【正文】 態(tài)貼近自然，紅色坡屋頂鮮艷亮麗；墻體造型獨特穩(wěn)重；屋檐平緩延展，門廊韻律間錯，飛梁拱線動感；占外墻50%以上的窗體接觸陽光、綠地。客戶特征：港人曾經(jīng)是本區(qū)域最重要置業(yè)群體，本地居民、企業(yè)主、周邊工廠中高層也是關(guān)鍵目標(biāo)客戶。三、鳳 崗 鎮(zhèn) 總體概述 、發(fā)展歷史沿革及現(xiàn)狀鳳崗鎮(zhèn)地處**東南端，與深圳市接壤，常住人口2萬余人，外來人口 23萬人，有近2萬名華僑分布世界36個國家和地區(qū)，是廣東著名僑鄉(xiāng)。鳳崗鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)項 目2005年2004年增長率鎮(zhèn)區(qū)出口總額(億美元)%實際利用外資(萬美元)58074814%生產(chǎn)總值（億元）%各項存款余額（億元）%各項貸款余額（億元）%戶籍人口（人）20086%外來人口（人）312963%數(shù)據(jù)來源：**市20042006年統(tǒng)計年鑒/統(tǒng)計公報05年，鳳崗鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)增長勢頭十分強(qiáng)勁，全鎮(zhèn)05年生產(chǎn)總值52億元，同比增長40%，增長速度位于全市第二；利用外資5800萬美元，同比增長20%；出口創(chuàng)匯13億美元，同比增長2%。據(jù)統(tǒng)計，但實際可用面積僅50多平方公里，而目前已經(jīng)使用了30多平方公里，按照以往的模式，土地資源將難以為繼，因此，對未來房地的產(chǎn)發(fā)展舊城改造和土地供應(yīng)和利用控制將是最關(guān)鍵的一環(huán)。06年新增商品房數(shù)量較大，尤其是別墅產(chǎn)品。 開發(fā)水平中上，目前總體素質(zhì)有了很大提高，已經(jīng)吸引了內(nèi)在的需求的增加。 客戶源較豐富,既有本地居民、本地港、臺商人，也有來自清溪、塘廈、深圳等周邊城區(qū)的客戶。 注：價格分析中只分析了商住性質(zhì)部分的情況，不包括工業(yè)、酒店等其它類型年度供應(yīng)土地價格年份20022003200420052006土地單價（元/平米）—— —— 589 —— 1269 土地總價（萬元）—— —— 7965 —— 30590 總面積（平米）————135195 ——241026 料來源： **市國土資源局、二級市場分析鳳崗鎮(zhèn)06年房地產(chǎn)新增量為24萬平米：主要以住宅市場為主，全年住宅上市面積為20萬平米，占全部增量84%，其中，非別墅住宅占41%，別墅占43%；，占15%；資料來源：**市建設(shè)局2006年鳳崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)各類物業(yè)推盤面積項目名稱合計（m2）非別墅住宅別墅商鋪寫字樓其他面積（m2）套數(shù)面積（m2）套數(shù)面積（m2）面積（m2）面積（m2）1東江花園9973 6207 64 ————1723 2043 —— 2翡翠山湖31476 6397 42 ————25079 —— —— 3鳳崗鎮(zhèn)南門步行街1923 1453 20 ————470 —— —— 4藍(lán)山錦灣花苑44147 39588 383 1838 4 2721 —— —— 5麗新樓4061 4061 60 —————— —— —— 6南門步行街19685 12693 161 ————6992 —— —— 7水岸山城50468 29911 217 20557 92 —— —— —— 8臥龍山花園75870 ————75870194——————9永盛商住區(qū)4333 ————433313——————合 計241936100310947102598303369852043——資料來源：**市建設(shè)局住宅：06年住宅市場供應(yīng)非別墅住宅和別墅各占一半。近期，政府規(guī)劃將在“一河兩岸”一帶、東深二路沿線發(fā)展房地產(chǎn)大項目，計劃在三到五年內(nèi)，陸續(xù)建設(shè)約一萬套、總建筑面積達(dá)150萬平方米的不同檔次商品房。按照規(guī)劃深圳大外環(huán)高速公路（**段）、博深高速、清平高速等數(shù)條外圍道路將2010年建成通車，并與鳳崗規(guī)劃的“三縱四橫”路網(wǎng)連接，屆時鳳崗到羅湖中心區(qū)就只需不到20分鐘的車程，到鹽田港和深圳機(jī)場也不超一小時車程，同城生活就再不只是紙上概念了，鳳崗作為**“南大門”的區(qū)域優(yōu)勢也將更加明顯。也可以認(rèn)為，06年樟木頭土地供應(yīng)大增的局面，并非異常情況，是政府配合中央宏觀調(diào)控政策，根據(jù)本鎮(zhèn)發(fā)展情況采取的需求價格調(diào)節(jié)手段。