【正文】 :17:1104:17:11January 20, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 4時(shí) 17分 :17January 20, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 20日星期五 4時(shí) 17分 11秒 04:17:1120 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。魅力之城 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。魅力之城 塔樓住宅的價(jià)格分析 價(jià)格是消費(fèi)者購(gòu)房的第一關(guān)注要素，本項(xiàng)目由于塔樓下面是商業(yè)有人流噪音、臨近馬路上的車流等因素，建議住宅部分以價(jià)格作為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，故此建議總體均價(jià)： 3500元 /平方米。 返回目錄 新創(chuàng)一派 尤其是單房的產(chǎn)品發(fā)展迅速， 2023年出現(xiàn)了不少小公寓產(chǎn)品，同時(shí)一些舊樓也通過(guò)重新包裝迎合這一消費(fèi)需求。魅力之城 石岐區(qū)：經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主 均價(jià)： 30003500元 /平方米 石岐區(qū)屬于老城區(qū)，生活配套齊全，可開(kāi)發(fā)的新土地較少。魅力之城 中山網(wǎng)房產(chǎn)資訊網(wǎng) 中山網(wǎng)房產(chǎn)資訊網(wǎng)是由中山市網(wǎng)龍電腦有限公司、中山電信分公司和中山國(guó)土資源在線合作開(kāi)發(fā)的專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站，其內(nèi)容專業(yè)且信息分類齊全，是目前中山市難得的專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站之一。魅力之城 中山地區(qū)周到達(dá)率排名前五位的電臺(tái) 中山地區(qū)各電臺(tái)的市場(chǎng)份額 注：周到達(dá)率是指在平均一周內(nèi)收聽(tīng)過(guò)某電臺(tái)的聽(tīng)眾在潛在聽(tīng)眾中所占的比例。干線光纜總長(zhǎng)度達(dá) 6000余皮長(zhǎng)公里。 廣告價(jià)值綜合評(píng)定 : ☆☆☆ 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 主要媒體分析 中山日?qǐng)?bào) 廣東省中山市委機(jī)關(guān)報(bào)《中山日?qǐng)?bào)》自 1992年創(chuàng)刊迄今，報(bào)業(yè)發(fā)展令同行側(cè)目， 日出版量達(dá) 16個(gè)對(duì)開(kāi) 雙面彩版，發(fā)行量達(dá) 7萬(wàn)份，地區(qū)人均發(fā)行 量在全省名列前茅， 并發(fā)行全球 60多個(gè)國(guó) 家和地區(qū)，是唯一可 以進(jìn)入臺(tái)灣地區(qū)的黨 報(bào)。其中房地產(chǎn)業(yè)占總額的 20%、汽車業(yè)占總額的 9%、食品業(yè)占總額的 9%。 三是推廣不應(yīng)只著眼于手頭存貨的銷售，還要注意整體布局和造勢(shì)，起到承上啟下的作用。魅力之城 操作的重點(diǎn)在于 一、要借助開(kāi)盤的勢(shì)，趁熱打鐵。 返回目錄 新創(chuàng)一派 約占整體傳播總費(fèi)用的 5%； ? 戶外廣告 —— 包括各類路牌廣告、燈箱廣告、車身廣告。 在讀者接受信息的同時(shí)，可感受到政府對(duì)中山新創(chuàng)力的認(rèn)同與支持，對(duì)項(xiàng)目亦產(chǎn)生高度的關(guān)注；同時(shí)，也深刻體會(huì)到發(fā)展商所擁有的雄厚實(shí)力與社會(huì)資源，無(wú)形中提升了信心。我司建議，在經(jīng)過(guò)中山市主要道路的公交車投放車身廣告，達(dá)到“花小錢，辦大事”的媒體原則。 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 租售條件 當(dāng)進(jìn)行完主要商家的招商后，從業(yè)態(tài)補(bǔ)充角度出發(fā)，利用個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、散客小商戶尋找投資載體的心理，可盡量拉升租金（拉升幅度考慮面價(jià)的 10%），以 “高開(kāi)低走” 之勢(shì)完成該創(chuàng)利階段。 租售條件 根據(jù)中山東區(qū)目前市場(chǎng)情況，以及我司過(guò)往與麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、屈臣氏、萬(wàn)寧、綠茵閣、星巴克、老樹、上島等連鎖飲食商家的洽談情況得知，餐飲可接受的租金范圍一般在 3050元之間，第三年開(kāi)始遞增。商業(yè)項(xiàng)目的興趣，以在談判未取得突破性進(jìn)展時(shí)制造 “鯰魚效應(yīng)”，刺激其獲得市場(chǎng)占有率的欲望，增強(qiáng)談判對(duì)象的意向程度及對(duì)合作條款的讓步，以期取得“價(jià)高者得”的效果。 