【正文】 2023/1/202323/1/202323/1/202323/1/201/20/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 2023/1/202323/1/202323/1/201/20/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/202323/1/20January 20, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 賽睿顧問 3 invest 134 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 賽睿顧問 3 invest 126 天成小商品市場前景分析 前景： 經(jīng)過長期市場培育，在消費者心中已經(jīng)形成一定地位，周邊無同類型項目競爭，在一段時期內(nèi)仍可以保持良好的態(tài)勢。 賽睿顧問 3 invest 116 本項目參照性分析 結(jié)合日壇商務(wù)會館的優(yōu)缺點，本項目應(yīng)注意以下幾點： ，選擇切入點； 2. 招商客戶的甄別，有自己的獨立進(jìn)貨渠道； ，做專做精 ； ，產(chǎn)品以精細(xì)仿制名牌為主，在白領(lǐng)階層 有影響力，其產(chǎn)品的吸引力創(chuàng)造了項目的影響力，以及租金 價值，本項目做定位組合時可以加以關(guān)注。 賽睿顧問 3 invest 106 三里屯雅秀服裝市場 賽睿顧問 3 invest 107 關(guān)于三里屯雅秀服裝市場 區(qū)位： 三里屯； 定位：以經(jīng)營服裝 、 鞋 、 包 、 絲綢為主； 地位：目前北京最具人氣服裝市場之一； 規(guī)模：總占地面積 11000平方米 ， 地上 5層 、 地下 1層； 業(yè)態(tài)組合：從事服裝 、 百貨的綜合性商場； 經(jīng)營狀況：通過幾年的商業(yè)培育期 ， 現(xiàn)正處于成熟期； 經(jīng)營理念：走時尚消費的路線 ； 商業(yè)環(huán)境：背靠使館區(qū) ， 東臨酒吧街 ， 交通便利 ， 環(huán)境優(yōu)美； 硬環(huán)境：地上有停車位； 商品檔次：中高檔； 人氣：經(jīng)過一段時間的培育 ， 現(xiàn)人氣指數(shù)很高； 賽睿顧問 3 invest 108 賽睿顧問 3 invest 109 三里屯雅秀服裝市場優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 交通便利 ， 多條公交路線可以到達(dá)； 地理位置佳 ， 背靠使館區(qū) ， 東臨酒吧街 ， 交通便利 ， 環(huán)境優(yōu)美； 具有穩(wěn)定的客戶群 ， 聲譽較高； 現(xiàn)已成為國內(nèi)知名的旅游市場 。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 1 94 競爭項目：電子市場 賽睿顧問 3 invest 95 億客隆南城電子總匯 賽睿顧問 3 invest 96 關(guān)于億客隆南城電子總匯 區(qū)位： 崇文永外劉家窯路塔園 12號； 定位：電子市場； 地位：北京南城經(jīng)營時間較長的電子市場； 規(guī)模：在萬事吉商城的 3層 ， 規(guī)模較?。? 經(jīng)營狀況：已經(jīng)形成較為固定的消費群體 ， 經(jīng)營業(yè)績良好； 經(jīng)營特色：以經(jīng)營電腦 、 軟件及電子器材為主； 商業(yè)環(huán)境： 普通裝修 ， 一層為億客隆超市 ， 二層為服裝； 硬環(huán)境：停車位不足 ， 一般停在樓群中； 商品檔次：中低檔商品； 人氣：客流量平均 ， 人氣一般； 平均租金： 610元 /平方米 /天； 賽睿顧問 3 invest 97 億客隆南城電子總匯優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 市場定位清晰 ， 符合南城消費特點； 本市場的出現(xiàn)彌補了南城商業(yè)市場的空白 。 賽睿顧問 3 invest 85 九龍百安居前景分析 前景： 商業(yè)剛剛初具規(guī)模，定位檔次適中，能贏得眾多消費者的青睞。 賽睿顧問 3 invest 77 其它項目分析 目標(biāo)客戶分析 定位低檔，因此消費客戶主要是本地及周邊低檔市場經(jīng)營者。 美 食 城： 為前來購物的消費者及商家提供了方便。 倉 儲： 可以為經(jīng)營者提供較為便利的倉儲用地。 賽睿顧問 3 invest 56 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 業(yè)態(tài)組合 B2： 停車及倉儲 B1：購物天堂 —— 生活館 超市，品牌服裝專柜 F1：麗人大道 休閑裝 F2：麗人大道 正裝及時裝 F3：繽紛天地 童裝、牛仔、皮草 F4：魅力特區(qū) 韓版服飾及配飾 F5：魅力特區(qū) 精品店 F6：魅力特區(qū) 精品店 F7： 餐飲娛樂 F8： 管理及商務(wù)配套 F9— 11： 寫字間 賽睿顧問 3 invest 57 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心前景分析 前景： 隨著南城開發(fā)力度的不斷加大，消費者收入水平的不斷提升，批發(fā)市場檔次必然隨之提升，低端批發(fā)市場份額萎縮，因此本項目經(jīng)營前景看好。 該項目突破口： 注意細(xì)分市場，定位專業(yè)針織毛紡休閑服飾批發(fā)；加大零售市場的挖掘力度。 