【正文】 2023年 1月 20日星期五 上午 4時(shí) 18分 41秒 04:18: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 20日星期五 4時(shí) 18分 41秒 04:18:4120 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , January 20, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :18:4104:18Jan2320Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 ⑹項(xiàng)目銷售及招商的費(fèi)用預(yù)算。 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 ⑴成本費(fèi)用分析。 ⑵目標(biāo)商家細(xì)分。 ⑸目標(biāo)客戶定位：投資客、目標(biāo)租戶及消費(fèi)者的定位。 ⑵宏觀環(huán)境調(diào)研：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口、年齡及性別特征、職業(yè)、收入等。 ⑷商業(yè)環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 ⒉ 鐮刀煞： 凡是彎形的天橋或帶彎形的平路都稱為鐮刀煞，可招血光之災(zāi)。 在擺放獅子招財(cái)化煞需要注意下列幾點(diǎn)： 1. 獅子要用質(zhì)量好的石來雕刻。 ⒑ 在我國(guó)的大多數(shù)城鎮(zhèn)，繁華的地段往往都是集中在 丁 字型和 丫 字型的路口處，如果選擇在此開店，就會(huì)有同住宅一樣，受到來自大道的煞氣沖擊；在這樣的情況下，可在店鋪前，加建一個(gè)圍屏，或者圍障，或者將店鋪門的入口改由側(cè)進(jìn)，以擋住和避開迎大路而來的煞氣。而且，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來說，常處在這樣的環(huán)境之中，也會(huì)造成精神不振，心氣不暢，甚至重者，還會(huì)染病成疾，商敗人亡。 ⒉ 靠近人群聚集的場(chǎng)所：可方便顧客隨機(jī)購(gòu)物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、 娛樂、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購(gòu)物、 休閑、娛樂、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場(chǎng)開業(yè)的最 佳地點(diǎn)選擇。 ⒋讓租戶有贏利空間； ⒌對(duì)少數(shù)及極個(gè)別經(jīng)營(yíng)不善的客戶不能對(duì)其采取無限制的降租。 ⑶功能租戶： 在布局中必不可少的，唯一的一家。月 22元 /m2月是風(fēng)險(xiǎn)參考依據(jù)， 10000元的超額利潤(rùn)的利息。 返租回報(bào)的概念： ⒈與投資者完成交易； ⒉按相應(yīng)的投資比例作為租金回報(bào)； ⒊承租期內(nèi)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)； ⒋雙贏局面：“我經(jīng)營(yíng)，你收租；我旺場(chǎng)，你接手。對(duì)于平面形態(tài)的購(gòu)物 中心，通常將大型主力店布置在通道的端點(diǎn)，以促進(jìn)消費(fèi)人流在通道里均衡運(yùn) 動(dòng)。 七、外立面與主入口： ⑴外立面： 外立面可樹立購(gòu)物中心的獨(dú)特形象，故對(duì)墻面的材質(zhì)、色彩、照明等要慎 重考慮，使建筑物能融合到環(huán)境中。 六、環(huán)境營(yíng)造： ⑴光線： 購(gòu)物場(chǎng)所的光線可形成明亮愉快的氛圍，引導(dǎo)顧客進(jìn)入商場(chǎng)，可以使商品顯 得鮮明奪目、五光十色，從而引發(fā)購(gòu)買欲。 ⑵中庭： 中庭除具有視線引導(dǎo)、休息、展示、表演等實(shí)質(zhì)上的功能外，同時(shí)也是一 個(gè)重要的空間指標(biāo)。 二、對(duì)內(nèi)規(guī)劃布局： 購(gòu)物中心的規(guī)劃應(yīng)盡量避免封閉式的規(guī)劃布置。 ⒉商場(chǎng)最后的招商： 對(duì)最后的尚未租完的商鋪進(jìn)行招商，爭(zhēng)取 100％滿租率。 ⒋散租客戶登記： 包括廠家銷售點(diǎn)、個(gè)體租戶等。 ?在作商場(chǎng)定位及推廣前的準(zhǔn)備 ⒈區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)及未來交通發(fā)展利好； ⒉地區(qū)性人口統(tǒng)計(jì)以及年齡層的比例； ⒊不定時(shí)在商場(chǎng)附近做人流統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)人流量及人流層次； ⒋調(diào)查商場(chǎng)附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（規(guī)劃、定位、功能劃分、商戶組合、租售價(jià)格等）； ⒌規(guī)劃租戶組合及休閑空間； ⒍顧客對(duì)象的研究（客戶喜歡什么？客戶需要什么？旅游人仕喜歡買什么？）； ⒎調(diào)查投資者對(duì)于商鋪?zhàn)馐坌畔⒌墨@知渠道； ⒏制定傳媒計(jì)劃（以后如何推廣本商場(chǎng)，推廣的渠道） 。） ⒊競(jìng)爭(zhēng)情況 （包括：現(xiàn)有商場(chǎng)的數(shù)量、規(guī)模、新開店的發(fā)展速度，各商場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)，近期與長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)等。 ②調(diào)查當(dāng)?shù)叵M(fèi)者構(gòu)成，了解其收入水平、消費(fèi)習(xí)慣。沿線的商鋪價(jià)格也隨著人氣的增加而增加。 具有廣州特色的上下九路、北京路和農(nóng)林下路三大商業(yè)街有史以來都是商家的必爭(zhēng)之地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州目前擁有 400多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，而其中的佼佼者的影響力已經(jīng)不僅僅局限于廣州地區(qū)。 高檔型購(gòu)物中心： 商業(yè)街： 北京的西單、重慶的解放碑、武漢的江漢路、廣州的北京路和上下九、深圳的東門等，都是國(guó)內(nèi)外人仕都能喊出名字的商業(yè)街。 天河城的室內(nèi)，空間大、光線足、通道寬，四面開門、門門相通，“城”中有“街”，街內(nèi)設(shè)店，環(huán)形設(shè)計(jì)，沒有背角，任何一個(gè)空間都被恰到好處地運(yùn)用到位，不浪費(fèi)，也絕不吝惜；室外，既有廣場(chǎng)，又有花園，四周都有馬路，周邊都能通車，地鐵站直達(dá)商場(chǎng)，使用任何一種方式都可以沒有羈絆地進(jìn)入天河城。其中一期總建筑面積為 55萬平米的單體建筑，東西橫跨 600米，南北跨度為 120米，地上五層，地下兩層。用地 ，總建筑面積 42萬平方米。可供 4萬人同場(chǎng)同時(shí)消費(fèi)，日承載客流量 80萬人。 天河城廣場(chǎng) 于 1992年 8月 18日奠基，同年 11月 18日動(dòng)工興建，于1996年 2月 9日建成試營(yíng)業(yè)。目前日均人流量已達(dá) 15萬人次，節(jié)假日更高達(dá) 30萬人次。要做到準(zhǔn)確定位，一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)的需求，另一方面也要從自身的具體情況出發(fā)，走適合自己的路線。集交易、展示、辦公、信息發(fā)布、會(huì)展等多種功能為一體，經(jīng)營(yíng)品種涵蓋面料、輔料和家紡的大型現(xiàn)代化紡織品專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，將立足廣州，依托珠三角，輻射全國(guó)。 隨著廣州地鐵各條線路陸續(xù)開通，沿線的商鋪一躍成為地鐵物業(yè)，其價(jià)值提升程度可想而知。 一、地塊平整階段 ⒈市場(chǎng)調(diào)查：包括宏觀調(diào)查及微觀調(diào)查。 ⒌做這個(gè)商場(chǎng)會(huì)存在哪些問題？能否解決？ ⒍發(fā)展商（投資商）可以投入多少錢對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行興建或整改？ ⒎我們的投資者或目標(biāo)商家及消費(fèi)群在哪里？做怎樣的商場(chǎng)能吸引他們？ ⒏日后的經(jīng)營(yíng)管理由哪家公司負(fù)責(zé)？怎樣做才能保證旺場(chǎng)？ ?商圈分析： 通過商圈分析可以了解商圈的市場(chǎng)容量、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、預(yù)測(cè)新設(shè) 商場(chǎng)的市場(chǎng)潛力，并為制定商場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)策略提供依據(jù)。 ⒊項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目?jī)?nèi)間隔規(guī)劃、項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)。 ⒊主力客戶洽談：包括品牌客戶及大面積租戶。 ⒉宣傳推廣及公關(guān)活動(dòng)： 包括電視形象廣告、開業(yè)活動(dòng)、商品促銷優(yōu)惠券。購(gòu)物中心是零售性的商業(yè)設(shè)施，購(gòu)物中心的規(guī)劃應(yīng)以吸引顧客為第一宗旨，所有設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃應(yīng)便于顧客辯別、理解，使顧客出入安全方便。必須 充分考慮如何將消費(fèi)人流引入到次級(jí)通道，并將死角位通過主題經(jīng)營(yíng)特 色、空間環(huán)境特色等多種手法進(jìn)行處理，吸引消費(fèi)人群到訪。 五、豎向交通： 豎向交通設(shè)施主要有自動(dòng)扶梯、樓梯、電梯等，在購(gòu)物中心的商業(yè)空間 里，自動(dòng)扶梯容易形成視覺的障礙，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡可能地減少對(duì)視覺的影 響，并且自動(dòng)扶梯的照明還需要采用與整個(gè)商業(yè)空間的風(fēng)格和諧統(tǒng)一的光源。音響還可吸引顧客對(duì)商品的注意，指導(dǎo)顧客選購(gòu)商品、營(yíng)造特殊 氛圍、促進(jìn)商品銷售、刺激顧客的購(gòu)買興趣。其 高度和寬度應(yīng)同時(shí)滿足內(nèi)外空間的需要，出入口門扇的尺寸以不妨礙客 流為宜。 ?將死角位區(qū)間及通往該區(qū)間的通道規(guī)劃營(yíng)造成具有個(gè)性化風(fēng)格特色的空間環(huán)境，從而充分利用特色空間環(huán)境引導(dǎo)消費(fèi)人流的光顧。 ?高于銀行利息兩倍； ?穩(wěn)定的投資回報(bào)； ?回報(bào)率處于合理水平。 ⑵牽頭租戶： 行業(yè)中的龍頭，規(guī)模相對(duì)主力店小，能帶動(dòng)同一群體的租戶。 三．如何控制租戶同時(shí)進(jìn)場(chǎng)，同時(shí)開業(yè)？ 應(yīng)對(duì)：用時(shí)間段分割，不同時(shí)間段進(jìn)場(chǎng)的客戶給予不同租金及管理費(fèi)的優(yōu)惠。 ⒈ 交通