【正文】 社區(qū)活動(dòng)除開展常規(guī)活動(dòng)外，還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)，文化素質(zhì)和各種需求，開展特色活動(dòng)如專題活動(dòng)，興趣活動(dòng)等調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與社區(qū)活動(dòng)的熱情。通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理人與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通。精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角 ，成為現(xiàn)代文明城市的典范和亮點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為人事勞資管理節(jié)省了大量時(shí)間和工作量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二章 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化 計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理方面正得到越來越廣泛的應(yīng)用，隨著管理規(guī)模的不斷拓展，我們?cè)谖飿I(yè)管理辦公自動(dòng)化方面做了一些有益的嘗試，主要用于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)自動(dòng)化，行政辦公業(yè)務(wù)自動(dòng)化及建立迦南物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息服務(wù)等。 一個(gè)運(yùn)行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。住戶及社區(qū)管理者只需一個(gè)瀏覽器，就可隨時(shí)隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獲取即時(shí)信息；并可通過各自的身份登陸，進(jìn)行管理，查詢，看樓，預(yù)約等。擁有無形資產(chǎn)，意味著可以 坐地收錢 信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源 —— 家庭。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場形象和市場價(jià)值，并最終促進(jìn)樓盤銷售。 (八 )社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱 (九 )高速接入 inter 及其它局 域網(wǎng) 1，不限時(shí)限量，價(jià)格低廉。 2，遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)，查閱資料等，家長同學(xué)校可實(shí)時(shí)溝通。 3， IP 電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打 IP 電話，如果對(duì)方有計(jì)算機(jī)及網(wǎng)速夠快時(shí)，還可以進(jìn)行可視對(duì)講。 21 系統(tǒng)，蘭州總公司和其它分公司的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f； 政府主管部門，蘭州總公司和其它分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對(duì)管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室，桌球室，棋牌室，閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。 20 2。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四，增收節(jié)支的措 施 (一 )根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動(dòng)，努力增加營業(yè)外收入。 7，美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和 物資裝備計(jì)劃。 3，根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下： (圖表略 ) 4，管理處員工工資待遇：經(jīng)理 1 人， 2200 元 /人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對(duì)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1，根據(jù)美麗莎居住區(qū)的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二，提供物業(yè)管理咨詢 美麗莎公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答； 三，提供物業(yè)管理培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理 方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 13 并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值， 實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。 為確保對(duì)美麗莎實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平，我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原則進(jìn)行論證，并結(jié)合實(shí)地調(diào)研，制訂出美麗莎管理處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃 (詳見附表 )。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證迦南物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競爭上崗，優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二章 各類人員的素質(zhì)要求，選用辦 法和人員編制情況 提要： 1，人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性； 2，樹立 管理者就是培訓(xùn)者 的觀念； 一，管理人員素質(zhì) 管理處經(jīng)理：大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對(duì)管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，具內(nèi)審員資格。 10 1。 物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備，設(shè)施的維護(hù)，檢修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。美麗莎所有物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營和管理。致力于用新型的 以客戶為中心，以流程為導(dǎo)向 的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的 以企業(yè)為中心，以職能為導(dǎo)向 運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入 3— 4 家具有一定品牌，資質(zhì)，售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主；同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)，施工，養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。對(duì)于管理處，我們通過要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)賬目，定期提交 管理報(bào)告 ，組織 管理處開放日 活動(dòng)，公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督；對(duì)于業(yè)委會(huì)，我們將在小區(qū)入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立，并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)委會(huì)自治管理的意識(shí)和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。在實(shí)踐中，我們推出了 全方位式 的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)，技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作 重點(diǎn)就是保證迦南物業(yè)用人機(jī)制的有效推行， 我們將通過競爭上崗，優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。