【正文】 度項目組得到了嶺南公司同仁的大力幫助，在此表示感謝??！ 第一部分 **城市經濟和社會發(fā)展說明：本部分主要通過各類經濟數據，簡明扼要地說明**城市經濟和社會發(fā)展的概況。地塊前望清溪鎮(zhèn)中心區(qū)和郊野公園，左鄰銀利高爾夫球場，沿鵬城路東西長約1200米。尺度認為，在獲取足夠的客戶群信息的前提下，結合宏觀市場、項目開發(fā)外部條件、可比性樓盤信息等多元參考性信息，為項目定位提供充分依據。，%，,，%，占固定資產投資比例23％，與去年同期持平。2005年全市人口750萬，人均生產總值為33276元，%。到2004年時，其比例已超過20%以上。從不同行業(yè)看，%；，%。目前，樟木頭鎮(zhèn)已經規(guī)劃為專業(yè)市場及物流集散地；莞城、萬江、厚街等鎮(zhèn)也先后赴其他地方考察和協商。 全市GDP總量、人均GDP、社會存款余額和人均余額、私家車保有量、社會商業(yè)零售總額等指標經過2003年大幅增長后，2004年出現增幅減緩的趨勢。**位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，距離廣州50公里，深圳90公里，水路至香港47海里，澳門48海里，處于粵港經濟走廊中間，是廣州等西北城市與香港之間水陸交通的必經之地，正著力打造成為“現代制造業(yè)名城、生態(tài)綠城、文化新城”。 城市功能分區(qū)規(guī)劃全市分為四大經濟片區(qū)，以市區(qū)、虎門、常平、塘廈為片區(qū)中心，構造市域空間分工和協作的基本格局。片區(qū)功能定位為鐵路交通樞紐、加工貿易區(qū)、外貿倉儲基地。**市的城鎮(zhèn)空間結構可以概括為“一中心多支點”的城鄉(xiāng)協調發(fā)展的特點。、鐵路交通**是廣九鐵路、廣深準高速鐵路、廣梅汕鐵路與大京九鐵路的交匯點，呈人字形于常平鎮(zhèn)分別向南、北和東部伸延，貫通東部各鎮(zhèn)區(qū)。二期工程則將連接主城區(qū)與西部城鎮(zhèn)，初步計劃為R2線**市區(qū)至長安，連接廣深(港) 客運專線新**站，根據深圳地鐵建設情況，適時與深圳軌道交通6號線銜接，連接深圳機場。可以預計，一旦東南經濟片區(qū)的旅游度假功能得以實現，那么其服務地位將置身于**和深圳兩大發(fā)達經濟的核心位置，其房地產市場也將具有更大的想象空間。一、房地產投資情況近年房地產投資增長迅猛，2004年房地產投資創(chuàng)歷史新高，完成投資114億元，同比增長一倍。 寫字樓、純商業(yè)土地供應持續(xù)下滑，僅占土地總供應量的2％；216。三、商品房供需情況施工面積及竣工情況2006年的房地產竣工面積為166萬平米，%，在連續(xù)出現兩年下降后首年出現大幅增加。此表指標由市房地產交易所歸集。2006年**住宅均價15%的增長率要高于城鎮(zhèn)居民收入增長10%的增長率, 一般來說,如果要保持市場和保障的合理比例,房價的增長應該要低于城鎮(zhèn)居民收入增長速度,但由于**房地產開發(fā)的還屬于初級發(fā)展階段,真實的房價水平被長期的壓制,近期漲幅要高于居民收入增長速度是屬于正常。與相鄰近的廣州和深圳比，**的房價較低。其余的鎮(zhèn)區(qū)如塘廈、大嶺山、道窖、厚街等也相繼出現規(guī)模較大的別墅加洋房項目。另外，從房地產市場發(fā)展狀況來看，東南部四鎮(zhèn)具有較為明顯的共同性，比如：近似的客戶構成、近似的產品結構和近似的價格水平等。 遠景規(guī)劃塘坑水庫、電光村水庫、鯉魚塘水庫和高爾夫球場周邊用地發(fā)展房地產。從塘廈到深圳汽車車程不到半小時，火車車程僅15分鐘。 “十一五”期間，塘廈鎮(zhèn)將繼續(xù)以加強城市聚集功能為工作重心，大力發(fā)展社會經濟，預計實現生產總值年均增長13%以上，稅收總額年均增長12%。外向型經濟的蓬勃發(fā)展，帶動了內源經濟日益壯大。