【正文】 調(diào)健康住宅的同時，使用的方便也很重要。? 奧運概念隨著 2022 年的臨近，奧運概念也逐漸變得清晰。其中，寫字樓受入市量增加的影響，其銷售價格同比下降 ％，商業(yè)用房和其他用房同比分別上漲 ％和 ％。在國家森林公園西側(cè)，倚林佳園、風(fēng)林綠洲等樓盤組成的“西奧生態(tài)居住區(qū)”的房價也基本上維持原先的狀況，約為每平方米 7600 元。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2022年將是北京樓市的規(guī)模年，各個區(qū)域都將會有大量項目出現(xiàn)，預(yù)計2022 年北京樓市的供應(yīng)量仍穩(wěn)居高位線。由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性。根據(jù)對本案競爭情況，將區(qū)域市場劃分為兩個區(qū)域：核心區(qū)：清華東路、林萃路、北五環(huán)、雙清路圍合的區(qū)域。學(xué)清路直接通向中關(guān)村。總之，通過區(qū)域市場分析，了解區(qū)域市場的現(xiàn)狀和未來競爭情況，為本案的市場定位提供市場方面的依據(jù)。以小規(guī)模為主流的學(xué)清路區(qū)域及森林公園以西區(qū)域，相對人員密度較小。就供給而言，學(xué)清路區(qū)域目前僅有清楓華景園還有尾盤供給，預(yù)計還將有文城*杰座在 2022 年上市；森林公園西部區(qū)域供給較多，如澳景花庭、融域都是 2022 年新增項目。31 / 134外圍區(qū)所選樣本分別來自清河小營和中關(guān)村區(qū)域，在這兩個區(qū)域內(nèi)樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。 目前在售面積區(qū)域選中項目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）紫城 107250外圍區(qū)（7 個） 力度家園 2040010萬 平 方 米 以下14%5萬 平 米 以 下25%510萬 平 米17%1020萬 平 米33%20萬 以 上11%32 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）燕清*源 10930清河新城 800000清上園 59700上地佳園 23000 左右永泰園(新地標(biāo)） 15000 左右藍色澳林 6200高巢 4600懿品閣 16800華清嘉園 ——文津國際 90000總計 —— 1153880外圍區(qū)選中項目在售面積大致在 115 萬平方米左右，部分項目銷售的是第二期或第三期，所選項目未來供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，除新上市的清河新城大多數(shù)項目不會有新的供給。為開發(fā)商準確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。獨特的短45 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點板式建筑、5000平米中心花園、會所。中高檔項目澳林park6200小區(qū)總規(guī)模達 40多萬平。 藍色澳林650080 米超寬樓間距，樓層狀況： 9 層、13 層清林苑6300多層帶電梯低密度花園洋房，首層住宅全部贈送私家花園，戶型設(shè)計采用方正格56 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點局，戶戶朝陽，南北通透。D 區(qū)——位于八家東西路，此區(qū)域內(nèi)有相關(guān)配套、商業(yè)及托幼設(shè)施。外立面往往用石材結(jié)合面磚，表現(xiàn)莊重和大方。分為三期規(guī)71 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點劃。其中，516層為68 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點小戶型商住公寓，1719層為大戶型純居住69 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點公寓。清風(fēng)華景園72002 棟塔樓，3棟板樓呈圍合式布局富潤家園6100就中高檔項目而言，由于在價格上并不具備明顯的競爭優(yōu)勢，因此往往要在規(guī)劃及其他方面尋找新的突破口，提高項目的性價比。B 區(qū)——分為逸成東苑 B區(qū)一期和二期，在58 / 134項目類型項目名稱項目單價（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計理念及規(guī)劃特點該地塊的東側(cè)，控高 45 米，為 10 棟12 層躍 13 層或 14 層躍 15 層的板式小高層，以155 平米的 5 米挑空客廳或 米下錯客廳三居室為主力戶型。小區(qū)人車分流，地下1100 個車位懿品閣7500樓體外立面采用斷橋隔熱鋁合金、大幅安全落地玻璃。不過隨著市場競爭的日益激烈，以及開發(fā)商的日趨成熟，中低檔項目在日后的規(guī)劃設(shè)計中，也應(yīng)適當(dāng)推陳出新，力求提高項目性價比，增強市場競爭力。戶型為一居、兩居、三居的實用型戶型。將樣本項目打破區(qū)域限制，按其售價分為高檔項目、中高檔項目及中低檔項目。值得注意的是 2022 年新面世的清河新城，80 萬體量在整個調(diào)研區(qū)域內(nèi)是最大的。如奧林春天、倚林家園等項目均打奧運、綠色健康牌，且市場反映情況良好。對于本項目若開發(fā)資金允許，可考慮一次性開發(fā)，因為區(qū)域市場較成熟，是否試探市場不用成為必要環(huán)節(jié)。