在美麗莎物業(yè)管理介入及實(shí)施過程中，導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系是我們開展工作的基礎(chǔ)。 住宅產(chǎn)業(yè) 三分建，七分管 的客觀事實(shí)決定了物業(yè)管理的重要性 ，探索 美麗莎文化區(qū) 物業(yè)管理新模式，對(duì)于推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)快速，健康的發(fā)展，滿足作為受益主體 高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心，親近自然的居住需要。 二，營建 事業(yè)至真，生活至愛 的文化服務(wù)理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的，具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié) 合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種 生活至愛 的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的 人情沙漠。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：美麗莎住宅小區(qū)是 都市文化人 的居所， 文化人 重情，講理，守法。 美麗莎高尚住宅小區(qū)的業(yè)主基本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是 精品服務(wù)，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長的需求。 3 樂，國際會(huì)議六大中心；二是金融，科技，社團(tuán)及住宅區(qū) ；三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加工區(qū)，以及占地 6000 畝，可容納 5 萬名師生的高教科研中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 第八部分 項(xiàng)目管理目標(biāo)及承諾 第一章 經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施 第二章 管理指標(biāo)承諾及采取的措施 第九部分 物業(yè)管理的日常工作 第一章 前期介入 第二章 業(yè)主入住 第三章 二次裝修管理 第四章 業(yè)主投訴處理 第五章 安全管理 第六章 車輛及交通管理 第七章 消防管理 第八章 園林綠化與養(yǎng)護(hù) 第九章 機(jī)電，智能化等設(shè)備設(shè)施的管理 第十章 環(huán)境保護(hù)與消 殺服務(wù) 第一部分 目物業(yè)管理理念 第一章 項(xiàng)目調(diào)研 為使管理服務(wù)工作更加貼近美麗莎高尚住宅小區(qū)中的 宅 與 人 ，我們深入現(xiàn)場調(diào)研，所了解的基本情況如下： 【美麗莎 位于迦南開發(fā)區(qū)迦南路以南，迦南南路以東，迦南河以北，占地面積約 79。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在迦南開發(fā)區(qū)的落成，一個(gè)全新的以科技文化為主的迦南開發(fā)區(qū)正在崛起，為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機(jī)。 受住宅商品化進(jìn)程的影響，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)，仍需擺脫 傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)等問題。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求，服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。在環(huán)境文 化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的 城市家園文化區(qū) 。 近段時(shí)間以來，我們反復(fù)探討研究 美麗莎文化區(qū) 到底需要什么樣的管理模式 我們認(rèn)為，管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于：解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。迦南物業(yè)于九七年建立了 ISO9001 質(zhì)量管理體系，并順利通過英國 BSI 的第三方認(rèn)證，通過四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。 在物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求挑選一批 品德好，素質(zhì)好，身體好 的有志之士充實(shí)到 迦南物業(yè)管理人 的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)，加薪，升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。 五，建立 數(shù)碼社區(qū) ，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來。 對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育，民事糾紛調(diào)解，擁軍優(yōu)屬，計(jì)劃生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。另外，根據(jù)個(gè)別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請(qǐng)及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 十，致力于共用設(shè)施，設(shè)備的循環(huán)改進(jìn) 小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施，設(shè)備的管理和維護(hù)。我們對(duì)此高度重視，一方面，將以深度市場調(diào)研來了解業(yè)主的服務(wù)需求，并以此來設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的服務(wù)體系結(jié)構(gòu)，另一方面將在工商部門的指導(dǎo)下，積極引入有品牌，有資質(zhì)，服務(wù)好的商家參與社區(qū)服務(wù)，堅(jiān)決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠(yuǎn)利益的作法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各 部門的考核和監(jiān)督，辦公室事務(wù)，后勤和社區(qū)文化建設(shè)。 在美麗莎業(yè)主委員會(huì)成立之前，美麗莎迦南置業(yè)有限公司通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。 管理處經(jīng)理助理：大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在美麗莎物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求在蘭州市挑選一批 品德好，素質(zhì)好，身體好 的有志之士充實(shí)到 迦南物業(yè)管理人 的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮本 地員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)，加薪，升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。 一，管理用房的配置面積和要求 二，物資裝備計(jì)劃： 附表 1：美麗莎管理處行政辦公用品 (略 ) 附表 2：美麗莎管理處維修工具及清潔工具 (略 ) 附表 3：美麗莎管理處治安，交通，消防裝備 (略 ) 第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施，承諾 第一章 銷售對(duì)象的定位 一，銷售對(duì)象定位 美麗莎 坐落于迦南市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) — 蘭州開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶，佛城路，將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心 綠島 ，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán) 境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。 針對(duì)上述銷售對(duì)象之特征，并結(jié)合迦南本地之文化背景及蘭州區(qū)之特定區(qū)域，要想成功達(dá)到上述目的，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。最大程度的