【正文】 政補貼負擔較重﹐同時也表明財政轉移支付成份較大。 醫(yī)療保障組織 (HMOS)是一個規(guī)模較大的醫(yī)療保險組織﹐ 1982年其會員達 1080 萬人﹐ 1992年達到 4140 萬人﹐就以這種方法為主。 醫(yī)療保險中隱含的政府補貼按照聯邦稅法， 個人的工資收入需要同時交納社會保險工薪稅和個人所得稅。 但仍有 億人沒有參加任何衛(wèi)生保險﹐這部份人口約占總人口的 16%。 17 其次，如果以一家六口收入為例，一對夫妻及四個小孩，夫妻倆的收入低于＄ 3488，政府最多只能收三個小孩的保費，也就是家長只能為三個小孩購買低收入保險，即使是生七﹑八個小孩的家庭，政府 還是只收三個小孩的保費。 以牙科為例﹐可以選在不同的地區(qū)，最主要是一張卡可以用到底，只要主治醫(yī)師的轉診單即可，很是方便。 有一些不良的醫(yī)療保險公司，也會破壞一般人對優(yōu)良醫(yī)療保險公司的印象，因為一般人可能會認為所有的醫(yī)療保險公司的品質都是一樣的。對于那些符合條件因而得到資助的老人， 醫(yī)療保險 每年支付100 日以內在護理院居住的費用。如表一所示， 1992 年美國房地產業(yè)與整體國民經濟的比例關系為：房地產業(yè)產值占所有產業(yè)產值之比為 %, 房地產業(yè)的工資總額與所有產業(yè)工資總額之和的比例為 %，房地產業(yè)就業(yè)人口與所有產業(yè)總就業(yè)人口的比例為 %。 房地產業(yè)發(fā)展與經濟發(fā)展的協調性還體現在對住宅購買力的分析方面。 （三）房地產業(yè)經營的規(guī)?；瘜I(yè)化程度高 現代社會的發(fā)展導致了社會化、專業(yè)化分工，美國房地產行業(yè)也體現了這一特色。其它貸款包括開發(fā)貸款、建設貸款、商業(yè)樓貸款、農場貸款等等加起來才占 %。健全的保險制度分散了房地產投資風險，使房地產投資、買賣、房地產抵押等 安全可靠，房地產成為一項收益穩(wěn)定，風險有保障的投資工具。 The Cedars of Chapel Hill 就是它的經典案例。其目的是為了給小投資者提供一個參與大規(guī)模商業(yè)房地產投資的機會，使所有對房地產投資有興趣的投資者，不受資金的限制和地域的限制，都有機會參與房地產投資。 REITs 的發(fā)展歷史 REITs創(chuàng)立于 1960 年，創(chuàng)立初期發(fā)展緩慢，在 1968 年之前，大約只有 10 多家 REITs，總市值只有約 2 億美元。 REITs 只能委托與之無關的獨立機構經營管理，自己不能主動經營，且只能以商業(yè)信托（ business trust）或協會 (association)的形式注冊。它是一種由特定機構提供的，以與房地產有關的權益所產生的現金流作為特定機構向老年人提供養(yǎng)老費用和服務支撐保證的金融產品。 。 其一，聯邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦住房管理局進行保險，大約 90%的倒按 揭貸款屬于此種類型。一般由金融機構辦理，貸款對象資格不需政府認可。 NCM 的業(yè)務如下： 1，融資 NCM 在各個項目上都具有豐富的融資經驗，包括傳統(tǒng)的商業(yè)利率下的融資和非盈利項目的融資，諸如聯邦住房貸款、免稅債券融資、以及各州和地方政府的融資。 9，設施維護 NCM 的維護服務包括地基和設施的持續(xù)維 三，中國養(yǎng)老地產 中國老齡化 27 國內開發(fā)狀況 國內所處的發(fā)展階段 28 國內老年住宅的開發(fā)經營模式狀況 老年住宅發(fā)展?jié)摿? 29 ，老年住宅未來發(fā)展趨勢 中國老年住宅消費融資 —— 以房養(yǎng)老 目前我國 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式已經開始進入實踐階段，出現 “ 機構養(yǎng)老 ” 、 “ 居家養(yǎng)老 ” 30 和壽險公司的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式。