銷售周期：分期滾動開發(fā)，銷售。216?？偟膩砜?，樟木頭房地產(chǎn)房市場具有一些自身的特點：216。06年土地供應(yīng)出現(xiàn)集中放量，一方面表明各開發(fā)企業(yè)對本鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場前景充滿信心，加快圈地，另一方面表明政府開始有意放松供應(yīng)的限制，加快城市化配套工程的建設(shè)，這也預(yù)示07年本鎮(zhèn)住宅等物業(yè)供應(yīng)量會大幅增加。近5年土地總供應(yīng)面積為37萬平米，總金額5億元，其中商住用地10宗，%；工業(yè)用地2宗，占4%；辦公用地1宗，僅有302平米；沒有酒店和綜合類型用地供應(yīng)。樟木頭鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)主要是為中心城鎮(zhèn)服務(wù)的城郊型農(nóng)業(yè)，以蔬菜、水果、畜牧等行業(yè)為主。未來2～3年內(nèi)，將再有3條高速公路建經(jīng)鎮(zhèn)區(qū)，鎮(zhèn)內(nèi)將建成“六橫四縱”高等級公路網(wǎng)，優(yōu)化城市交通環(huán)境。根據(jù)《**市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20052020）》，未來**將形成“復(fù)合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型”的空間結(jié)構(gòu)。二、樟木頭鎮(zhèn) 總體概述 、發(fā)展歷史沿革及現(xiàn)狀樟木頭鎮(zhèn)處廣深、京九鐵路，莞惠、東深公路的交匯要地，是廣州、深圳、**、惠州四個大中城市中心地帶。塘廈鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)客戶群體范圍比較寬泛，但相對于一些其他客戶類型特點比較明顯的鎮(zhèn)，塘廈鎮(zhèn)市場不同類型的客戶需求比例相對平均。社區(qū)配套三大會所/無極泳池/星光浴室/陽光室/花廳/帆船會/山頂公園周邊配套國家生態(tài)保護(hù)林區(qū)/大鐘嶺水庫/五星酒店/政府新行政中心/文化中心/體育中心/亞視演藝中心營銷點評三正半山豪苑別墅有9種不同的戶型，面積220平方米到860平方米不等，均價為9200元/平方米親山伴水生活/毫宅理念/深圳、莞城半小時生活圈（區(qū)位優(yōu)勢）缺點：項目無營銷主題，毫宅概念比較空虛，無貫穿一致的主推廣語物業(yè)名稱開發(fā)商**市新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置塘廈鎮(zhèn)可居島占地面積5萬多平米建筑面積8多萬平方米建筑形態(tài)小高層/別墅總戶數(shù)小高層416套，聯(lián)體花園別墅26套主力戶型12房2廳2衛(wèi)面積1102平方米主力戶型23房2廳2衛(wèi)面積2142/146平方米主力戶型33房2廳3衛(wèi)面積3193平米銷售價格4500元/平米當(dāng)前銷售情況售罄產(chǎn)品創(chuàng)新市場罕見的島嶼樓盤/外湖內(nèi)園（半圍合式布局/中央園林）/每個房間都配有衛(wèi)生間社區(qū)配套圓形廣場/游泳池/音樂噴泉/酒吧街/特色食街周邊配套觀瀾高爾夫球場/緊鄰莞深高速/省道/營銷點評主打湖新島的概念/以“天造一半，人造一半”為主推廣語，使人印象深刻/遺憾的是，其闊綽的大戶型沒有體現(xiàn)在營銷過程中。目前，鎮(zhèn)區(qū)已經(jīng)涌現(xiàn)出很多高素質(zhì)的物業(yè)，在綜合水平上已經(jīng)趨同于深圳等地。統(tǒng)計表明，市場供應(yīng)偏向大面積住宅，尤其是非別墅類型住宅，主要以三房和四房為主流。近年年度平均單宗土地出讓面積較小，06年僅為2萬平米。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 、房地產(chǎn)開發(fā)概述伴隨鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化程度的不斷提高，近年來房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)勢難擋，全鎮(zhèn)新開發(fā)樓盤已多達(dá)13個左右，如宏業(yè)中心花園、鴻安廣場、大部會廣場、銀湖山莊、三正世紀(jì)新城、華輝花園、湖畔山莊等。、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況近幾年，塘廈鎮(zhèn)保持了每年引進(jìn)外資企業(yè)150家、。