近5年土地總供應面積為112萬平米，其中商住用地14宗，83萬平米，占比74%；酒店用地2宗， 21萬平米，占19%，工業(yè)用地9宗，8萬平米，占7%。 資料來源： **市國土資源局2006年塘廈鎮(zhèn)各類物業(yè)推盤面積項目名稱非別墅住宅別墅商鋪寫字樓其他合計（m2）面積（m2）套數面積（m2）套數面積（m2）面積（m2）面積（m2）1**觀瀾湖隨著鎮(zhèn)區(qū)經濟和人口規(guī)模的不斷增長，新城區(qū)對規(guī)劃合理，業(yè)態(tài)豐富，管理選進，集散功能強，環(huán)境衛(wèi)生良好，有檔次的新商業(yè)中心有著熱切希求。近兩年塘廈住宅市場呈現出高端、放量、外銷的特征，由于本地市場短期需求存在一定限度，因此，眾多大型高檔樓盤不可避免地把目光轉向具有購買力實力和更大市場容量的深圳、香港等外銷市場。產品特征：別墅/中大戶型單位普通住宅為主，看重戶型朝向及景觀。充分利用資源，挖掘差異是項目關鍵的發(fā)展之路。此外，還有淵遠留傳的麒麟舞藝術，民族文化特色濃厚，2001年樟木頭鎮(zhèn)還被廣東省命名為“麒麟藝術之鄉(xiāng)”。07年，樟木頭繼續(xù)以建設有“小香港”特色的和諧現代化中心城鎮(zhèn)為目標，加強城市配套工程設施的建設，全年計劃舉行十二項重點工程竣工及新十二項重點工程奠基，加快觀音山森林公園改造、沃爾瑪購物公園、吉之島百貨、塑膠市場擴建、農批市場擴建、香樟半島房地產項目、荔景山莊二期、綠茵山莊、富盈花園、山高樟工業(yè)區(qū)、樟洋電廠二期等十二項重點工程的建設。 社會經濟發(fā)展及現狀、各項經濟指標05年，樟木頭鎮(zhèn)經濟增長平穩(wěn)，GDP規(guī)模為33億元，位居全市第22；鎮(zhèn)內外來人口急劇上升,增幅達48%；全鎮(zhèn)產品出口也取的較快發(fā)展,但吸引外資投資出現負增長，是全市僅兩個出現負增長的鎮(zhèn)之一，而04年樟木頭鎮(zhèn)在吸引外資投資也出現負增長，比率達14%，可見近年樟木頭對外商投資的吸引力出現較大下跌，因此，如果政府不在改善投資環(huán)境，增加對資本吸引力方面作加大努力的話，勢必影響會到本鎮(zhèn)總體經濟的增長和可持續(xù)性。超過15萬港人在此安居，帶動了商貿服務業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，鬧市繁華旺盛，樟木頭鎮(zhèn)因而又有“小香港”之稱。 注：價格分析中只分析了商住性質部分的情況，不包括工業(yè)、酒店等其它類型年度供應土地價格年份20022003200420052006土地單價（元/平米）—— —— 754 —— 1408 土地總價（萬元）—— —— 7913 —— 50270 總面積（平米）—— —— 104916 —— 356979 資料來源： **市國土資源局、二級市場分析：主要以住宅市場為主，全年住宅上市面積為6萬平米，全部為非別墅住宅，占全部物業(yè)的87%；，占11%； 表5 2006年樟木頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)各類物業(yè)推盤面積項目名稱非別墅住宅別墅商鋪寫字樓其他合計（m2）面積（m2）套數面積（m2）套數面積（m2）面積（m2）面積（m2）1中惠香樟綠洲46095 38341453————7754——————2御景花園23071 22000222——————————1071合 計69166 60341 675 0 0 7754 0 1071 資料來源：**市建設局住宅：06年住宅市場供應全部為非別墅類型物業(yè)。全年商業(yè)物業(yè)供應量較少，商業(yè)住宅面積比為1:8。從近兩年發(fā)展情況看，銷售重點出現從香港覆蓋到深圳及周邊地區(qū)的特征，未來幾年，深圳地區(qū)將成為市場最主要的構成部份。