根據協議， 60 歲以上擁有有產權住房的老人可以申請入住中心，而老人的房屋可以委托中大恒基，由專業(yè)的機構對房屋進行評估、招租，租房收入用于支付老年人的入住費用。 中國人壽保險公司江蘇分公司是最早嘗試 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的保險公司。而這些大城市又是開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 最合適的地，因為大城市房地產市場活躍，方便房屋的銷售、出租及估值等，房地產市場的高風險降低 了機構提供 “ 以房養(yǎng)老 ” 服務的愿望。而。不過，值得注意的是，目前在我國開展 “ 以房養(yǎng)老 ” 實踐 31 還面臨諸多困難。因為住房反向抵押貸款產品中包含利率風險、客戶長壽風險、流動性風險、房產價格波動風險等。另外，若老人生小病，老年公寓報銷費用；若有大病且醫(yī)療費超過 10 萬元，老人可以把房子賣掉；否則直到老人去世，老年公寓給老人辦完喪事，房產才歸老年公寓所有。 7，餐飲服務 NCM 還具有飲食方面的管理經驗，包括病人的營養(yǎng)需求配置、日常管理、員工、設備、質量保障、購買和成本控制。 NCM 的領導層、管理層以及咨詢員工精誠合作，為客戶提供個性化的項目咨詢 .公司在業(yè)內已經有好幾十年的歷史，積累了 26 大量的專業(yè)經驗，包括建筑、退休、輔助式居住、嫻熟護理、醫(yī)療等方面。這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。 除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了 “以房養(yǎng)老 ”的 “倒按揭 ”貸款，至今已有 20 多年的經驗。歐美發(fā)達國家一般都是交易型的，即產權最終歸服務提供 方。反向抵押貸款在美國的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問題、分擔了政府負擔，又可以為銀行等金融機構提供多種收益方式，它為解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。 1972 年美國房地產投資信托協會成立并開始編制 REITs 指數時，基數為 100，但 1974 年月 12 月見底的 REITs 指數只有 。幾乎凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)房地產都是 REITs的投資對象，如，商業(yè)中心、公寓、辦公樓、倉庫、工業(yè)廠房、灑店、高爾夫球場、醫(yī)院、健康中心等，圖五是當前 REITs 的投資類型分布圖。 ，美國金融業(yè) REITs REITs 的定義 REITs 就是一個把眾多投資者的資金集合在一起，由專門管理機構 操作，獨立的機構監(jiān)管，專事商業(yè)房地產投資，并將所得收益由出資者按投資比例進行分配的基金。 Pulte Homes 公司把客戶 分為首次置房、首次換房、二次換房和活躍長者置房四類，強調深化對不同 TCG（目標客戶群）住區(qū)建立不同的建設理念，根據不同的 TCG調整思路，進行針對性的設計，實實在在地按客戶實際情況建房，取得了很好的市場成績。 （五）有健全的房地產保險制度 保險業(yè)在美國房地產業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要角色，是房地產市場健康發(fā)展的保證，房地產市場的運作靠保險業(yè)來分散和避免風險。 （四）房地產貸款結構以消費市場為主 美國的房地產抵押貸款以消 費市場為主，主要是為個人買房提供資金。經濟學家認為正常的房地產市場，從投資角度來看，某一房地產是否值得投資，很大程度上依賴于其產生租金的能力。投資者在決定房地產投資的每一項決策之前，往往要作大量的分析 研究，從人口增長、就業(yè)情況、供求關系、投資機會等等作大量的研究，有時研究時間跨度前后十年，對前十年的情況和后十年的預測都要仔細研究，然后在研究的基礎上，設計投資數學模 型，進行模擬的資金流量檢驗。 美國地產業(yè) 美國地產概 況 美國作為世界一號發(fā)達資本主義國家，其地產業(yè)的分工非常細致，包括房地產開發(fā)、經營、租賃、中介經紀、物業(yè)管理、評估、產權保險、房地產服務等。聯邦政府的資助被稱為 醫(yī)療保險 ，這個項目針對所有 65 歲以上的老人。 除此，還需有正式身份才可以保險，非法移民是拿不 到的，而且每年政府不一定有給低收入的預算，如一些不穩(wěn)定的因素，可能錢不夠，就沒有預算；一般的醫(yī)療保險只是項目不同，目的卻是一樣的，當保險人進醫(yī)院看病等，醫(yī)療保險可以幫你負擔花費，由第三者也就是保險公司幫你承擔風險，而低收入有合法居留權的，可由政府部門提供這個保險。 有的低收入的醫(yī)療保險系統(tǒng)里的醫(yī)生，保險人可以自己指定，不滿意時可以隨時更換。 8）， 低收入醫(yī)療保險種類 目前政府低收入醫(yī)療保險分為兒童 (Child HealthPlus)及家庭 (FamilyhealthPlus)兩種。 近 30年來﹐美國醫(yī)療保健費用的急劇上升主要有三個原因﹕一是人口的老齡化﹔二是醫(yī)療服務 (包括檢查﹐治療﹐護理 )的復雜化﹔三是與醫(yī)療保健有關的價格上升幅度高于一般的通貨膨脹率。 政府介入老年人醫(yī)療保險市場是有充份理由的 。 面臨急劇高漲的醫(yī)療費用﹐保險公司投保者便設法改用其它辦法﹐其中最主要的便是 “按人收費 (CapitationBased Reimbursement)方法。 醫(yī)療保險的 A部份(HI)實行的是 現收現付 制度 .與醫(yī)療保險的 A部份 (HI)不同﹐醫(yī)療保險中的 B部份 “補充性醫(yī)療保險 (SMI)不依賴于工薪稅收入﹐而是一般性財政收入和自愿投保者每月交納的保險費。 與強制性的住院醫(yī)療保險不同﹐補充性醫(yī)療保險是自愿性的。 不同于醫(yī)療補貼需要進行生計檢驗﹐醫(yī)療保險無需測定參與者的收入情況。醫(yī)療保險中隱含的政府補貼 。那些沒有任何醫(yī)療保險的人口就是醫(yī)療制度缺乏公平性的最好例證。第二類就是私營醫(yī)療保險 ,包括非盈利性 醫(yī)療保險 (以藍盾、藍十字等組織為代表 )與盈利性的商業(yè)醫(yī)療保險兩種 ,是美國醫(yī)療保障制度的重要組成部分 ,其中開展醫(yī)療保險的商業(yè)保險公司就有 1 000 多家 ,目前在美國 80%以上的國家公務員和 74%的私營企業(yè)雇員通過購療保險為自己及家人轉移疾病風險。 3） 第三支柱 —— 個人儲蓄養(yǎng)老金計劃 個人儲蓄養(yǎng)老金計劃即為個人退休賬戶養(yǎng)老金，是由聯邦政府提供稅收優(yōu)惠、個人自愿參加的養(yǎng)老金計劃，是美國社會保障體系的有力補充。兩者之間的主要區(qū)別是：公務員退休金計劃的對象是 1983年以前參加 工作的公務員，而聯邦雇員退休金計劃則主要是為 1984 年以后參加工作的公務員設立的。 在待遇確定型養(yǎng)老金計劃中，多數雇主都會規(guī)定一個年齡限制，比如說在公司工作 10年或 15 年以上，如果雇員達不到這一條件，就不會享受雇主的養(yǎng)老金待遇，這樣也就在一定程度上穩(wěn)定了雇員，能夠減少人員流動。 