【正文】 關(guān)重要的影響力，綜合考慮到品牌、實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況、商品結(jié)構(gòu)等諸多方面的要素后，我司建議選擇中高檔次的商家進(jìn)行初步洽談，以試探目標(biāo)商家對(duì)此地塊的認(rèn)同度。商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)為時(shí)間點(diǎn)，以項(xiàng)目主體商鋪的主力商家為招商目標(biāo)，劃分以下四個(gè)階段： 返回目錄 新創(chuàng)一派 通過(guò)主力店和品牌商家的影響，迅速帶動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)臨街商鋪的招商、銷售工作，使整個(gè)招商過(guò)程有序、高效、快速的進(jìn)行，最終圓滿實(shí)現(xiàn)整體招商目標(biāo)，為樹(shù)立項(xiàng)目商業(yè)形象、確定開(kāi)發(fā)商的商業(yè)品牌地位、為項(xiàng)目有效、迅速回收銷售資金打好關(guān)鍵的一仗。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目的目前的銷售均價(jià)應(yīng)約為 9300元 /平方米 （即以15年的租金收益除以總建筑面積， 247。魅力之城 即：若按我司建議的出租模式，則十五年后中山新創(chuàng)力 魅力之城 租金平衡建議 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析 樓層 建筑面積 （㎡） 租金單價(jià) （元 /㎡） 月租金收入 （萬(wàn)元 /月） 年租金收入 （萬(wàn)元 /年） 40年租金收入 （萬(wàn)元） 首層商鋪 7,000 70 49 588 23520 二層商鋪 7,000 40 28 336 13440 三層商鋪 7,000 30 21 252 10080 美食街商鋪 1,200 70 4032 合計(jì) 22,200 51072 整體平均每平方米租金：約 48元 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 以首層價(jià)格為基準(zhǔn)（根據(jù)我們對(duì)中山東區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，以首層銷售均價(jià) 13000元 /㎡計(jì)算），乘以一定樓層系數(shù)推算出各樓層銷售均價(jià)如下： 樓層 建筑面積均價(jià) (元 /㎡ ) 樓層系數(shù) 一層 13000 1 二層 7150 三層 4550 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 美食街平面圖： 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)階段大部分以租賃形式推出市場(chǎng)，并且統(tǒng)一規(guī)劃主要面向大型超市，美食街、一線街鋪和二層部分商鋪可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中山新創(chuàng)力房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格分析 商鋪的租售價(jià)格是否合理，始終三影響經(jīng)營(yíng)者、買家做出選者的關(guān)鍵因數(shù)所在，制定價(jià)格策略的目的是為了區(qū)分同區(qū)、同頻乃至競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，形成差異、達(dá)到單邊收益最大化。 在沙溪、港口、坦洲一帶還出現(xiàn)了一種新的投資方式，將路邊的廠房改造成為商住兩用的住宅，樓下做商鋪，投資的利潤(rùn)空間相當(dāng)大，根據(jù)時(shí)調(diào)了解，曾經(jīng)有投資客在沙溪做過(guò)類似的投資，以 100畝地算，投資利潤(rùn)達(dá)到 200萬(wàn)元。魅力之城 城區(qū)周邊型 代表：港口美景花園一帶等 隨著城區(qū)不斷往周邊開(kāi)發(fā)，城區(qū)周邊的商鋪發(fā)展?jié)摿艽?。在一些新樓盤聚集的地方或者樓盤開(kāi)發(fā)比較旺盛的地段，五金、建材、裝修等行業(yè)會(huì)比較多，因?yàn)樾聵潜P對(duì)這些東西都有需求，部分商家會(huì)選者就近購(gòu)買。這一帶聚集了幾個(gè)大的舊樓盤，人口流動(dòng)性很強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)的多是與居民日常生活相關(guān)的飲食、雜貨店、面包店、發(fā)廊和個(gè)別的飾品店，而且租期一般在 3年以上，投資的穩(wěn)定性較高。魅力之城 社區(qū)型 代表：臨街社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪的投資仍然以社區(qū)的臨街商鋪為主。 步行街附近新辟的“逢源商業(yè)街”共有 300間的臨街商鋪，租金價(jià)格與步行街有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在 60120元 /平方米，據(jù)了解租賃情況較滿意， 90%已租售完畢，但目前商鋪還沒(méi)有完全進(jìn)駐，商業(yè)氣候還沒(méi)有完全形成。 返回目錄 新創(chuàng)一派 大信對(duì)面的臨街商鋪，租價(jià)也在 90－ 100元 /平方米。新都匯開(kāi)業(yè)后，帶旺了周邊樓盤的臨街鋪位。不過(guò)目前不少業(yè)主也看好了這個(gè)地段升值的余地，都放緩了放盤出售的速度，供應(yīng)較少。 近兩年來(lái)，恒信花園一帶裙樓臨街商鋪的售價(jià)上漲了 2500元 /平方米，租金大約上漲 20元 /平方米，反映出這一帶商業(yè)氛圍的平穩(wěn)上揚(yáng)。