【正文】 調(diào)健康住宅的同時(shí)，使用的方便也很重要。? 奧運(yùn)概念隨著 2022 年的臨近，奧運(yùn)概念也逐漸變得清晰。其中，寫(xiě)字樓受入市量增加的影響，其銷(xiāo)售價(jià)格同比下降 ％，商業(yè)用房和其他用房同比分別上漲 ％和 ％。在國(guó)家森林公園西側(cè)，倚林佳園、風(fēng)林綠洲等樓盤(pán)組成的“西奧生態(tài)居住區(qū)”的房?jī)r(jià)也基本上維持原先的狀況，約為每平方米 7600 元。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2022年將是北京樓市的規(guī)模年，各個(gè)區(qū)域都將會(huì)有大量項(xiàng)目出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2022 年北京樓市的供應(yīng)量仍穩(wěn)居高位線(xiàn)。由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。根據(jù)對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)情況，將區(qū)域市場(chǎng)劃分為兩個(gè)區(qū)域：核心區(qū)：清華東路、林萃路、北五環(huán)、雙清路圍合的區(qū)域。學(xué)清路直接通向中關(guān)村?？傊ㄟ^(guò)區(qū)域市場(chǎng)分析，了解區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況，為本案的市場(chǎng)定位提供市場(chǎng)方面的依據(jù)。以小規(guī)模為主流的學(xué)清路區(qū)域及森林公園以西區(qū)域，相對(duì)人員密度較小。就供給而言，學(xué)清路區(qū)域目前僅有清楓華景園還有尾盤(pán)供給，預(yù)計(jì)還將有文城*杰座在 2022 年上市；森林公園西部區(qū)域供給較多，如澳景花庭、融域都是 2022 年新增項(xiàng)目。31 / 134外圍區(qū)所選樣本分別來(lái)自清河小營(yíng)和中關(guān)村區(qū)域，在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。 目前在售面積區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng)目前在售面積（平方米）紫城 107250外圍區(qū)（7 個(gè)） 力度家園 2040010萬(wàn) 平 方 米 以下14%5萬(wàn) 平 米 以 下25%510萬(wàn) 平 米17%1020萬(wàn) 平 米33%20萬(wàn) 以 上11%32 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng)目前在售面積（平方米）燕清*源 10930清河新城 800000清上園 59700上地佳園 23000 左右永泰園(新地標(biāo)） 15000 左右藍(lán)色澳林 6200高巢 4600懿品閣 16800華清嘉園 ——文津國(guó)際 90000總計(jì) —— 1153880外圍區(qū)選中項(xiàng)目在售面積大致在 115 萬(wàn)平方米左右，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售的是第二期或第三期，所選項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，除新上市的清河新城大多數(shù)項(xiàng)目不會(huì)有新的供給。為開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。獨(dú)特的短45 / 134項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)板式建筑、5000平米中心花園、會(huì)所。中高檔項(xiàng)目澳林park6200小區(qū)總規(guī)模達(dá) 40多萬(wàn)平。 藍(lán)色澳林650080 米超寬樓間距，樓層狀況： 9 層、13 層清林苑6300多層帶電梯低密度花園洋房，首層住宅全部贈(zèng)送私家花園，戶(hù)型設(shè)計(jì)采用方正格56 / 134項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)局，戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，南北通透。D 區(qū)——位于八家東西路，此區(qū)域內(nèi)有相關(guān)配套、商業(yè)及托幼設(shè)施。外立面往往用石材結(jié)合面磚，表現(xiàn)莊重和大方。分為三期規(guī)71 / 134項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)劃。其中，516層為68 / 134項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)小戶(hù)型商住公寓，1719層為大戶(hù)型純居住69 / 134項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)公寓。清風(fēng)華景園72002 棟塔樓，3棟板樓呈圍合式布局富潤(rùn)家園6100就中高檔項(xiàng)目而言，由于在價(jià)格上并不具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此往往要在規(guī)劃及其他方面尋找新的突破口，提高項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比。B 區(qū)——分為逸成東苑 B區(qū)一期和二期，在58 / 134項(xiàng)目類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)該地塊的東側(cè)，控高 45 米，為 10 棟12 層躍 13 層或 14 層躍 15 層的板式小高層，以155 平米的 5 米挑空客廳或 米下錯(cuò)客廳三居室為主力戶(hù)型。小區(qū)人車(chē)分流，地下1100 個(gè)車(chē)位懿品閣7500樓體外立面采用斷橋隔熱鋁合金、大幅安全落地玻璃。不過(guò)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，以及開(kāi)發(fā)商的日趨成熟，中低檔項(xiàng)目在日后的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，也應(yīng)適當(dāng)推陳出新，力求提高項(xiàng)目性?xún)r(jià)比，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。戶(hù)型為一居、兩居、三居的實(shí)用型戶(hù)型。將樣本項(xiàng)目打破區(qū)域限制，按其售價(jià)分為高檔項(xiàng)目、中高檔項(xiàng)目及中低檔項(xiàng)目。值得注意的是 2022 年新面世的清河新城，80 萬(wàn)體量在整個(gè)調(diào)研區(qū)域內(nèi)是最大的。