【正文】 。建成年代較早，整個商場結(jié)構(gòu)布局結(jié)構(gòu)仍延續(xù)了大棚的形式，通道狹窄、商鋪密布，經(jīng)營環(huán)境惡劣。 商品檔次：低檔服裝 。 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置 。另有小型會展場地，可供經(jīng)營商戶品牌發(fā)布、訂貨會等使用，在該區(qū)域內(nèi)是唯一一家。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 1 18 研究背景及方法 賽睿顧問 3 invest 19 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過對北京市現(xiàn)有綜合市場、專業(yè)市場的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營、業(yè)態(tài)以及前景 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 ? 相關(guān)評價 ? 對潛在問題及市場機會進行分析 ? 為本案市場定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營方面的參考信息。 賽睿顧問 3 invest 15 重要結(jié)論摘要 億客隆南城電子總匯 ： 南城唯一的規(guī)模略大的電子市場 ?雖然經(jīng)營情況一般，但因為在南城屬于填補市場空缺的類型，所以有發(fā)展空間，值得本 項目加以適當關(guān)注； ?南城消費者收入水平的成長速度將是北京最快的地區(qū)，所以原來市場表現(xiàn)不佳的商業(yè)地 產(chǎn)形式，未來的表現(xiàn)也許會出奇制勝。 綜合調(diào)查情況，以下綜合市場、專業(yè)市場對于本項目來講有下述借鑒點： 賽睿顧問 3 invest 11 重要結(jié)論摘要 大紅門服裝商貿(mào)城 ：木樨園商圈商鋪租金最高的服裝城 ? 批發(fā)零售、餐飲的融合是市場需求，本項目需要考慮； ?核心批發(fā)商戶的存在是該項目租金高企的核心原因； ?該項目檔次、硬件設(shè)施界于天雅和京溫之間，市場情況最好，說明檔次要提 升，但未必要提升那么多，這對本項目的定位存在借鑒價值； ?5樓精品的檔次和樓下差距不大，不像京溫拉大差距的做法； ?雖然該項目租金很高，但幾乎是 100%出租率，說明對于本案有重要參考。 賽睿顧問 3 invest 6 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 1 天雅 6－ 10 一般 2 京溫 3萬 10－ 50 紅火 3 大紅門 10－ 60 紅火 4 新世紀 3萬 5－ 20 良好 5 百榮世貿(mào) 46萬 6 木樨園世貿(mào) 10萬 4－ 13 7 永外城文具 3萬 4－ 8 良好 8 萬朋文具 2萬 售價 71000元 /平米 尚未開業(yè) 賽睿顧問 3 invest 7 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 9 龍湫 10－ 25 一般 10 才華窗簾 3－ 6 不佳 11 天海服裝 10－ 30 一般 12 龍健都窗簾 10 不佳 13 溫州燈具城 4－ 5 良好 14 瑞安童裝 3－ 4 良好 15 廣獅童裝 4－ 5 良好 16 大康鞋城 6萬 精品 20 大廳 40 紅火 賽睿顧問 3 invest 8 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對本項目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析： 序號 名稱 規(guī)模 （建面：平米） 租金 （元 /天 /平米） 經(jīng)營狀況 17 中聯(lián)華都紅門鞋城 5萬 新開業(yè)，人氣不旺 18 永外鞋城 6－ 10 良好 19 大偉鞋城 1萬 10 良好 商業(yè)面積總供應(yīng)量 賽睿顧問 3 invest 9 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場未來發(fā)展趨勢總結(jié)分析： ?商品交易市場由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展 ； ?市場投資向多元化發(fā)展 ； ?市場的整體實力在不斷增強 ； ?未來市場將加強管理，管理制度有所健全 ； ?市場開發(fā)規(guī)模仍存在盲目性； ?市場治安情況 將有所好轉(zhuǎn)。 ?木樨園商圈其他批發(fā)市場 ： ? 