該區(qū)域開發(fā)較早，整體市場環(huán)境已經(jīng)比較成熟；環(huán)境優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項目價值，作為賣點，提升項目競爭力。項目基本情況列表如下：域住宅市場選中項目基本情況表區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間清林苑海淀區(qū)學(xué)院路普爾斯馬特東北 500 米北京寅豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022510逸成東苑海淀區(qū)學(xué)清路普爾斯馬特對面 北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022823學(xué)知軒 海淀區(qū)學(xué)清路 16 號 北京市祺洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 202291清楓華景園 海淀區(qū)林業(yè)大學(xué)北路 北京華清投資有限公司 2022518學(xué)府園 海淀區(qū)學(xué)院路 37 號 北京燕鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 199831富潤家園海淀區(qū)中關(guān)村清華東路與學(xué)院路交叉口中房集團北京富潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022618文城*杰座 海淀區(qū)學(xué)院路 7 號 北京京西北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 澳景花庭朝陽區(qū)花虎溝 8 號院 北京裕泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 20222倚林家園 洼里鄉(xiāng)龍王堂林翠路 北京啟發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 20224澳林 park 朝陽北沙灘林翠西里 北京旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022124核心區(qū)（12 個）澳立國際朝陽區(qū)亞運村北洼里鄉(xiāng)南龍王堂村北京富興苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202210125 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間融域 朝陽區(qū)水源九廠南路 北京建工地產(chǎn) 20223紫城海淀區(qū)海淀區(qū)上地信息環(huán)島向西 1000 米 北京同創(chuàng)嘉業(yè)建設(shè)開發(fā)有限公司 20221016力度家園海淀清河毛紡廠東門向北 50 米北方方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022719燕清*源海淀區(qū)清河小營環(huán)島西南燕青體育文化公司內(nèi)北京天潤置地房地產(chǎn)開發(fā)(集團)有限公司2022327清河新城海淀區(qū)清河橋西南角 北京強佑房地產(chǎn)開發(fā)公司 未正式開盤清上園海淀區(qū)清河三街 126號北京市西城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)公司 202291上地佳園海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地北京實創(chuàng)上地佳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202271永泰園(新地標(biāo)）海淀區(qū)清河鎮(zhèn)八達嶺高速路清河橋東側(cè) 50米 北京市泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202212藍色澳林海淀區(qū)清河橋東 500米(清河北岸)北京嘉源置業(yè)投資有限公司 2022518高巢 海淀區(qū)清河鎮(zhèn)龍崗路 北京恒乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20221227外圍區(qū)（10 個）懿品閣朝陽區(qū)北沙灘勞動大廈對面 北京中科聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022828 分析內(nèi)容說明分析說明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競爭市場，包括供應(yīng)量、產(chǎn)品特點、26 / 134價格和銷售情況。因此在界定調(diào)研區(qū)域時，我們將交通動線因素作為主要考慮因素，所確定最終調(diào)研區(qū)域均與本項目區(qū)域在交通動線上有很大關(guān)聯(lián)。本項目位于學(xué)清路路東，在確定其住宅區(qū)域市場范圍時，考慮到地理位置和市區(qū)客戶交通可達性因素。從在需求方面分析：京城購房人群當(dāng)中絕大部分都是個人購房者，他們有相對穩(wěn)定的經(jīng)濟收入、年齡比較年輕，多數(shù)為 30 歲上下，有著非常強烈的房屋居住需求，央行加息并不會對他們的購房意愿產(chǎn)生較大的影響，所以并不會影響他們對房產(chǎn)的需求量。