如奧林春天、倚林家園等項(xiàng)目均打奧運(yùn)、綠色健康牌，且市場(chǎng)反映情況良好。對(duì)于本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)資金允許，可考慮一次性開(kāi)發(fā)，因?yàn)閰^(qū)域市場(chǎng)較成熟，是否試探市場(chǎng)不用成為必要環(huán)節(jié)。該區(qū)域開(kāi)發(fā)較早，整體市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)比較成熟；環(huán)境優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，作為賣(mài)點(diǎn)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目基本情況列表如下：域住宅市場(chǎng)選中項(xiàng)目基本情況表區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)位置 發(fā)展商 開(kāi)盤(pán)時(shí)間清林苑海淀區(qū)學(xué)院路普爾斯馬特東北 500 米北京寅豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 2022510逸成東苑海淀區(qū)學(xué)清路普爾斯馬特對(duì)面 北京泰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 2022823學(xué)知軒 海淀區(qū)學(xué)清路 16 號(hào) 北京市祺洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 202291清楓華景園 海淀區(qū)林業(yè)大學(xué)北路 北京華清投資有限公司 2022518學(xué)府園 海淀區(qū)學(xué)院路 37 號(hào) 北京燕鑫隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 199831富潤(rùn)家園海淀區(qū)中關(guān)村清華東路與學(xué)院路交叉口中房集團(tuán)北京富潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2022618文城*杰座 海淀區(qū)學(xué)院路 7 號(hào) 北京京西北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 澳景花庭朝陽(yáng)區(qū)花虎溝 8 號(hào)院 北京裕泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 20222倚林家園 洼里鄉(xiāng)龍王堂林翠路 北京啟發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 20224澳林 park 朝陽(yáng)北沙灘林翠西里 北京旭日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 2022124核心區(qū)（12 個(gè)）澳立國(guó)際朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村北洼里鄉(xiāng)南龍王堂村北京富興苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 202210125 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)位置 發(fā)展商 開(kāi)盤(pán)時(shí)間融域 朝陽(yáng)區(qū)水源九廠(chǎng)南路 北京建工地產(chǎn) 20223紫城海淀區(qū)海淀區(qū)上地信息環(huán)島向西 1000 米 北京同創(chuàng)嘉業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 20221016力度家園海淀清河毛紡廠(chǎng)東門(mén)向北 50 米北方方恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2022719燕清*源海淀區(qū)清河小營(yíng)環(huán)島西南燕青體育文化公司內(nèi)北京天潤(rùn)置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司2022327清河新城海淀區(qū)清河橋西南角 北京強(qiáng)佑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 未正式開(kāi)盤(pán)清上園海淀區(qū)清河三街 126號(hào)北京市西城區(qū)住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 202291上地佳園海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地北京實(shí)創(chuàng)上地佳園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 202271永泰園(新地標(biāo)）海淀區(qū)清河鎮(zhèn)八達(dá)嶺高速路清河橋東側(cè) 50米 北京市泰華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 202212藍(lán)色澳林海淀區(qū)清河橋東 500米(清河北岸)北京嘉源置業(yè)投資有限公司 2022518高巢 海淀區(qū)清河鎮(zhèn)龍崗路 北京恒乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20221227外圍區(qū)（10 個(gè)）懿品閣朝陽(yáng)區(qū)北沙灘勞動(dòng)大廈對(duì)面 北京中科聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2022828 分析內(nèi)容說(shuō)明分析說(shuō)明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，包括供應(yīng)量、產(chǎn)品特點(diǎn)、26 / 134價(jià)格和銷(xiāo)售情況。因此在界定調(diào)研區(qū)域時(shí)，我們將交通動(dòng)線(xiàn)因素作為主要考慮因素，所確定最終調(diào)研區(qū)域均與本項(xiàng)目區(qū)域在交通動(dòng)線(xiàn)上有很大關(guān)聯(lián)。本項(xiàng)目位于學(xué)清路路東，在確定其住宅區(qū)域市場(chǎng)范圍時(shí)，考慮到地理位置和市區(qū)客戶(hù)交通可達(dá)性因素。從在需求方面分析：京城購(gòu)房人群當(dāng)中絕大部分都是個(gè)人購(gòu)房者，他們有相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、年齡比較年輕，多數(shù)為 30 歲上下，有著非常強(qiáng)烈的房屋居住需求，央行加息并不會(huì)對(duì)他們的購(gòu)房意愿產(chǎn)生較大的影響，所以并不會(huì)影響他們對(duì)房產(chǎn)的需求量。