整體上來講，因為規(guī)模、經(jīng)營以及沒有大商家的原因，人氣比較差，所以本項目 如果有專業(yè)市場部分，那么就要關(guān)注規(guī)模和大商家的存在問題； ?這些批發(fā)市場經(jīng)營情況一般或不佳的原因并非檔次及硬件條件等問題，所以本項目 在進行相應(yīng)開發(fā)時，要一分為二考慮問題； ?我們關(guān)注批發(fā)市場的產(chǎn)品細分，但很明顯有些產(chǎn)品細分后市場規(guī)模有限，所以不能 簡單考慮產(chǎn)品細分的問題。 賽睿顧問 3 invest 16 重要結(jié)論摘要 紅橋批發(fā)市場 ：北京最負勝名的批發(fā)兼零售市場之一 ? 合理的樓層分布是本項目成功引流的重要環(huán)節(jié)； ?良好的業(yè)態(tài)組合是本項目深度思考的內(nèi)容。 寫字間： 客戶主要針對在商廈內(nèi)經(jīng)營品牌的北京代理商或經(jīng)銷商，商業(yè)與商務(wù)相結(jié)合。 該項目突破口： 改變木樨園一帶原有批發(fā)市場低檔無序競爭局面，瞄準市場空白，占得先機。 經(jīng)營業(yè)績： 2023年銷售額 。 賽睿顧問 3 invest 34 京溫服裝市場經(jīng)營分析 目標客戶分析 京溫市場定位低檔，因此消費客戶主要是本地及周邊低檔市場經(jīng)營者，而且由于市場內(nèi)零售價格與市內(nèi)其他零售市場價格差異不大，因此中低端零售顧客只占很少比例。 賽睿顧問 3 invest 37 大紅門服裝商貿(mào)城 賽睿顧問 3 invest 38 關(guān)于大紅門服裝商貿(mào)城 區(qū)位：北京最大服裝集散地 —— 木樨園 — 大紅門商圈核心位置； 定位：低檔服裝批發(fā)市場； 地位：木樨園地區(qū)成立較早的商業(yè)項目 ， 規(guī)模最大； 規(guī)模：建筑面積 6. 5萬平米； 業(yè)態(tài)組合：低檔服裝販賣； 經(jīng)營業(yè)績：開業(yè)較早 ， 經(jīng)營狀況良好； 商業(yè)環(huán)境：周邊服裝批發(fā)市場密集； 硬環(huán)境：裝修低檔 ， 市場擁擠 ， 商鋪緊湊； 商品檔次：低檔服裝； 人氣：人氣與本區(qū)域其它商業(yè)項目相比較旺； 專賣店成交租金：目前經(jīng)營者很多是通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的商鋪經(jīng)營權(quán) ， 不同樓層不同位 置租金價格差異較大 ， 10— 60元 /天 /平米之間 。經(jīng)營商品多以產(chǎn)銷聯(lián)營，自產(chǎn)自銷為主。周一，周六、周日三天為客流高峰期。 劣勢 開業(yè)后需要經(jīng)歷市場培育期； 樓層過高，客流不易到達，影響經(jīng)營效果； 高中低檔混雜，容易造成客戶分流； 該區(qū)域內(nèi)中低檔商業(yè)項目過多，惡性競爭； 原有市場環(huán)境惡劣，在零售顧客心中非優(yōu)秀購物區(qū)域。 賽睿顧問 3 invest 59 永外城文體用品市場 賽睿顧問 3 invest 60 關(guān)于永外城文體用品市場 投資商：北京永外城文化用品市場有限公司 (北京一商國有控股 )； 區(qū)位：位于原北京市文化用品公司 ， 有較大影響；客流穩(wěn)定； 定位：各種檔次文化 、 體育 、 辦公用品； 地位：目前北京市影響最大 、 覆蓋面最廣的文化體育用品批發(fā)市場； 規(guī)模：總面積 3余萬平方米； 業(yè)態(tài)組合：文化 、 體育 、 辦公用品批發(fā)零售；寫字樓 、 倉儲； 經(jīng)營業(yè)績：占有北京市文化體育辦公用品批發(fā) 80%以上市場； 商業(yè)環(huán)境：商業(yè)氛圍濃郁； 硬環(huán)境：有少量停車場 ， 交通不便； 商品檔次：高中低檔商品混雜； 人氣：人氣較旺 ， 聚集了較多的文體用品經(jīng)營商戶； 專賣店成交租金：租賃價格較低： 4— 8元 /天 /平米；但商鋪轉(zhuǎn)手價格較高 ， 位置較好的商鋪 轉(zhuǎn)手價格在 50萬元以上 ， 新近商戶進駐成本較高 。 賽睿顧問 3 invest 66 本項目參照性分析 結(jié)合永外城文化用品市場的優(yōu)缺點， 本項目應(yīng)注意以下幾點： ，但市場成熟，經(jīng)營良好，說明上述因素并 非商鋪的價值所在； ，需要對其進行徹底關(guān)注； ，本項目需要充分利用、借勢； 。 賽睿顧問 3 invest 72 其他市場 賽睿顧問 3 invest 73 競爭項目 :該區(qū)域內(nèi)其它市場 該區(qū)域內(nèi)除上述幾個項目外，仍有不少同類項目，如龍湫商貿(mào)城、木樨園才華窗簾布藝市場、天海服裝批發(fā)市場、龍建都窗簾布藝床上用品市場等項目 ,經(jīng)營種類多以服裝、配件、面料、輔料為主，或小商品批發(fā)。 