賽睿顧問 3 invest 46 賽睿顧問 3 invest 47 新世紀(jì)服裝商貿(mào)城優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢：位于北京最大的服裝集散地：大紅門 — 木樨園； 發(fā)展機遇：北京南城加大開發(fā)力度，區(qū)域環(huán)境好轉(zhuǎn)； 定位優(yōu)勢：采用市場細(xì)分 ， 定位專業(yè)化市場； 產(chǎn)品優(yōu)勢：與區(qū)域內(nèi)其他市場相比 ， 產(chǎn)品較有特色 ， 吸引了較多零售客流 。大紅門商貿(mào)城是大紅門地區(qū)最早成立的服裝市場之一，也是批發(fā)市場由“大棚”向“商城”過渡的代表之一。 賽睿顧問 3 invest 35 京溫服裝市場前景分析 前景： 隨著消費者收入水平的不斷提高，京溫市場這種低檔服裝批發(fā)市場所占市場份額必然逐漸萎縮，加之各地批發(fā)市場相繼興建，如果不及時考慮轉(zhuǎn)型，項目必然面臨“夕陽無限好，只是近黃昏”的局面。 專賣店成交租金：不同樓層不同位置租金價格差異較大 ， 10— 50元 /天 /平米之間 。 地位：木樨園地區(qū)批發(fā)市場由大棚向商廈轉(zhuǎn)變的代表 。 ? － 1F— 5F主要以服裝銷售為主 。 劣勢 開業(yè)較晚，自身宣傳力度不足，市場認(rèn)知度、美譽度欠缺； 樓層過高（共九層），垂直客流引導(dǎo)有難度； 周邊城市批發(fā)市場相繼興起，市場輻射范圍降低； 與周邊批發(fā)市場檔次差距過大，目標(biāo)客戶群不同，無法借助其它市場人流促進(jìn)本商 場經(jīng)營。 三里屯雅秀服裝市場 ： ? 在北京檔次較高，針對時尚消費及東歐批發(fā)市場的類型，本項目周邊環(huán)境與之不同，但 產(chǎn)品架構(gòu)值得參照。 賽睿顧問 3 invest 12 重要結(jié)論摘要 百榮世貿(mào)、 木樨園世貿(mào)商業(yè)中心 ：木樨園商圈規(guī)模較大的、即將開業(yè)的兩個項目 ? 這兩個項目對批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂及展示進(jìn)行了完整融合，但這種 融合的效果值得本項目隨時關(guān)注，并視其情況對商業(yè)組合做恰當(dāng)調(diào)整； ?批發(fā)和零售原則上是缺乏共存性的，如果零售規(guī)模過大的話，整個項目的經(jīng)營會發(fā) 生根本的變化，這對本項目也有典型的參照意義； ?未來這兩個項目將會經(jīng)歷模式的考驗； ?批發(fā)項目把娛樂和購物、餐飲、展示進(jìn)行融合，有風(fēng)險性。北京東方賽睿投資顧問有限公司 1 1 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目 競爭市場研究報告 （綜合市場、專業(yè)市場） 二 OO四 年四月 賽睿顧問 3 invest 2 目 錄 重要結(jié)論摘要 4 研究背景及方法 18 競爭項目分析 20 競爭項目：周邊綜合市場、專業(yè)市場 21 22 30 37 44 51 59 67 72 賽睿顧問 3 invest 3 目 錄 競爭項目：家居市場 80 81 競爭項目：電器市場 87 88 競爭項目：電子市場 94 95 競爭項目：其它市場 99 100 106 112 117 競爭項目：地下商業(yè)市場 122 123 128 賽睿顧問 3 invest 4 重要結(jié)論摘要 綜合調(diào)查情況，針對北京市南城地區(qū)綜合市場、專業(yè)市場市場供應(yīng)量總結(jié)分析： ?初步統(tǒng)計南城固定交易場所，進(jìn)行經(jīng)常性常年交易，并設(shè)有專職管理人員的現(xiàn)貨商 品交易市場約 115個； ?總營業(yè)面積約為 96萬平方米； ?市場攤位容量約 35000個； ?已出租攤位數(shù)量 25000個，攤位出租率 %； ?其中個體攤位數(shù)量約 22600個，占已出租攤位數(shù)的 %； ?2023年，商品交易市場總成交額約 170億元，比上年增長 %，平均每個市場成交 額為 。 永外城文化用品城 ： 木樨園商圈歷史最長的辦公用品批發(fā)市場 ?檔次和硬件雖然差，但市場成熟，經(jīng)營良好，說明上述因素并非商鋪的價值所在； ?該項目和本項目比鄰，需要對其進(jìn)行徹底關(guān)注； ?該項目已經(jīng)形成的成熟市場氛圍，本項目需要充分利用、借勢； ?批發(fā)項目的價值規(guī)則需要深度挖掘。 日壇商務(wù)會館 ： ? 消費者檔次比較高，產(chǎn)品以精細(xì)仿制名牌為主，在白領(lǐng)階層有影響力。 賽睿顧問 3 invest 26 天雅商廈業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)組合：批發(fā)零售、寫字間、餐飲、商務(wù)配套 批發(fā)零售： 以服裝批發(fā)零售為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)， 商廈中經(jīng)營商品檔次與該商圈內(nèi)其他商場相比較高，有一部分品牌在國內(nèi)具有一定知名度，如：夏蒙、杉杉法涵詩、拼牌男裝、洛茲、依尚時、卡佛連女裝等，但更多為沒有名氣的一些 新創(chuàng)品牌或雜牌服裝。 ? 其中－ 1F為休閑裝 ， 1F2F為男裝 ， 3F5F為女裝； ? 6F8F主要以寫字間為主 —— 多為各品