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 中山市城區(qū)商業(yè)商鋪?zhàn)馐郜F(xiàn)狀分析 到 2023年底，中山居民儲(chǔ)蓄存款首次突破 600億元大關(guān)，民間的資金要尋求投資分流，市民的投資意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是臨街的社區(qū)商鋪成為近幾年投資的熱點(diǎn)。 家樂(lè)福 已收到項(xiàng)目初步資料，并有意向?qū)?xiàng)目進(jìn)行考察。 主力商家 名稱 談判進(jìn)度 我方意見(jiàn) 永旺集團(tuán) 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了多次考察，并提出建筑規(guī)劃意向，但要求增加商業(yè)用地面積，目前需進(jìn)一步洽談合作方式。 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第三章：前階段招商成果 新創(chuàng)一派 魅力之城 美食街招商局功能定位及招商范圍 功能定位 招商范圍 重點(diǎn)招商對(duì)象 休閑餐飲 中檔連鎖餐飲 咖啡店、茶吧 特色餐飲 私營(yíng)特色中低檔餐飲 砂鍋粥、蘭州拉面館、燒烤店、冷飲店、燒臘店 小結(jié) 中山新創(chuàng)力 下面以列表形式闡述中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第二章： 中山新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 本項(xiàng)目的街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太大。魅力之城 第三類：有較穩(wěn)定收入及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的人士 客戶類型 ? 擁有大型企業(yè)的人士； ? 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； ? 經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； ? 企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國(guó)家干部。 返回目錄 新創(chuàng)一派 尤其是大型零售企業(yè)，有自己的市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略，因此對(duì)于布點(diǎn)選址極其嚴(yán)謹(jǐn)，但當(dāng)其選定進(jìn)駐區(qū)域后，將對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的帶動(dòng)起到十分巨大的影響。魅力之城 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶群定位 客戶類型 ? 瞄準(zhǔn)東區(qū)龐大居民數(shù)量和良好的商業(yè)發(fā)展前景，進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張的大型零售企業(yè)：如易初蓮花、永旺集團(tuán)、沃爾瑪、家樂(lè)福、華潤(rùn)萬(wàn)家等國(guó)際零售巨頭。商業(yè)項(xiàng)目位處東區(qū)，是中山目前市政規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，也是目前及未來(lái)行政中心區(qū)域，占中山主要城市的重要核心地位，中山市民普遍看好東區(qū)的整體發(fā)展空間。魅力之城 項(xiàng)目定位 功能定位 — 購(gòu)物功能 休閑娛樂(lè)功能 餐飲功能 社交聚會(huì)功能 文化旅游功能 居家功能 大型停車場(chǎng)功能 消費(fèi)定位 — 以服務(wù)于周邊居民為主導(dǎo)，滿足東區(qū)、南區(qū)及石岐區(qū)居民日常消費(fèi)、娛樂(lè)及購(gòu)物需求輻射整個(gè)中山市區(qū)的社區(qū)生活 MALL。商業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，我司將中山新創(chuàng)力 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目 招商銷售執(zhí)行方案 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 發(fā)展商：中山新創(chuàng)力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 策劃代理：三明國(guó)際（中國(guó)）商業(yè)策劃顧問(wèn)公司 中山新創(chuàng)力 整個(gè)方案，我們以科學(xué)、系統(tǒng)、創(chuàng)新、求實(shí)的態(tài)度驚醒精心論證，以務(wù)求在實(shí)操層面迅速有效地將其貫徹執(zhí)行，并務(wù)求順利完成項(xiàng)目的招商工作！ 謹(jǐn)此報(bào)告 ， 以供參考 。魅力之城 項(xiàng)目定位 根據(jù)中山市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和中山新創(chuàng)力 主題定位 — 中山首席體驗(yàn)一站式社區(qū)生活 MALL 形象定位 — “中山首席時(shí)尚社區(qū)生活 MALL”“新創(chuàng)一派、魅力之城” （推廣主語(yǔ)） 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目的工作重點(diǎn)主要面向經(jīng)營(yíng)及投資兩大類客戶，結(jié)合本項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下： 目標(biāo)市場(chǎng)定位 新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 經(jīng)營(yíng)心理 該類客戶對(duì)區(qū)域的居民結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、消費(fèi)能力非常敏感，同時(shí)對(duì)于商鋪的位置、租金、付款方式等亦十分注重。 