資料來源：**市城建規(guī)劃局（注：Ｒ４線起始Ｒ１線黃江站至康怡路清溪汽車總站，全線高架，途徑黃江、塘廈、清溪，全長２４．１７公里，設(shè)站８個，是市域東南部東西方向的一條切線） 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及現(xiàn)狀、各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近年來，塘廈鎮(zhèn)各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持兩位數(shù)遞增。、各項配套設(shè)施現(xiàn)狀近年來，塘廈鎮(zhèn)以規(guī)劃新的城市中心區(qū)為“主戰(zhàn)場”，通過新區(qū)建設(shè)帶動全鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，全面推動城市升級。、城鎮(zhèn)規(guī)劃根據(jù)**市規(guī)劃和塘廈鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的遠(yuǎn)景規(guī)劃，塘廈將建設(shè)成為現(xiàn)代化制造業(yè)重鎮(zhèn)。營銷模式將在更大程度上影響成敗在激烈的市場競爭環(huán)境下和產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重的前提下，營銷模式將決定項目的成敗。本土發(fā)展商和外來發(fā)展商的競爭將會加劇。住宅房價穩(wěn)中有升，絕對房價不高支持房價上升的理由三要來自三個方面：1）土地政策和基準(zhǔn)地價的上浮，促使房價上漲；2）在未來一段時間內(nèi)將要面市的樓盤中，中高檔樓盤的比例增多，這也將住房的整體均價向上提升；3）城市中心區(qū)域房價的上漲起到了領(lǐng)頭羊效應(yīng)。 2006年各類型單價銷售情況：數(shù)據(jù)來源：**房地產(chǎn)協(xié)會按房價劃分，房價3000元以上是市場銷售單價的主力；結(jié)合實際銷售情況，洋房單價達(dá)到40004500元已屬中高檔洋房系列，而這些高價樓盤的主力戶型一般在120平米以上；價格在4000元以上的銷售量只占到全部銷售套數(shù)的14%。數(shù)據(jù)來源：**市統(tǒng)計局**市商品房銷售和空置情況根據(jù)**市統(tǒng)計數(shù)局據(jù)顯示：與2005年相比，%，%；，%。 深圳地產(chǎn)商大規(guī)模圈地，％。隨著政策的不斷明晰，尤其是明確所有土地出讓項目都必須執(zhí)行“90／70”政策之后，下半年供應(yīng)量一路小幅上升。十三條聯(lián)網(wǎng)一級水泥公路的建成通車，將對沿路鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加有利條件，鎮(zhèn)區(qū)間物流、人流的增加，勢必將帶動整個房地產(chǎn)市場的上揚。片區(qū)功能定位為綜合性加工工業(yè)基地和旅游度假區(qū)。、輕型軌道交通規(guī)劃根據(jù)《**市軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃》,**市軌道交通網(wǎng)絡(luò)劃分三個功能層次：一是城際快線，主要提供跨市交通服務(wù)，指區(qū)域性軌道交通城際快線和鐵路城際線；二是市域干線，提供主中心、副中心、重點鎮(zhèn)、主要發(fā)展區(qū)之間的交通服務(wù)；三是局域線，提供主、次中心與周邊主要影響城鎮(zhèn)及發(fā)展區(qū)的交通服務(wù)。其中莞橋線33公里；；；東橫石線20公里；中廣線16公里；大橋線20公里；；厚虎線21公里；萬石線18公里；；莞道厚線13公里；；新灣線4公里。東南經(jīng)濟(jì)片區(qū)目前以塘廈經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)，清溪次之；而在城市建設(shè)方面，則以樟木頭的城市建設(shè)最好；在房地產(chǎn)開發(fā)方面，由于鳳崗與深圳距離最近，則最為熱點。 西南經(jīng)濟(jì)片區(qū)以虎門為中心，包括長安、厚街、沙田、大嶺山等鎮(zhèn)?！耙怀侨齽?chuàng)五爭先”的工作思路。 第一、二、三產(chǎn)業(yè)的分布比例、恩格爾系數(shù)和人均居住面積等指標(biāo)幾年來變化不大。**經(jīng)濟(jì)面臨的問題有：隨著中國其它區(qū)域的發(fā)展，外資的投資區(qū)位發(fā)生的變化，來自長三角和環(huán)渤海灣地區(qū)的競爭越來越強(qiáng)烈，**將面臨產(chǎn)業(yè)輪替的壓力。