎn)的人口只占總?cè)丝诘?%﹐這已成為一種嚴(yán)重的社會(huì)問題。 全部衛(wèi)生保健支出中﹐政府支付的公共負(fù)擔(dān)部份接近二分之一。由雇主交納的醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)不必交稅。 醫(yī) 療補(bǔ)貼項(xiàng)目與醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目的區(qū) 別是﹐前者是為貧困者而設(shè)﹐后者是為老年人而 設(shè)﹐二者之間沒有直接聯(lián)系。 但是﹐這種方法也有弊端﹐主要是選擇性較差。 保險(xiǎn)金支付辦法的演變 : 80 年代以前﹐多數(shù)私人保險(xiǎn)公司支付保險(xiǎn)金的辦法都是實(shí)報(bào)實(shí)銷 (CostBased Reimbursement)﹐但是這種機(jī)制不利于鼓勵(lì)人們節(jié)約﹐因?yàn)榛颊哚t(yī)療費(fèi)用越高﹐醫(yī)療單位收益越好。 4）， 私人醫(yī)療保險(xiǎn) 美國私人保險(xiǎn)的一大特點(diǎn)是雇主為雇員支付保險(xiǎn)金 (EmployerProvided Insurance)﹐這種情況約占 90%。 醫(yī)療保險(xiǎn)工薪稅收入存入 “專款專用的 醫(yī)療保險(xiǎn) (HI)信托基金﹐用于支付保險(xiǎn)金或叫醫(yī)療保險(xiǎn)福利金。 在美國的老年人全部醫(yī)療保健支出中﹐醫(yī)療保險(xiǎn) (Medicare)﹐包括住院醫(yī)療保 險(xiǎn) (HI)和補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn) (SMI)﹐二者合計(jì)約占 44%。 B 部份為 補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn) (SMI)﹐用于支付院外醫(yī)生診費(fèi)﹐醫(yī)生指定的藥品和其它院外醫(yī)療服務(wù)等方面的費(fèi)用。 因此﹐平 15 均起來﹐私人投保的醫(yī)療費(fèi)價(jià)格要高出近 30%。 醫(yī)療保險(xiǎn)項(xiàng)目由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)管理﹐各州間政策統(tǒng)一。 1990 年﹐美國政府醫(yī)療保險(xiǎn)的支出額達(dá) 981 億美元﹐占聯(lián)邦財(cái)政總支出的 %。 醫(yī)療保險(xiǎn)的籌資 。 在美國﹐不少人同時(shí)參加私人醫(yī)療保險(xiǎn)和社會(huì)保險(xiǎn)。美國醫(yī)療制度的公平性也存在嚴(yán)重問題 ,由于缺乏國民健康保險(xiǎn) ,那些經(jīng)濟(jì)上處于不利地位的人們在獲取高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)上也處于不利地位。 美國醫(yī)療制度存在的主要問題是 費(fèi)用上漲和公平性問題。美國的醫(yī)療保障主要包括兩大類 :第一類是由政府承辦的社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn) ,以資助老年、殘疾或患有嚴(yán)重腎病的美國公民的醫(yī)療照顧制度 (Medicare)和資助貧困家庭的醫(yī)療援助制度 (Medicaid)為主 ,但在美國的整個(gè)醫(yī)療保障體系中 ,這種社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)計(jì)劃并不占重要地位 ,覆蓋人群有限。 第二種是稅收免除，這種方式在注入資金時(shí)仍舊收取個(gè)人所得稅，只是對本金最后獲得的投資收益免收，這些收益包括利息、投資分紅等。 1987 年，聯(lián)邦雇員退休金計(jì)劃正式建立，范圍覆蓋了所有 1984 年以后參加工作的公務(wù)員， 1984年以前參加工作的公務(wù)員可以根據(jù)自己的選擇執(zhí)行新制度或者舊制度。和私人養(yǎng)老金計(jì)劃類似，長期雇員將得到較高的退休金待遇，而短期雇員的退休金待遇則要低一些。這些養(yǎng)老金計(jì)劃統(tǒng)稱為公共部門養(yǎng)老金計(jì)劃，這一養(yǎng)老金計(jì)劃又分為公務(wù)員退休金計(jì)劃和聯(lián)邦雇員退休金計(jì)劃。 以上說的兩種養(yǎng)老金計(jì)劃是美國私人養(yǎng)老金計(jì)劃兩種主要的形式，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，采用待遇確定計(jì)劃的企業(yè)數(shù)量有所下降，而繳費(fèi)確定計(jì)劃的發(fā)展很快。這種養(yǎng)老金制度與我國目前仍然實(shí)行的退休時(shí)按工資的一定比例計(jì)發(fā)養(yǎng)老金的辦法，有相似之處 ]。 B，待遇確定計(jì)劃（ＤＢ） 所謂待遇確定型養(yǎng)老金計(jì)劃是指繳費(fèi)并不確定，雇員在退休時(shí)所獲的待遇是確定的養(yǎng)老金計(jì)劃。 當(dāng)然，這 一養(yǎng)老金計(jì)劃也會(huì)存在不足，首先是由于雇員繳費(fèi)比例以及繳費(fèi)年度的差異導(dǎo)致了該養(yǎng)老金計(jì)劃金額差距較大，其次是由于政府采取的稅收延遲優(yōu)惠會(huì)導(dǎo)致雇員最后在享用養(yǎng)老金時(shí)一下子支付數(shù)量可觀的所得稅。