【正文】 ” 04:1704:17 : .2023:1 7 你不能衡量它，就不能管理它。 一個人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運。 企業(yè)發(fā)展需要的是機會，而機會對于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來說，一次也就夠了。 我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。 除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。 人生沒有彩排，每一個細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場直播。 ? 八 、 本項目商業(yè)價格建議 本次商業(yè)一期價格總均提報分成 2個價位，再分成 建筑 面積 與 套內(nèi)（零公攤）面積 2種模式分開說明。 ? 七 、 本項目定價基準(zhǔn) 在常熟整個市場除了方塔街及早期部分市場租金每平方米在 100元 — 200元 /月外， 大多數(shù)路段的租金在每平方米 20元 — 60元 /月 。 ? 期別 前置作業(yè)期 期別 醞釀引導(dǎo)期 期別 公開強銷期 時間 — 時間 時間 甲 方 配 合 事 項 工程進度確立提供 各項發(fā)包的配合 商業(yè)面積規(guī)劃定案。 有利于其它店鋪的招商工作。 ? 廣場及 1號樓商鋪 的三個定位方案： ① 廣場地下層及１號樓負(fù)一層定位為數(shù)碼 城或中型超市，１號樓地上一～三層定 位為家居生活精品館 ② 廣場地下層定位為美食城，１號樓負(fù)一 層～地上三層定位為家居生活精品館 ③ 廣場地下層規(guī)劃為停車位單獨出售，１ 號樓負(fù)一層～地上三層定位為家居生活精 品館 ? （一）各階段銷售節(jié)點 前置作業(yè)期 醞釀引導(dǎo)期 公開強銷期 . 15 3. 31 ● ● ● 公開順銷期 5. 31 ● 順銷延續(xù)期 商業(yè)一期 二期 二、業(yè)務(wù)推廣策劃 ? （二）各區(qū)塊推案順序及理由 ? 先推沿街 2號樓商業(yè)再推 5號樓步行街門面房接著推西側(cè)規(guī)劃路沿街門面房，至于下沉式廣場及 1號商鋪放到第二期再銷售。 理由： （ 1）、從銷控策略而言： 2號樓為本項目沿阜湖路最有價格的店面， 從工程而言 ，它也是最快完成的樓號，形象確立，客戶明確看到格局，內(nèi)部空間、外飾，說服點強烈。 提高項目街鋪知名度及形象。 商業(yè)切割確認(rèn) 業(yè)務(wù)策略確認(rèn) 媒體計劃確認(rèn) 廣告預(yù)算確認(rèn) 銷售模式確認(rèn) 商業(yè)管理團隊確認(rèn) 商業(yè)定位確認(rèn) 1物管團隊確認(rèn) 1商場經(jīng)營團隊確認(rèn) 1商業(yè)推廣公司確認(rèn) 1樣品鋪制作確認(rèn) 1商業(yè)立面景觀確認(rèn) 1燈光效果表現(xiàn)確認(rèn) 1一層夾層施工確認(rèn) 1下沉式廠場及 1號 樓平面方案確認(rèn) 1 下沉式廠場地面設(shè)計方案確認(rèn) 甲 方 配 合 事 項 媒體發(fā)布計劃的確認(rèn) 前置期甲方未完成配合部分事項的確認(rèn) 銷售面積的確認(rèn)（測繪院） 業(yè)務(wù)策略、業(yè)務(wù)執(zhí)行的確認(rèn) 價格策略及價格的研討 銷售道具的提供（商業(yè)模型、銷海、招商手冊、樓書、 CF三維動畫） 開盤時間確認(rèn) 收訂方式確認(rèn) 合同討論研擬修改 定購流程確認(rèn) 1商業(yè)經(jīng)營管理團隊定案 甲 方 配 合 事 項 媒體發(fā)包確認(rèn) 工程進度確認(rèn) 開盤流程操作細(xì)則確認(rèn) 2樓立面完成 酷街園林景觀燈光效果完成 住宅南面入戶凱旋門完成 2號樓南面人行道整體形象燈光塑造完成 （五）甲方配合事項 ? 三、 醞釀階段 廣告表現(xiàn)方向 A、 廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行 第一步：新聞事件形式炒作，項目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢說明； 第二步：舉行各類公關(guān)活動、推廣項目。 