受央行加息的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了避免承擔(dān)資金壓力和減少開發(fā)成本，都會考慮加快開發(fā)，縮短工期盡快回攏資金。21 / 134 該區(qū)域價格定位亞運村的房價近年來并沒有太大的變化，幾乎一直維持在每平方米7500 元到 8000 元之間的水平。 在北京房屋銷售價格指數(shù)構(gòu)成中，商品房銷售價格和私有住房銷售價格分別比 2022 年上漲 ％和 ％，漲幅同比分別比提高 和 個百分點。? 交通四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說，北苑路作為一條城市主干道，也在北京北部地區(qū)發(fā)揮著重要的作用。人們的居住觀念發(fā)正在發(fā)生著變化，多數(shù)消費者偏好通風(fēng)好、采光好、及使用率相對高的板樓。 商品房市場需求活躍。寫字樓巡展、目標(biāo)客戶的聯(lián)誼活動等等。價位是最主要的考慮因素，對小區(qū)周圍環(huán)境沒有太高的要求。品質(zhì)追求型的購房者對住房的需求仍以普通商品房為主，兼顧別墅等其他類型，平均住房需求面積為 110 平方米，對總房價的需求從 50 萬元到 200 萬元不等，平均為 60 萬元，希望購買的戶型是 2—3 室 2 廳 2 衛(wèi)的戶型。按照 2022 年末全市戶籍人口 1148．8 萬人計算，再除以0．75 的平均使用率，折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷售面積 1930．0 萬平方米，如果按照每套住房 100 平米計算， 2022 年前北京市每年有 20 萬套住房需求。該項目為花園式獨立企業(yè)建筑。 東二環(huán)區(qū)域東城區(qū)政府于 2022 年規(guī)劃了 “東二環(huán)交通商務(wù)帶” ，北起安定門東大街，南至建國門內(nèi)大街，西起東直門南北小街、朝陽門南北小街，東至二環(huán)外東城區(qū)界。第二大盤是上城，總建筑面積 160 萬平方米，開發(fā)商計劃在奧運會之前全部入市。西山的土地資源十分稀缺，使得可開發(fā)的土地少。第三，新增供應(yīng)較少的區(qū)域為東城區(qū)和西城區(qū)，由于這兩個城區(qū)都屬于13 / 134城市的中心地段，可開發(fā)的面積越來越少，因而這兩個區(qū)域的總體供應(yīng)量也是最少的。奧運村區(qū)域道路的建設(shè)已經(jīng)全面啟動，立體交通網(wǎng)絡(luò)即將形成。亞北地區(qū)將由原來的城市邊緣集團轉(zhuǎn)換定位為城市中心區(qū)——奧林匹克公園中心區(qū)。此外，在其他地區(qū)，改擴建工人體育場等 4 個場館，為相鄰地區(qū)群眾開展文化體育活動創(chuàng)造條件。奧林匹克公園是舉辦奧運會的主中心區(qū)，內(nèi)有 13 個場館。人均公共綠地面積達到10 平方米，增加 平方米。三道綠色生態(tài)屏障建設(shè)取得新進展。 市政交通建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響 道路交通 2022 年，交通設(shè)施建設(shè)繼續(xù)加快。◆《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法的通知》執(zhí)行時間：2022 年 5 月 1 日8 / 134配套文件：《北京市房屋出租代理合同》與《北京市房屋租賃合同》示范文本房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營活動。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。評估費用不足 300 元的，按 300 元收取。對新商品房的供給無疑起到了一定的抑制作用。新政的出臺意味著土地交易的公開與透明，對整個北京房地產(chǎn)一級市場上土地的流轉(zhuǎn)、審批有較深遠的影響。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長%，增幅下降 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長%，增幅提高 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 2570 億元，增長%，增幅提高 個百分點。2022 年年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過堅決貫徹落實中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。征用和占用土地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃，并納入建設(shè)用地利用年度計劃。 金融投資◆《關(guān)于個人住房擔(dān)保委托貸款還款業(yè)務(wù)增加等額本金還款方式有關(guān)問題的通知》執(zhí)行時間：2022 年 1 月 1 日等額本金還款方式適合于還款能力較強或已經(jīng)有一定的積蓄的借款人，其特點為利息支出較低。◆《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)存、貸款利率的通知》執(zhí)行時間：2022 年 10 月 29 日上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮?！絷P(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知執(zhí)行時間：2022 年 10 月 1 日物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理