購(gòu)買心理分析 當(dāng)?shù)卮迕耠S著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有村政府的花紅補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，他們對(duì)于該地的商業(yè)價(jià)值有比較直觀的感覺(jué)，并有一份情結(jié)，了解本地未來(lái)的發(fā)展前景，對(duì)于周邊優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。 返回目錄 新創(chuàng)一派 對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。 購(gòu)買心理分析 以上客戶的資金積累及來(lái)源不象前幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購(gòu)較高樓層、小面積的商鋪 ,該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素 ,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素 ,購(gòu)買心理會(huì)類似選購(gòu)債券 ,對(duì)回報(bào)率較為敏感，而此類客戶會(huì)通過(guò)媒體宣傳等方式了解項(xiàng)目。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目主體部分，我司將根據(jù)不同的功能定位，設(shè)定準(zhǔn)確合理的招商范圍，鎖定重點(diǎn)招商對(duì)象，制定科學(xué)的招商策略，喜迎知名品牌商家的進(jìn)駐，以順利完成招商目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)共好共贏。魅力之城 主體招商局功能定位及招商范圍 返回目錄 樓層 功能板塊名稱 單層面積 功能分布 塔樓 5~10 精英公寓 800㎡ 900㎡ 45~90㎡左右的精品戶型 架空層 4F 時(shí)尚泛會(huì)所 7000㎡ 露天網(wǎng)球場(chǎng)、露天休閑吧、公共健身設(shè)施和兒童游樂(lè)設(shè)施 3F 生活超市 7000㎡ 干貨、食品、家電 2F 生活超市 3000㎡ 日雜用品，家居生活用品 娛樂(lè)休閑店、 特色餐飲店 4000㎡ 咖啡廳 /茶吧 /精品店 1F 生活超市 3000㎡ 水果，熟食，海鮮，蔬菜 名店城 +洋快餐 +社區(qū)服務(wù)型商業(yè) 4000㎡ 時(shí)尚服飾、珠寶精品、化妝品、皮具、鞋帽、西式快餐、沖印店、便利店、干洗店、西式餅屋 1B 地下停車場(chǎng) 15000㎡ 450個(gè)車位的室內(nèi)停車場(chǎng) 新創(chuàng)一派 返回目錄 中山新創(chuàng)力 通過(guò)與多家國(guó)際知名零售企業(yè)的談判，招商工作初具成效，幾家大型超市均表現(xiàn)出了良好的考察意愿，其中與永旺集團(tuán)、易初蓮花以及家樂(lè)福都進(jìn)入了初步的接洽階段。 繼續(xù)提供項(xiàng)目相關(guān)資料給客戶，邀請(qǐng)客戶再就各項(xiàng)事宜進(jìn)行深入探討。 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告 創(chuàng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 第四章：商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 新創(chuàng)一派 目前，益華商圈、大信新都匯商圈、步行街商圈的臨街商鋪都是投資熱點(diǎn)，因?yàn)檫@里有良好的商業(yè)氛圍做基礎(chǔ)，易售易租，而一些遠(yuǎn)離商圈的舊城區(qū)臨街商鋪因?yàn)橛休^多的人口起居，市場(chǎng)也不錯(cuò)；城區(qū)周邊商鋪進(jìn)入門檻低，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小，具備升值潛力。而恒信之前的房產(chǎn)證問(wèn)題已經(jīng)于近年陸續(xù)解決，也給投資者帶來(lái)了投資的信心。 小結(jié)： 目前體育路、恒信一帶的裙樓臨街商鋪?zhàn)馐鄱脊┎粦?yīng)求，而且售價(jià)、租價(jià)都在平穩(wěn)上揚(yáng)，有一定的升值空間，不少投資者都看好這個(gè)地段。新都匯附近裙樓街鋪 大信 租價(jià)也從去年的 70－ 100元 /平方米上漲到 130元 /平方米。另外中山人有就近消費(fèi)的習(xí)慣，以大信為中心，兩邊輻射約為 300米， 300米之后，鋪位人流少很多。據(jù)了解，單是“頂手費(fèi)”就要 10萬(wàn)元左右。 返回目錄 新創(chuàng)一派 這一帶商鋪?zhàn)鈨r(jià)在 65元 /平方米，有的可以租到 7580元 /平方米，雖然使用期已經(jīng)過(guò)了 15年，售價(jià)仍然保持在 15000元 /平方米。 小結(jié)： 社區(qū)商鋪一般在樓盤聚集的地方比較多，而且是舊樓盤聚集的地方比較好，一般經(jīng)營(yíng)的是與居民日常起居飲食相關(guān)的行業(yè)，日用百貨、餐館、發(fā)廊等。 返回目錄 新創(chuàng)一派 濠頭市場(chǎng)、張家邊附近的樓盤也有同樣的升值潛力。 返回目錄 新創(chuàng)一