社區(qū)配套健康會所/游泳池/網球場等周邊配套三正半山酒店/花園酒店/西城文化廣場/東城文化公園/天和百貨/地王商業(yè)城營銷點評以“中心區(qū)山頂豪宅”為項目主賣點，但由于項目規(guī)劃設計上的缺陷，不但沒有使人感覺出山頂的尊貴，反而有禿頭的感覺項目存在缺陷，營銷思路存在偏差。、房地產發(fā)展展望樟木頭鎮(zhèn)屬于**市規(guī)劃的東南部經濟強鎮(zhèn)，其城市發(fā)展已初具規(guī)模，04年鎮(zhèn)政府部門重新規(guī)劃后，將樟木頭分成四個城區(qū)發(fā)展，并停止再批出房地產住宅用地。、各項配套設施現狀近年，鳳崗鎮(zhèn)大力加強城市規(guī)劃建設，已經建設了一批高水平現代化的配套設施。、產業(yè)經濟狀況對外交通的有利條件、以及優(yōu)越的投資環(huán)境，使鳳崗鎮(zhèn)的外向型經濟蓬勃發(fā)展。近5年土地總供應面積為52萬平米，總金額4億元，其中商住用地8宗，占比71%；工業(yè)用地6宗，15萬平米，占29%；沒有酒店、辦公用和綜合類型用地供應。全年商業(yè)物業(yè)供應量較大，商業(yè)住宅面積比為1:。社區(qū)配套人工湖、生態(tài)動物園、籃球場、網球場、溜冰場周邊配套雁湖公園、溫泉度假村、新世紀英才學校、怡安大酒店、豐田酒店、購物中心、銀行、美食街、廣濟醫(yī)院、鳳凰山高爾夫球場、寶聯娛樂中心營銷點評戶型以獨棟別墅、三房、四房及復式為主, 兼有休閑、投資功能的二房單位。 經濟水平雖然不如鄰近鎮(zhèn)，但是鎮(zhèn)內房地產發(fā)展相對成熟,尤其是近兩年發(fā)展較快,供應量大,價格相對也較高。從02到06年，其中003； 注：價格分析中只分析了商住性質部分的情況，不包括工業(yè)、酒店等其它類型資料來源： **市國土資源局供應價格：06年土地出讓價格相對04年有很大漲幅，平均價格為1270元/平米，共出讓24萬平米。同時還大力發(fā)展民營企業(yè)，除了發(fā)展醬油、礦泉水等傳統(tǒng)行業(yè)外，還大力發(fā)展科技含量高的新企業(yè)，如電子、五金等。、交通組織現狀鳳崗距離深圳龍崗、平湖、觀瀾都比較近，鎮(zhèn)南端離羅湖中心區(qū)也僅20公里左右，在經濟上深受深圳都市圈的輻射帶動之利。對已有住宅開發(fā)土地儲備的開發(fā)商來說他們手上的土地將變成稀有資源，有利于增強其競爭力。營銷特征：代理銷售少，以自我營銷為主；同質產品定價的區(qū)間差異性較；前幾年港人置業(yè)較多，銷售方式具有香港特征。216。隨著樟木頭中心鎮(zhèn)區(qū)的人口聚集程度越來越大，零散分布的商業(yè)已不能滿足目前的需要，對滿足城市居民日常生活需求的超市、百貨、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)購物廣場將有較強的需求。樟木頭的房地產開發(fā)較早，早期土地供過多，現階段用地相對比較緊張，特別是住宅用地。對于近年房地產迅猛發(fā)展，價格上升過快及土地資源的日益饋泛等問題，政府正積極配合國家宏觀調控，致力于土地集約利用和房改政策完善；逐步進行住房結構調整，增加中小戶型住房供應；大力推進廉租房和經濟適用房建設，有步驟地解決低收入群眾住房問題；開展房地產市場專項整治，進一步規(guī)范房地產市場交易和價格秩序；促進房地產二手交易、中介、評估、物業(yè)管理的發(fā)展，健全房地產市場服務體系；加快住房公積金監(jiān)管系統(tǒng)建設，確保住房公積金安全等重點工作，解決制約發(fā)展的重要內在矛盾，推動本鎮(zhèn)房地產業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。