和雇主養(yǎng)老金計劃類似，繳費確定型養(yǎng)老金計劃也有紛雜的種類，比較著名的有 401(k)計劃、 403B計劃、 457 計劃、利潤分享計劃、節(jié)儉儲蓄計劃、購買貨幣計劃、股票所有權計劃等等。 A，繳費確定計劃（ＤＣ） 繳費確定計劃又稱為“個人帳戶計劃”，顧名思義就是這一養(yǎng)老金計劃期初所交納的費用是確定的，而最后獲得的待遇是不確定的。雇主養(yǎng)老金計劃又包括私人養(yǎng)老金計劃和公共部門養(yǎng)老金計劃兩個部分。在美國，所有公民都會有一個“社會保障號”，用這個號碼對應著自己的社會保障養(yǎng)老金，這一社會保障號的地位類似于 我國的身份證號碼，由此可見養(yǎng)老金在美國國內的重要地位。通 常情況下，人們年輕時工作賺錢，消費一部分后，將剩下的儲蓄以支付老年生活。 10 The Cedars of Chapel Hill開始于 2002年五月十五，預計 2020 年五 月十五完工。但是到了 1998年 , 熱情開始降溫 , 最后導致房地產信托股票的 逐波下降 , 甚至跌破其凈資產的價值。各州醫(yī)療護理制度要求不同 , 對醫(yī)療護理費用支付的許可要求也不同。 每個公寓單元帶廚房 , 配有家具及所有日用品。 對老年公寓市場另一個錯誤的認識是認為每一個超過 65 歲的老人都想搬進老年公寓。根據美國一項調查表明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長十歲。連體別墅中的一套住宅價位從 9 萬美元到 20 萬美元不等，并且還可以選擇全部、部分或不需公共維護保養(yǎng)的住宅。社區(qū)提供貨品齊全的購物場所，包括餐飲、郵政和宗教服務在內的完備服務，以及專業(yè)化的醫(yī)療服務和豐富的娛樂休閑服務。 美國的老年公寓一般分為三類：自住型老年公寓、陪護型老年公寓和特護型老年公寓。 二，美國養(yǎng)老地產 1，美國養(yǎng)老地產的歷史 美國養(yǎng)老地產從無到有，隨著其地產業(yè)的發(fā)展不斷發(fā)展，如今已形成非常成熟的體系。養(yǎng)老院對這些老人進行 24 小時的醫(yī)護，包括診斷、治療、吃藥、打針、穿衣、吃飯、大小便、洗臉、洗澡直至睡覺翻身 (有的病人自己無力翻身 )，都由醫(yī)護人員進行護理。相比之下，差距甚大。因此，國內外住養(yǎng)老院的，主要是單身老人。例如，北京太陽城就是迄今北京規(guī)模最大的老年社區(qū)，它的總建筑面積為 18 萬平方米。 2），空間環(huán)境上與居民行為上表現為聚集化得獨立完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美統(tǒng)稱為養(yǎng)生住區(qū)。 4 5），在產權特征上，老年公寓的經營管理機構可以擁有所有權，也可以只具有使用權，入住 的老人則是租賃的形式。它不同于托老所的流動性。這種公寓主要按老兩口住在一起來設計的，因而一室一廳一廚一衛(wèi)的一室戶占有一定比重，又考慮老人有時要與親人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室戶仍然占有主體地位。人類先后經歷兩次世界大戰(zhàn)，倒是人口波動加劇，進而使得每一階段的人口比例 3 失調，這是老齡化產生的一個重要原因。 1 老年居住社區(qū)開發(fā)項目 一、養(yǎng)老地產概論 1. 養(yǎng)老地產的概念 2. 養(yǎng)老地產的崛起 二、美國養(yǎng)老地產發(fā)展狀況分析 1. 美國養(yǎng)老地產的歷史 2. 美國養(yǎng)老地產的開發(fā)現狀 3. 美國養(yǎng)老地產發(fā)展的社會環(huán)境 三、美國養(yǎng)老地產開發(fā)模式分析 1. 美國養(yǎng)老地產的開發(fā)主體 2. 美國養(yǎng)老地產的運作模式 3. 美國養(yǎng)老地產項目的贏利模式 4. 美國養(yǎng)老地產的后續(xù)經營 5.