受央行加息的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了避免承擔(dān)資金壓力和減少開(kāi)發(fā)成本，都會(huì)考慮加快開(kāi)發(fā)，縮短工期盡快回?cái)n資金。21 / 134 該區(qū)域價(jià)格定位亞運(yùn)村的房?jī)r(jià)近年來(lái)并沒(méi)有太大的變化，幾乎一直維持在每平方米7500 元到 8000 元之間的水平。 在北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)構(gòu)成中，商品房銷(xiāo)售價(jià)格和私有住房銷(xiāo)售價(jià)格分別比 2022 年上漲 ％和 ％，漲幅同比分別比提高 和 個(gè)百分點(diǎn)。? 交通四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說(shuō)，北苑路作為一條城市主干道，也在北京北部地區(qū)發(fā)揮著重要的作用。人們的居住觀(guān)念發(fā)正在發(fā)生著變化，多數(shù)消費(fèi)者偏好通風(fēng)好、采光好、及使用率相對(duì)高的板樓。 商品房市場(chǎng)需求活躍。寫(xiě)字樓巡展、目標(biāo)客戶(hù)的聯(lián)誼活動(dòng)等等。價(jià)位是最主要的考慮因素，對(duì)小區(qū)周?chē)h(huán)境沒(méi)有太高的要求。品質(zhì)追求型的購(gòu)房者對(duì)住房的需求仍以普通商品房為主，兼顧別墅等其他類(lèi)型，平均住房需求面積為 110 平方米，對(duì)總房?jī)r(jià)的需求從 50 萬(wàn)元到 200 萬(wàn)元不等，平均為 60 萬(wàn)元，希望購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型是 2—3 室 2 廳 2 衛(wèi)的戶(hù)型。按照 2022 年末全市戶(hù)籍人口 1148．8 萬(wàn)人計(jì)算，再除以0．75 的平均使用率，折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷(xiāo)售面積 1930．0 萬(wàn)平方米，如果按照每套住房 100 平米計(jì)算， 2022 年前北京市每年有 20 萬(wàn)套住房需求。該項(xiàng)目為花園式獨(dú)立企業(yè)建筑。 東二環(huán)區(qū)域東城區(qū)政府于 2022 年規(guī)劃了 “東二環(huán)交通商務(wù)帶” ，北起安定門(mén)東大街，南至建國(guó)門(mén)內(nèi)大街，西起東直門(mén)南北小街、朝陽(yáng)門(mén)南北小街，東至二環(huán)外東城區(qū)界。第二大盤(pán)是上城，總建筑面積 160 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商計(jì)劃在奧運(yùn)會(huì)之前全部入市。西山的土地資源十分稀缺，使得可開(kāi)發(fā)的土地少。第三，新增供應(yīng)較少的區(qū)域?yàn)闁|城區(qū)和西城區(qū)，由于這兩個(gè)城區(qū)都屬于13 / 134城市的中心地段，可開(kāi)發(fā)的面積越來(lái)越少，因而這兩個(gè)區(qū)域的總體供應(yīng)量也是最少的。奧運(yùn)村區(qū)域道路的建設(shè)已經(jīng)全面啟動(dòng)，立體交通網(wǎng)絡(luò)即將形成。亞北地區(qū)將由原來(lái)的城市邊緣集團(tuán)轉(zhuǎn)換定位為城市中心區(qū)——奧林匹克公園中心區(qū)。此外，在其他地區(qū)，改擴(kuò)建工人體育場(chǎng)等 4 個(gè)場(chǎng)館，為相鄰地區(qū)群眾開(kāi)展文化體育活動(dòng)創(chuàng)造條件。奧林匹克公園是舉辦奧運(yùn)會(huì)的主中心區(qū)，內(nèi)有 13 個(gè)場(chǎng)館。人均公共綠地面積達(dá)到10 平方米，增加 平方米。三道綠色生態(tài)屏障建設(shè)取得新進(jìn)展。 市政交通建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 道路交通 2022 年，交通設(shè)施建設(shè)繼續(xù)加快。◆《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 5 月 1 日8 / 134配套文件：《北京市房屋出租代理合同》與《北京市房屋租賃合同》示范文本房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。評(píng)估費(fèi)用不足 300 元的，按 300 元收取。對(duì)新商品房的供給無(wú)疑起到了一定的抑制作用。新政的出臺(tái)意味著土地交易的公開(kāi)與透明，對(duì)整個(gè)北京房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上土地的流轉(zhuǎn)、審批有較深遠(yuǎn)的影響。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)%，增幅下降 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)%，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 2570 億元，增長(zhǎng)%，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過(guò)堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀(guān)調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。征用和占用土地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃，并納入建設(shè)用地利用年度計(jì)劃。 金融投資◆《關(guān)于個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款還款業(yè)務(wù)增加等額本金還款方式有關(guān)問(wèn)題的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 1 月 1 日等額本金還款方式適合于還款能力較強(qiáng)或已經(jīng)有一定的積蓄的借款人，其特點(diǎn)為利息支出較低?！簟吨袊?guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》執(zhí)行時(shí)間：2022 年 10 月 29 日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮?！絷P(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知執(zhí)行時(shí)間：2022 年 10 月 1 日物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理