樟木頭鎮(zhèn)實施“工業(yè)立鎮(zhèn)、房產富鎮(zhèn)、科教興鎮(zhèn)、法治安鎮(zhèn)、文明建鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，已形成了以房地產、外向型工業(yè)、商貿服務業(yè)為支柱產業(yè)的發(fā)展布局。、交通組織現狀樟木頭鎮(zhèn)位于**市東南部，地處廣州、深圳、**、惠州四個城市的中心地帶。在總體規(guī)劃是以東城為未來的行政中心，南城是未來的高尚生活區(qū)，規(guī)劃有一批中高檔社區(qū)型樓盤；中心區(qū)將作為商貿聚集區(qū)，形成新城鎮(zhèn)商圈。在這種情形之下，塘廈房地產的取勝之道，不在于“有山有水”，而在于“山靈水靈”的山水資源的利用之道。開發(fā)熱點：政府新行政中心區(qū)周邊區(qū)域。其中半山建筑依山就勢伴水面湖，巧妙利用地形高差精心組織室內外空間。從在本鎮(zhèn)從事房地產開發(fā)企業(yè)看，主要為一些外來的大型地產開發(fā)商和個別本市成長的大企業(yè)，他們都有實力雄厚，資金充足，開發(fā)經驗豐富，管理先進，喜歡開發(fā)大型社區(qū)的特點。%，%。近5年出讓土地規(guī)模用地功能面積(平米)金額(萬元)宗次辦公—— —— —— 灑店213791 —— 2 綜合———— —— 工業(yè)79566 1539 9 商住831420 82689 14 合計1124777 84228 25 資料來源： **市國土資源局資料來源： **市國土資源局供應流量：各年供應有較大跳躍，年度總量呈現逐年減少。全鎮(zhèn)在吸引外資投資方面取得飛躍性發(fā)展，總量近1億美元，同比增長70%，居全市第三。鎮(zhèn)內還開通了直通廣州、深圳、香港的豪華客車線路。在未來5年內，塘廈鎮(zhèn)將投入75億元進行城市規(guī)劃建設，打造一批城市新亮點和營造一批城市新景觀。一、塘 廈 鎮(zhèn) 總體概述 、發(fā)展歷史沿革及現狀塘廈鎮(zhèn)位于**市東南部，北接樟木頭鎮(zhèn)，西鄰黃江鎮(zhèn)，東連清溪鎮(zhèn)，南與鳳崗鎮(zhèn)和深圳觀瀾鎮(zhèn)接壤，面積128平方公里。別墅市場持續(xù)升溫2003年在國務院《關于加強土地供應管理促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺后，別墅市場行情看漲就已經沒有懸念了。參照深圳的人均收入和房價比，**的人均收入和房價比與城市發(fā)展很不相稱，從**目前的地緣優(yōu)勢以及城市發(fā)展的速度來看，房價上漲是必然的。城區(qū)內的需求市場被進一步激活，住宅產品甚至可以用“供不應求”來形容。2006年銷售物業(yè)類型數據來源：**房地產協會2006年銷售戶型構成情況數據來源：**房地產協會按戶型結構劃分，三房單位最為暢銷，銷售10479套，占總銷售套數的52%；其次為二房以下(含二房)單位，銷售5571套，占總銷售套數的28%，四房以上戶型共銷售4050套，總占比20%?？梢钥闯?，近三年商品房施工面積不斷攀升,但06年增速有所放緩，,%。 鎮(zhèn)區(qū)為主要供地區(qū)域，占全市土地總供應量的72％，其中樟木頭和鳳崗供應量較大； 216。2006年政府宏觀調控力度更加凌厲，直接導致當年投資進一步走低，%，為近五年新低。為了實現這一目標，政府將全市分為四大經濟片區(qū)，以市區(qū)、虎門、常平、塘廈為片區(qū)中心，構造市域空間分工和協作的格局。2020年**軌道交通網方案東南經濟片區(qū)規(guī)劃從**城市規(guī)劃來看，**東南部被視作一個整體的經濟區(qū)域。四條過境鐵路干線分別是：廣深鐵路、廣梅汕線路、廣深準高速公路、京九鐵路。重點建制鎮(zhèn)之間用高等級公路聯系，加速各鎮(zhèn)之間的生產協作和物質流通。 東南經濟片區(qū)以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)。 西北經濟片