租售條件 由于本項(xiàng)目?jī)H作為新創(chuàng)力住宅項(xiàng)目的配套設(shè)施，建議發(fā)展商讓出部分利潤(rùn)，與主力商家共同開(kāi)發(fā)，以便減低開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，具體合作條款由發(fā)展商及主力商家共同協(xié)商，以下為我司建議，謹(jǐn)供參考： 發(fā)展商提供項(xiàng)目地塊，由主力商家出資建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)主體部分，建成后雙方協(xié)商利潤(rùn)分成； 由發(fā)展商全資建設(shè)，主力商家支付一定比例訂金，按其要求建設(shè)項(xiàng)目，建成后由主力商家購(gòu)買其訂單部分； 由發(fā)展商全資建設(shè)，主力商家支付一定比例訂金，按其要求建設(shè)項(xiàng)目，建成后雙方簽訂不低于 10年的租賃合約。商業(yè)項(xiàng)目的招商工作順利進(jìn)行，我們對(duì)招商工作進(jìn)行整體規(guī)劃，在時(shí)間段的劃分上，考慮到招商任務(wù)的緊迫性，以 6月份中山新創(chuàng)力 扣除每年支付給村委的費(fèi)用后，項(xiàng)目 40年的收益亦達(dá)到 。魅力之城 按目前中山區(qū)的商業(yè)投資回報(bào)率來(lái)算，回報(bào)期為 15年，以此推算中山新創(chuàng)力 15年 ≈54元 /月 售價(jià) /回報(bào)率 % 6% % 7% % 8% 4000 20 25 5000 25 6000 30 35 40 7000 35 8000 40 50 9000 45 60 10000 50 11000 55 12023 55 60 65 70 75 80 13000 65 14000 70 15000 75 100 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 三層 新創(chuàng)一派 考慮到區(qū)域現(xiàn)狀及中山東區(qū)作為中山新行政區(qū)域的未來(lái)發(fā)展前景，商業(yè)物業(yè)將具有極大的升值空間，因此建議中山新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 這一帶商鋪?zhàn)鈨r(jià)在 65元 /平方米，有的可以租到 7580元 /平方米，雖然使用期已經(jīng)過(guò)了 15年，售價(jià)仍然保持在 15000元 /平方米。據(jù)了解，單是“頂手費(fèi)”就要 10萬(wàn)元左右。租價(jià)也從去年的 70－ 100元 /平方米上漲到 130元 /平方米。 小結(jié)： 目前體育路、恒信一帶的裙樓臨街商鋪?zhàn)馐鄱脊┎粦?yīng)求，而且售價(jià)、租價(jià)都在平穩(wěn)上揚(yáng)，有一定的升值空間，不少投資者都看好這個(gè)地段。 目前，益華商圈、大信新都匯商圈、步行街商圈的臨街商鋪都是投資熱點(diǎn)，因?yàn)檫@里有良好的商業(yè)氛圍做基礎(chǔ)，易售易租，而一些遠(yuǎn)離商圈的舊城區(qū)臨街商鋪因?yàn)橛休^多的人口起居，市場(chǎng)也不錯(cuò)；城區(qū)周邊商鋪進(jìn)入門檻低，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小，具備升值潛力。 繼續(xù)提供項(xiàng)目相關(guān)資料給客戶，邀請(qǐng)客戶再就各項(xiàng)事宜進(jìn)行深入探討。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目主體部分，我司將根據(jù)不同的功能定位，設(shè)定準(zhǔn)確合理的招商范圍，鎖定重點(diǎn)招商對(duì)象，制定科學(xué)的招商策略，喜迎知名品牌商家的進(jìn)駐，以順利完成招商目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)共好共贏。 購(gòu)買心理分析 以上客戶的資金積累及來(lái)源不象前幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購(gòu)較高樓層、小面積的商鋪 ,該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素 ,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素 ,購(gòu)買心理會(huì)類似選購(gòu)債券 ,對(duì)回報(bào)率較為敏感，而此類客戶會(huì)通過(guò)媒體宣傳等方式了解項(xiàng)目。 返回目錄 新創(chuàng)一派 經(jīng)營(yíng)心理 該類客戶對(duì)區(qū)域的居民結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、消費(fèi)能力非常敏感，同時(shí)對(duì)于商鋪的位置、租金、付款方式等亦十分注重。商業(yè)項(xiàng)目的工作重點(diǎn)主要面向經(jīng)營(yíng)及投資兩大類客戶，結(jié)合本項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下： 目標(biāo)市場(chǎng)定位 新創(chuàng)力 魅力之城 項(xiàng)目定位 根據(jù)中山市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 發(fā)展商：中山新創(chuàng)力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 策劃代理：三明國(guó)際（中國(guó)）商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 中山新創(chuàng)力 新創(chuàng)一派 魅力之城 項(xiàng)目定位 功能定位 — 購(gòu)物功能 休閑娛樂(lè)功能 餐飲功能 社交聚會(huì)功能 文化旅游功能 居家功能 大型停車場(chǎng)功能 消費(fèi)定位 — 以服務(wù)于周邊居民為主導(dǎo)，滿足東區(qū)、南區(qū)及石岐區(qū)居民日常消費(fèi)、娛樂(lè)及購(gòu)物需求輻射整個(gè)中山市區(qū)的社區(qū)生活 MALL。