這種雇主養(yǎng)老金計(jì)劃是后來才發(fā)展起來的，美國政府為鼓勵(lì)其發(fā)展，給與了稅收優(yōu)惠的政策扶持。目前這兩種方式并存，但在具體組織方式上兩者仍存在較大差 別。當(dāng)然，雇主養(yǎng)老金計(jì)劃也不僅僅是勞資雙方普遍獲益的措施，同時(shí)也對活躍金融市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。 2002年，美國參加雇主養(yǎng)老金計(jì)劃的人數(shù)已經(jīng)超過了 6000萬，平均領(lǐng)取的退休金約占退休人員總退休收入的 40%左右，截至 2002年底，美國雇主養(yǎng)老金總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到 萬億美元，占到當(dāng)時(shí)美國 GDP的 102%，其重要性由此可見。由于是政府強(qiáng)制型的養(yǎng)老金計(jì)劃，所以社會(huì)保障稅的征收也是全國強(qiáng)制性統(tǒng)籌，由雇主和雇員共同繳納，比 11 例各為 50%，這是雇主和雇員的法定義務(wù)。 1），第一支柱 —— 政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃 政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃又稱為社會(huì)保障養(yǎng)老金計(jì)劃或公共養(yǎng)老金計(jì)劃，是一種普及全美國公民的養(yǎng)老金計(jì)劃，也是美國養(yǎng)老金計(jì)劃的基石。因此，從社會(huì)角度看，如何構(gòu)建一個(gè)穩(wěn)定高效的金融體系將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。 4，美國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境 養(yǎng)老金 養(yǎng)老的支付來源是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的關(guān)鍵。普通社交活動(dòng)空間 43566 平方英尺；公共廚房 4879 平方英尺；零售商業(yè)面積 1273 平方英尺；健身房 1499 平方英尺；游泳池 3246 平方英尺。該住宅項(xiàng)目規(guī)模龐大，有自理型老人居住的適老化住宅，有輔助生活型老年住宅，還有特護(hù)型老年住宅。 Pulte Homes 公司在 2001 年以 17億美元通過并購 Del Webb 公司，獲得了 Sun City 品牌。 華爾街金融市場很早就對這類帶醫(yī)療設(shè)施的物業(yè)投注了極大熱情。據(jù) NIC (Network Information Center) 估計(jì) , 老年公寓設(shè)施每年平均增長幅度超過 10%, 現(xiàn)在超過 28000 個(gè)老年公寓設(shè)施遍及全國。 9 對過度開發(fā)的一個(gè)限制是 ,與醫(yī)療有關(guān)的物業(yè)需要國家醫(yī)療管理部門的批準(zhǔn)。他們遠(yuǎn)離土地價(jià)格昂貴的大都市 , 選擇居住人口僅有 5000 人左右的小鎮(zhèn) , 所建造的陪助型公寓一般只容納 12 戶左右 , 由于規(guī)模過小而不受一些類似美國殘疾人法等法律的限制 , 采取許特經(jīng)營方式 , 也非常成功。 不同的經(jīng)營策略 美國一家大型房地產(chǎn)信托投資公司 — 太平洋海灣物業(yè)公司 3 年前小規(guī)模地進(jìn)人老年公寓市場 , 經(jīng)營一類對 入住 者年齡進(jìn)行嚴(yán)格限制的自住型老年公寓。 為了吸引這兩代人消費(fèi)老年公寓 , 開發(fā)商重點(diǎn)對美國家庭中的成年孩子（ 20 年之后的潛在客戶）進(jìn)行不遺余力的營銷 , 聘有全天候的市場經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶從獲得宣傳材料開始到去老年公寓社區(qū)參觀的所有事情 ,并且經(jīng)常組織各種適合老年人的活動(dòng)以吸引潛在客戶的注意力。開發(fā)商可以為老年人提供更多的舒適性 , 但租金的回報(bào)使業(yè)主不能負(fù)擔(dān)成本。對一個(gè)擁有張 100 床位的老年公寓來說, 折算下來每月至少需要 3 一 4 名居住者。在社區(qū)內(nèi)，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過 80 種以上，例如，您曾經(jīng)是一個(gè)外科大夫，但年輕時(shí)您可能一直喜歡做木匠活，今天生活在太陽城 里，您可以到木工坊去做您喜歡的木匠活，也可以到縫紉坊去做縫紉活等等。住在太陽城中心的居民，大約三分之一是活躍的高爾夫球愛好者，因?yàn)楦郀柗蚯蚴且环N最適于老年人的健身運(yùn)動(dòng)。 在太陽城中心，無論您選擇哪種住宅，都會(huì)享受到積極活躍的老年生活方式。社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。這里的居民必須是 55 歲以上的老人， 18 歲以下的陪同人士一年居住不能超過 30 天。特護(hù)型老年公寓