目前阜湖路的商業(yè)門面房較少，基本上為單向門面房，布行人群稀少，現(xiàn)門面房租金在 2050元之間 。 零公攤門面房 是一種策略表現(xiàn)，讓購房客買的是實際面 積，沒有虛構(gòu)，這在 常熟是唯一首例 ，在形式上也可以塑造 開發(fā)商將公攤?cè)课?，價格在預(yù)期范圍內(nèi)還是可以接受 的，廣告更易表現(xiàn)誘因！ 在銷售策略上這是一帖猛藥 。 對產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是 100分就是 0分。 202 3年 1月 20日 4時 17分 0 4:17:20 預(yù)防是解決危機的最好方法。我將保證你們有 5%的回報，并在此后我將抽取所有利潤的 50% 。 23. . 發(fā)展和維護他們的家 。 從管理的角度來講，兩點之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。 拖延將不斷滋養(yǎng)恐懼。道家講‘清虛’，佛家講空，空到極點，清虛到極點，這時候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏。顧客真正購買的不是商品，而是解決問題的辦法。 人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長。 2023年 1月 20日星期五 多掙錢的方法只有兩個：不是多賣，就是降低管理費。 2023年 1月 20日星期五 4時 17分 20秒 世上并沒有用來鼓勵工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎勵工作成果的。人的四周充滿真正而高貴的財富 —身體與心靈的財富。 2=10800元 /平方米 （不包括下沉式廣場及商場商業(yè)）。 ? 商業(yè)調(diào)查表 基本資料 項目名稱 常熟老街 開發(fā)商 上海綠地集團 代理商 自售 規(guī)劃設(shè)計單位 景觀設(shè)計 項目位置 海虞北路近北三環(huán) 店舖 總建筑面積 ㎡ 面積規(guī)劃 45㎡～ 411㎡ 主力面積 60㎡～ 90㎡ 店舖規(guī)劃戶數(shù) 77套 已銷售戶數(shù) 36 銷售比例 47% 面寬 45M 進深 10M左右 交房時間 開盤時間 銷售方式 上下兩層分開銷售 工程進度 已交房 層高 一層 , 店鋪公攤 34% 物管費用 /㎡ 均價 /㎡ 各單元差價 150元 2023元 上 48006600元 /㎡左右 客戶來源 外地 \本地 購鋪目的 自營、投資 商鋪各月租金 50元 /㎡ 商鋪年回報率 其它事項說明： 客戶自行經(jīng)營 ,無統(tǒng)一規(guī)劃。 1 3D動畫討論制作 業(yè) 務(wù) 策 略 及 執(zhí) 行 積累客戶邀約現(xiàn)場了解產(chǎn)品 緣故介紹法的實施 銷售演練持續(xù)加強 1預(yù)約客戶順位排定（視情況收訂金） 1 收訂策略研擬 1媒體大量曝光眾所周知 1公告價格帶測試反應(yīng)及意愿 1銷售道具準(zhǔn)備到位 業(yè) 務(wù) 策 略 及 執(zhí) 行 依銷售狀況反應(yīng)調(diào)整業(yè)務(wù)、媒體策略 安排媒體采訪報道本案之利多及熱賣，搭配媒體雙管齊下，抬高本案知名度。 帶動周邊商業(yè)售價。 8號樓 一、二層定位為小區(qū)配套商業(yè)。 將 2號樓先行銷售完畢讓絕大多數(shù)客戶順勢向內(nèi)街移動購買 ，不會產(chǎn)生觀望等待的心態(tài)，更有利于內(nèi)街門面房的去化。 所以 引進主力店的進駐是本項目“售價”及“順銷”的“重中之重” 借由招商公司的商業(yè)資源協(xié)助銷售不可缺席。以事件營銷（例如：常熟 首條酷街即將登陸引起關(guān)注懸念）作配合，全面展開銷售 工作及招商工作； 第三步：廣泛運用各類有效媒體與機構(gòu)的多種形式共同推廣，促進 招商及銷售成功。與其它路段相比租金水平較低。 ? 商業(yè)一期價格估算 每平米總平均單價： 10802 元 樓號 類別 建筑面積 套面面積 分?jǐn)偯娣e 得房率 建議單價 合計 零公攤售價 81樓 一層面積 % 9000 7483950 9512 二層面積 % 5500 2807860 6321