魅力之城 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶群定位 客戶類型 ? 瞄準(zhǔn)東區(qū)龐大居民數(shù)量和良好的商業(yè)發(fā)展前景，進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張的大型零售企業(yè)：如易初蓮花、永旺集團(tuán)、沃爾瑪、家樂(lè)福、華潤(rùn)萬(wàn)家等國(guó)際零售巨頭。 返回目錄 新創(chuàng)一派 本項(xiàng)目的街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太大。 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第二章： 中山新創(chuàng)力 魅力之城 美食街招商局功能定位及招商范圍 功能定位 招商范圍 重點(diǎn)招商對(duì)象 休閑餐飲 中檔連鎖餐飲 咖啡店、茶吧 特色餐飲 私營(yíng)特色中低檔餐飲 砂鍋粥、蘭州拉面館、燒烤店、冷飲店、燒臘店 小結(jié) 中山新創(chuàng)力 主力商家 名稱 談判進(jìn)度 我方意見(jiàn) 永旺集團(tuán) 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了多次考察，并提出建筑規(guī)劃意向，但要求增加商業(yè)用地面積，目前需進(jìn)一步洽談合作方式。魅力之城 中山市城區(qū)商業(yè)商鋪?zhàn)馐郜F(xiàn)狀分析 到 2023年底，中山居民儲(chǔ)蓄存款首次突破 600億元大關(guān)，民間的資金要尋求投資分流，市民的投資意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是臨街的社區(qū)商鋪成為近幾年投資的熱點(diǎn)。 近兩年來(lái)，恒信花園一帶裙樓臨街商鋪的售價(jià)上漲了 2500元 /平方米，租金大約上漲 20元 /平方米，反映出這一帶商業(yè)氛圍的平穩(wěn)上揚(yáng)。新都匯開(kāi)業(yè)后，帶旺了周邊樓盤的臨街鋪位。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 社區(qū)型 代表：臨街社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪的投資仍然以社區(qū)的臨街商鋪為主。在一些新樓盤聚集的地方或者樓盤開(kāi)發(fā)比較旺盛的地段，五金、建材、裝修等行業(yè)會(huì)比較多，因?yàn)樾聵潜P對(duì)這些東西都有需求，部分商家會(huì)選者就近購(gòu)買。 在沙溪、港口、坦洲一帶還出現(xiàn)了一種新的投資方式，將路邊的廠房改造成為商住兩用的住宅，樓下做商鋪，投資的利潤(rùn)空間相當(dāng)大，根據(jù)時(shí)調(diào)了解，曾經(jīng)有投資客在沙溪做過(guò)類似的投資，以 100畝地算，投資利潤(rùn)達(dá)到 200萬(wàn)元。 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 以首層價(jià)格為基準(zhǔn)（根據(jù)我們對(duì)中山東區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，以首層銷售均價(jià) 13000元 /㎡計(jì)算），乘以一定樓層系數(shù)推算出各樓層銷售均價(jià)如下： 樓層 建筑面積均價(jià) (元 /㎡ ) 樓層系數(shù) 一層 13000 1 二層 7150 三層 4550 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 即：若按我司建議的出租模式，則十五年后中山新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 通過(guò)主力店和品牌商家的影響，迅速帶動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)臨街商鋪的招商、銷售工作，使整個(gè)招商過(guò)程有序、高效、快速的進(jìn)行，最終圓滿實(shí)現(xiàn)整體招商目標(biāo)，為樹立項(xiàng)目商業(yè)形象、確定開(kāi)發(fā)商的商業(yè)品牌地位、為項(xiàng)目有效、迅速回收銷售資金打好關(guān)鍵的一仗。因此，引入大型、綜合性的零售企業(yè)對(duì)該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展將起到至關(guān)重要的影響力，綜合考慮到品牌、實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況、商品結(jié)構(gòu)等諸多方面的要素后，我司建議選擇中高檔次的商家進(jìn)行初步洽談，以試探目標(biāo)商家對(duì)此地塊的認(rèn)同度。即在意向洽談階段，分別與若干家規(guī)模、檔次相近的品牌商家接觸，傳遞中山新創(chuàng)力 招商策略 由于項(xiàng)目主體二、三層計(jì)劃整體出租給一家大型品牌超市，并擬在首層分割出大部分面積以引入西式快餐類商家（如肯德基、必勝客）和個(gè)人護(hù)理專賣店（如屈臣氏、萬(wàn)寧），美食街則擬引入品牌餐飲店（如綠茵閣、星巴克、老樹、上島），目標(biāo)商家明確，數(shù)量較少，有利于有重點(diǎn)、有針對(duì)的進(jìn)行招商工作。 返回目錄 新創(chuàng)一派 根據(jù)這些客觀情況，總結(jié)傳播戰(zhàn)略目標(biāo)可分為以下幾點(diǎn)： ? 銷售增長(zhǎng)目標(biāo)： 通過(guò)系統(tǒng)的傳播活動(dòng)，樹立中山新創(chuàng)力的品牌形象，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特、鮮明的形象，增強(qiáng)