自2002年開始，全市利用外資走進(jìn)了快速增長通道，每年增長率都在15%以上，極大的加速了**外向經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張并對整個國民經(jīng)濟(jì)形成巨大拉動作用。 ，%；從總體看，近年來戶籍人口增長比較平穩(wěn)，外來人口則增長較快，戶籍人口在總?cè)丝谥斜壤苍诔掷m(xù)下降。從近三年的比例變化看，第一次產(chǎn)業(yè)和第三次產(chǎn)業(yè)分別出現(xiàn)小幅上升和下降，但整體比例結(jié)構(gòu)較穩(wěn)定。預(yù)計2006年城鎮(zhèn)在崗職工平均工資突破3萬元，達(dá)到30683元，%。主要目的在于為項目建議提供一個宏觀的經(jīng)濟(jì)和社會背景說明。此次調(diào)研的重點一方面為客戶群研究，尺度理解為：本次客戶群調(diào)查將從以下兩個方面展開：其一，客戶群需求狀況調(diào)查；其二，客戶群生活方式調(diào)查。另一方面，項目開發(fā)環(huán)境研究和樓盤調(diào)研則為客戶群研究提供參考和補(bǔ)充。目前，**經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)位居全省第四位，約占全省GDP的十分之一。注：006年數(shù)據(jù)因統(tǒng)計口徑與之前數(shù)據(jù)不一致故未加入上圖，以下同此。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重逐年快步上升。消費結(jié)構(gòu)加快升級，住房、汽車、教育、旅游等支出成為居民消費的熱點。u 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移上，以共建產(chǎn)業(yè)園方式，利用泛珠三角合作和粵北山區(qū)合作，將一部分加工、生產(chǎn)從**轉(zhuǎn)移到山區(qū)和內(nèi)陸。從2002至2006年的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上對比分析來看：216。一、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃概況**市是“珠江三角洲地區(qū)性中心城市”，是一個以外向型經(jīng)濟(jì)為主，貿(mào)易發(fā)達(dá)、文明的具有僑鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化城市。“五爭先”，就是要全面推進(jìn)物質(zhì)文明、政治文明和精神文明建設(shè)，努力在外資經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)、文化建設(shè)和黨的建設(shè)等五個方面爭先創(chuàng)優(yōu)，實現(xiàn)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。 中北經(jīng)濟(jì)片區(qū)以常平為中心，包括橋頭、東坑、企石、謝崗、石排、大朗、黃江等鎮(zhèn)。各城鎮(zhèn)明確自身的功能定位，充分發(fā)揮各城鎮(zhèn)的優(yōu)勢，揚長避短。初步構(gòu)筑“六橫四縱”高速公路網(wǎng)，“六橫”是北環(huán)高速公路、莞沙高等級公路、莞橋高等級公路、清塘高速公路、?；⒏咚俟?、深圳大外環(huán)高速公路；“四縱”是沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路。三、規(guī)劃關(guān)注點軌道交通規(guī)劃根據(jù)《珠三角城際快速軌道網(wǎng)總體規(guī)劃》的最新內(nèi)容，珠三角城際快速軌道線網(wǎng)將以兩條主軸、三條放射線和兩條聯(lián)絡(luò)線構(gòu)筑主骨架：兩條主軸：廣州—深圳、廣州—珠海三條放射線：廣州—肇慶、中山(小欖)—江門、**—惠州兩條聯(lián)絡(luò)線：順德—番禺—**、中山—虎門為配合珠三角城際快速軌道網(wǎng)的建設(shè)，**市對途經(jīng)**的各線路進(jìn)行規(guī)劃與論證，初始布局方案如下：線路起止站途經(jīng)里程備注R1線麻涌～黃江途經(jīng)麻涌、望牛墩、道胺、市區(qū)、寮步、大嶺山、松山湖、大朗、黃江等地公里是**至廣州和深圳的快速聯(lián)絡(luò)線，西北通過麻涌鎮(zhèn)接廣州5號線蟹山站，東南通過黃江鎮(zhèn)接深圳4號線龍華站R2線石龍～長安途經(jīng)石龍、石碣、市區(qū)、厚街、虎門、長安等地公里連接西部城鎮(zhèn)密集帶，向北在石龍站預(yù)留與增城的接口，向南通過長安接深圳機(jī)場站R3線長安～謝崗?fù)窘?jīng)長安、大嶺山、松山湖、大朗、常平、