【正文】 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2，蘭州市迦南物業(yè)管理有限公司對美麗莎物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四，維修基金的管理和使用 (一 )對維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。月；經(jīng)理助理 1 人， 1500 元 /人。 8，迦南市及美麗莎居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。 (二 )將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。 19 (六 )強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對管理處資金，物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理制度，監(jiān)督各部門的 各項(xiàng)財(cái)物消耗過程。 (三 )與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。 有償服務(wù) 64 項(xiàng)： (圖表略 ) 說明： 有償服務(wù)的價(jià)格，以迦南市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及美麗莎居住區(qū)周邊市場平均價(jià)格為依據(jù)，按 略低于市場平均價(jià)格 的原則，合理確定，實(shí)施前將報(bào)美麗莎迦南置業(yè)有限公司核準(zhǔn)。 第六部分 未來接管中的新舉動(dòng)，新設(shè)想 第一章 建立 物業(yè)信息島 ，實(shí) 現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來?？傊S著 IT 業(yè)的發(fā)展，美麗莎居住區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè) 信息島 ，從而滿足社會(huì)各界，物業(yè)管理人，業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。 4， VOD 視頻點(diǎn)播：可在家點(diǎn)播最新電影，享受在線卡拉 OK 及音樂服務(wù)。 (五 )股市行情 與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實(shí)時(shí)行情，技術(shù)分析，證券分析，委托交易一應(yīng)俱全，真正高速實(shí)現(xiàn) 家庭大戶室 。 2，高速接入 inter 查詢資料，收發(fā)信息，網(wǎng)上購物等，高速接入其它商業(yè)機(jī)構(gòu)局域網(wǎng)，方便 SOHO 一族居家辦公。 2。當(dāng)一個(gè)開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個(gè)甚至上百個(gè)信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時(shí)，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費(fèi)者，無論誰想從這些消費(fèi)者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以 坐地收錢 。 系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級全部在服務(wù)器上進(jìn)行， [甘肅法律服務(wù)網(wǎng)版權(quán)所有 ]有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一管理，維護(hù)等瓶頸難題，降低維護(hù)成本。 25 社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容；同時(shí) 預(yù)留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能 (如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)，消防自動(dòng)控制系統(tǒng)，停車場 IC 卡管理系統(tǒng)，紅外線安防系統(tǒng)等 )，達(dá)到設(shè)備應(yīng)用管理，公司內(nèi)部管理和住戶服務(wù)的高效統(tǒng)一；并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)及不同需求進(jìn)行刪減或增加。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時(shí)一個(gè)相當(dāng)重要的考慮因素。在美麗莎居住區(qū)的物業(yè)管理中，我們將廣泛使用計(jì)算機(jī)技術(shù)，使物業(yè)管理的全過程實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化，如對檔案的管理，人力資源的管理，對 ISO9001 質(zhì)量管理體系的運(yùn)行等，有效提高我們的管理效率及水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (四 )此外還有網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)視系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)化車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)， 網(wǎng)絡(luò)化保安巡更系統(tǒng)等等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一，社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想 (一 )硬件建設(shè)的構(gòu)想 我們提高居住生活品質(zhì)，不應(yīng)以制造 水泥森林 和 文化沙漠 為代價(jià)。 二，社區(qū)文化建設(shè)的總思路 (一 )社區(qū)活動(dòng)的原則與要求 卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門高超的管理藝術(shù)。 (三 )他山之石，可以攻玉 我們將加強(qiáng)與周邊小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處的交流， 取長補(bǔ)短，開拓思路。 (二 )活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立 社區(qū)文化的高揚(yáng)與深入，讓小區(qū)成為業(yè)主休閑娛樂，健身鍛煉的樂園，各種特色活動(dòng)與綠色走廊交相輝映，構(gòu)成一道耀眼的社區(qū)文化長廊，使小區(qū)增添無限的生機(jī)和溫馨，成為天地相融的美好家園。社區(qū)活動(dòng)源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。針對小區(qū)的地理和人文環(huán)境，社區(qū)文化定位，體現(xiàn)在從硬件建設(shè)上入手，發(fā)揮文化軟件的功效，軟硬件均為社區(qū)文化建設(shè)提供精彩展現(xiàn)的廣闊舞臺。 第七部分 社區(qū)文化建設(shè) 提要： 1，找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主體 活動(dòng)，節(jié)日活動(dòng)，經(jīng)常性的活動(dòng)，豐富業(yè)主的文化生活； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。員工到了發(fā)薪期間還可以在電腦上直接查看到當(dāng)月的工資情況，不再排隊(duì)取工資條。 信息共享，遠(yuǎn)程管理流程圖： (圖表略 ) 居住區(qū)管理處實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公，各部室之間通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)過程的流通，具體作用主要表現(xiàn)在： (一 )實(shí)現(xiàn)辦公事務(wù)自動(dòng)化：由迦南公司開發(fā)并成功運(yùn) 用多年的內(nèi)部郵件辦公系統(tǒng)可以使每個(gè)管理層人員都可以通過 發(fā)送郵件 來完成需要?jiǎng)e人協(xié)助完成或他人周知的事項(xiàng)的上傳下達(dá)。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對這些服 務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量。 (五 )建立寬帶網(wǎng)社區(qū) 如果社區(qū)沒有網(wǎng)絡(luò)綜合布線，可使用電話線連接，通過 ADSL 設(shè)備接入 inter。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (二 )B/S 模式取代舊的 C/S 模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢 社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運(yùn)行的 WEB 開發(fā)工具，以 B/S 模式取代舊的 C/S 模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。 2。 23 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實(shí)處。 (七 )物業(yè)管理 提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平；另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時(shí)在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單，服務(wù)申請，投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和住戶間的溝通。 22 1，網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁制作，計(jì)算機(jī)培訓(xùn)，英語培訓(xùn)，假期學(xué)校等；通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動(dòng)教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。 