賽睿顧問 3 invest 78 前景分析 前景： 隨著消費者收入水平的不斷提高，這種低檔服裝批發(fā)市場所占市場份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場相繼興建，如果不及時考慮轉(zhuǎn)型，項目必然面臨倒閉的風險。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 1 87 競爭項目：電器、電子市場 賽睿顧問 3 invest 88 洋橋大中電器 賽睿顧問 3 invest 89 關(guān)于洋橋大中電器 區(qū)位： 南三環(huán)洋橋東南角； 定位：以經(jīng)營家用電器為主； 地位：目前北京三大經(jīng)營電器品牌連鎖店之一； 規(guī)模：總營業(yè)面積為 5000平方米； 業(yè)態(tài)組合：家用電器 、 手機 、 電腦； 經(jīng)營狀況：通過幾年的商業(yè)培育期 ， 現(xiàn)正處于成熟期； 經(jīng)營理念：價格低廉 ， 品牌至上的經(jīng)營理念 ； 商業(yè)環(huán)境：由總公司 統(tǒng)一管理； 硬環(huán)境：地上有停車位 ， 無地下停車； 商品檔次：中低檔； 賽睿顧問 3 invest 90 賽睿顧問 3 invest 91 洋橋大中電器優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 交通便利 ， 多條公交路線可以到達； 大中電器作為國內(nèi)知名的電器連鎖店 ， 具有穩(wěn)定的客戶群 ， 聲譽較高； 準確定位南城消費水平 ， 能吸引南城及周邊地區(qū)大眾消費者的青睞 。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 1 99 競爭項目：其他市場 賽睿顧問 3 invest 100 十里河建材市場 賽睿顧問 3 invest 101 關(guān)于十里河建材市場 區(qū)位： 朝陽區(qū)大洋路； 定位：以經(jīng)營建材為主； 地位：目前北京最具人氣的建材市場之一； 規(guī)模：總營業(yè)面積達 30萬平方米 ， 匯聚了 5000多家商戶； 業(yè)態(tài)組合：建材 、 陶瓷 、 布藝 、 燈具； 經(jīng)營狀況：通過幾年的商業(yè)培育期 ， 現(xiàn)正處于成熟期； 經(jīng)營理念：價格低廉 ， 走大眾消費的路線 ； 商業(yè)環(huán)境：周邊云集了眾多建材廠家； 硬環(huán)境：地上有停車位； 商品檔次：中低檔； 人氣：經(jīng)過一段時間的培育 ， 現(xiàn)人氣指數(shù)很高； 賽睿顧問 3 invest 102 賽睿顧問 3 invest 103 十里河建材市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 交通便利 ， 多條公交路線可以到達； 十里河建材城物品齊全且價格低廉 ， 具有穩(wěn)定的客戶群 ， 聲譽較高； 十里河建材城已將物品進行了細化 。 該項目突破口： 應(yīng)改善現(xiàn)有的硬件設(shè)施 賽睿顧問 3 invest 111 本項目參照性分析 結(jié)合三里屯服裝市場的經(jīng)營狀況，本項目應(yīng)注意以下幾點 ： ； ， 硬件設(shè)施完善對于本案有借鑒意義 ； ，針對時尚消費及東歐批發(fā)市場的類 型，本項目周邊環(huán)境與之不同，但產(chǎn)品架構(gòu)值得參照。 賽睿顧問 3 invest 120 紅橋市場前景分析 前景： 憑借其深厚的市場培育根基，以及在消費者心中形成的地位，在較長的時期內(nèi)仍可以保持良好的態(tài)勢。 賽睿顧問 3 invest 128 青島龍山地下商業(yè)街 賽睿顧問 3 invest 129 關(guān)于青島龍山地下商業(yè)街 區(qū)位： 青島市信號山下； 定位：以經(jīng)營服裝為主 ， 購物 、 休閑 、 娛樂為一體特色商業(yè)街； 地位：青島市五條商業(yè)專業(yè)特色街之一的 “ 服飾特色街 ” ； 規(guī)模：總建筑面積為 ； 業(yè)態(tài)組合：餐飲 、 舞廳 、 娛樂及 400多個精品間； 經(jīng)營狀況：經(jīng)過近 20年的不斷發(fā)展 ， 現(xiàn)正處于成熟期； 經(jīng)營理念：走品牌 、 時尚的經(jīng)營理念 ； 商業(yè)環(huán)境： 位于風光秀麗的信號山下 ， 各種商業(yè)配套齊全； 項目其他商業(yè)配套：龍山臺球城面積 700平米 、 龍山藝術(shù)商場； 商品檔次：中高檔；