2，聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或 OICQ 等聊天軟件，互相交流。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (三 )完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (二 )注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (三 )收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。 6，迦南物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 2，《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》提供的原始數(shù)據(jù)。收入方面，堅(jiān) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (三 )對于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶，我們將采用電話催交，發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理，經(jīng)理助理進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費(fèi)。為此，我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃，統(tǒng)計(jì)，成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費(fèi)，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低管理成本 。 (二 )建立規(guī)范，透明的財(cái)務(wù)體系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而在銷售中心的前期管理上，建議亦簽定委托管理協(xié)議，明確管理范圍，費(fèi)用，內(nèi)容，期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 提要： 1，物資裝備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，節(jié)儉的原則進(jìn)行測算和配置； 2，美麗莎前期開辦費(fèi)人民幣總計(jì) 42 萬元。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍，提高員工素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)我們在本次投標(biāo)中的各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。管理處將在公司原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善，擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 管理處經(jīng)理助理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管，降低人力資源成本。 第二部分 項(xiàng)目管理方式 第一章 管理模式 結(jié)合美麗莎文化區(qū)的管理要求，實(shí)現(xiàn) 為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分 的管理理念，依托迦南 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化過程中，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個(gè)主動(dòng)性角色。在美麗莎物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進(jìn)此項(xiàng)工作，組建流程小組，并運(yùn)用流程管理的思想指導(dǎo)日常的具體工作。 九，管理體系的全面整合和提升 社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變，業(yè)主的需求亦時(shí)時(shí)在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足業(yè)主 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。為此，在美麗莎的裝修管理上，我們竭誠為業(yè)主提供完美的配套服務(wù)。為此，在美麗莎我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述三者之間的分工及配合，即：物業(yè)管理人專業(yè)服務(wù)，業(yè)委會(huì)自治管理與居委會(huì)社區(qū)管 理。 7 不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次，內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。 三，建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍 要實(shí)現(xiàn)我們在管理方案中的各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。 我們的管理思路是： 采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法 強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序 強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合 強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) 確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化 確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū) 全員的參與意識 致力于共用設(shè)施，設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 第四章 擬采取的管理服務(wù)措施 結(jié)合美麗莎高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)，重點(diǎn)及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及精品服務(wù)的供給： 一，導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系 迦南 物業(yè)已于國內(nèi)較早通過 ISO9001 質(zhì)量管理體系，雖然業(yè)界對物業(yè)管理企業(yè)競相進(jìn)行 ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證意見不一，但我們認(rèn)為，進(jìn)行質(zhì)量體系認(rèn)證建立了一種科學(xué)規(guī)范的企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督體系，使企 業(yè)在 說到，做到 的基礎(chǔ)上為 做好 創(chuàng)造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。從小區(qū)規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，工程建設(shè)，樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，美麗莎高尚住宅小區(qū)未來的物業(yè)管理工作中將以 精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求 為目標(biāo)開展。 三，塑造 樸實(shí)無華，追求時(shí)尚 的審美理念 在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。我們實(shí)施 管理報(bào)告制度 ，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安，保潔，綠化，社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 4 第二章 管理服務(wù)理念及管理思路 按設(shè)計(jì)說明，美麗莎高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然，遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。 美麗莎文化區(qū) 這一規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù) 社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合 國家安定團(tuán)結(jié)的需要，物業(yè)管理企業(yè)管理的需要，社區(qū)成員自娛自樂的需要 社區(qū)活動(dòng)的開展應(yīng)充分尊重蘭州地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應(yīng)切合高學(xué)歷者， IT產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7 畝。緊鄰地塊南側(cè)的南河道的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。這些問題的存在，一定程度上會(huì)影響管理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對此如何應(yīng)對。 我們提出構(gòu)建 美麗莎文化區(qū) 的人居理 想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的 文化社區(qū) 的管理目標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異，業(yè)主對服務(wù)的需求也不斷提升。 我們確立美麗莎的物業(yè)管理模式是： 緊密圍繞 服務(wù)業(yè)主，報(bào)效社會(huì) 的核心理念 提供 精品服務(wù) 的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 倡導(dǎo) 以客戶為中心