【正文】 ” 04:1704:17 : .2023:1 7 你不能衡量它，就不能管理它。 一個(gè)人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運(yùn)。 企業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會(huì)，而機(jī)會(huì)對(duì)于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)說(shuō)，一次也就夠了。 我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。 除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠(chéng)之心來(lái)領(lǐng)導(dǎo)員工。 人生沒(méi)有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場(chǎng)直播。 ? 八 、 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格建議 本次商業(yè)一期價(jià)格總均提報(bào)分成 2個(gè)價(jià)位，再分成 建筑 面積 與 套內(nèi)（零公攤）面積 2種模式分開(kāi)說(shuō)明。 ? 七 、 本項(xiàng)目定價(jià)基準(zhǔn) 在常熟整個(gè)市場(chǎng)除了方塔街及早期部分市場(chǎng)租金每平方米在 100元 — 200元 /月外， 大多數(shù)路段的租金在每平方米 20元 — 60元 /月 。 ? 期別 前置作業(yè)期 期別 醞釀引導(dǎo)期 期別 公開(kāi)強(qiáng)銷期 時(shí)間 — 時(shí)間 時(shí)間 甲 方 配 合 事 項(xiàng) 工程進(jìn)度確立提供 各項(xiàng)發(fā)包的配合 商業(yè)面積規(guī)劃定案。 有利于其它店鋪的招商工作。 ? 廣場(chǎng)及 1號(hào)樓商鋪 的三個(gè)定位方案： ① 廣場(chǎng)地下層及１號(hào)樓負(fù)一層定位為數(shù)碼 城或中型超市，１號(hào)樓地上一～三層定 位為家居生活精品館 ② 廣場(chǎng)地下層定位為美食城，１號(hào)樓負(fù)一 層～地上三層定位為家居生活精品館 ③ 廣場(chǎng)地下層規(guī)劃為停車位單獨(dú)出售，１ 號(hào)樓負(fù)一層～地上三層定位為家居生活精 品館 ? （一）各階段銷售節(jié)點(diǎn) 前置作業(yè)期 醞釀引導(dǎo)期 公開(kāi)強(qiáng)銷期 . 15 3. 31 ● ● ● 公開(kāi)順銷期 5. 31 ● 順銷延續(xù)期 商業(yè)一期 二期 二、業(yè)務(wù)推廣策劃 ? （二）各區(qū)塊推案順序及理由 ? 先推沿街 2號(hào)樓商業(yè)再推 5號(hào)樓步行街門面房接著推西側(cè)規(guī)劃路沿街門面房，至于下沉式廣場(chǎng)及 1號(hào)商鋪放到第二期再銷售。 理由： （ 1）、從銷控策略而言： 2號(hào)樓為本項(xiàng)目沿阜湖路最有價(jià)格的店面， 從工程而言 ，它也是最快完成的樓號(hào)，形象確立，客戶明確看到格局，內(nèi)部空間、外飾，說(shuō)服點(diǎn)強(qiáng)烈。 提高項(xiàng)目街鋪知名度及形象。 商業(yè)切割確認(rèn) 業(yè)務(wù)策略確認(rèn) 媒體計(jì)劃確認(rèn) 廣告預(yù)算確認(rèn) 銷售模式確認(rèn) 商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)確認(rèn) 商業(yè)定位確認(rèn) 1物管團(tuán)隊(duì)確認(rèn) 1商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)確認(rèn) 1商業(yè)推廣公司確認(rèn) 1樣品鋪制作確認(rèn) 1商業(yè)立面景觀確認(rèn) 1燈光效果表現(xiàn)確認(rèn) 1一層夾層施工確認(rèn) 1下沉式廠場(chǎng)及 1號(hào) 樓平面方案確認(rèn) 1 下沉式廠場(chǎng)地面設(shè)計(jì)方案確認(rèn) 甲 方 配 合 事 項(xiàng) 媒體發(fā)布計(jì)劃的確認(rèn) 前置期甲方未完成配合部分事項(xiàng)的確認(rèn) 銷售面積的確認(rèn)（測(cè)繪院） 業(yè)務(wù)策略、業(yè)務(wù)執(zhí)行的確認(rèn) 價(jià)格策略及價(jià)格的研討 銷售道具的提供（商業(yè)模型、銷海、招商手冊(cè)、樓書、 CF三維動(dòng)畫） 開(kāi)盤時(shí)間確認(rèn) 收訂方式確認(rèn) 合同討論研擬修改 定購(gòu)流程確認(rèn) 1商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)定案 甲 方 配 合 事 項(xiàng) 媒體發(fā)包確認(rèn) 工程進(jìn)度確認(rèn) 開(kāi)盤流程操作細(xì)則確認(rèn) 2樓立面完成 酷街園林景觀燈光效果完成 住宅南面入戶凱旋門完成 2號(hào)樓南面人行道整體形象燈光塑造完成 （五）甲方配合事項(xiàng) ? 三、 醞釀階段 廣告表現(xiàn)方向 A、 廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行 第一步：新聞事件形式炒作，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)說(shuō)明； 第二步：舉行各類公關(guān)活動(dòng)、推廣項(xiàng)目。 目前阜湖路的商業(yè)門面房較少，基本上為單向門面房，布行人群稀少，現(xiàn)門面房租金在 2050元之間 。 零公攤門面房 是一種策略表現(xiàn)，讓購(gòu)房客買的是實(shí)際面 積，沒(méi)有虛構(gòu)，這在 常熟是唯一首例 ，在形式上也可以塑造 開(kāi)發(fā)商將公攤?cè)课?，價(jià)格在預(yù)期范圍內(nèi)還是可以接受 的，廣告更易表現(xiàn)誘因！ 在銷售策略上這是一帖猛藥 。 對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量來(lái)說(shuō)，不是 100分就是 0分。 202 3年 1月 20日 4時(shí) 17分 0 4:17:20 預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。我將保證你們有 5%的回報(bào)，并在此后我將抽取所有利潤(rùn)的 50% 。 23. . 發(fā)展和維護(hù)他們的家 。 從管理的角度來(lái)講，兩點(diǎn)之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。 拖延將不斷滋養(yǎng)恐懼。道家講‘清虛’，佛家講空，空到極點(diǎn)，清虛到極點(diǎn)，這時(shí)候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏。顧客真正購(gòu)買的不是商品，而是解決問(wèn)題的辦法。 人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長(zhǎng)。 2023年 1月 20日星期五 多掙錢的方法只有兩個(gè)：不是多賣，就是降低管理費(fèi)。 2023年 1月 20日星期五 4時(shí) 17分 20秒 世上并沒(méi)有用來(lái)鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。人的四周充滿真正而高貴的財(cái)富 —身體與心靈的財(cái)富。 2=10800元 /平方米 （不包括下沉式廣場(chǎng)及商場(chǎng)商業(yè)）。 ? 商業(yè)調(diào)查表 基本資料 項(xiàng)目名稱 常熟老街 開(kāi)發(fā)商 上海綠地集團(tuán) 代理商 自售 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 景觀設(shè)計(jì) 項(xiàng)目位置 海虞北路近北三環(huán) 店舖 總建筑面積 ㎡ 面積規(guī)劃 45㎡～ 411㎡ 主力面積 60㎡～ 90㎡ 店舖規(guī)劃戶數(shù) 77套 已銷售戶數(shù) 36 銷售比例 47% 面寬 45M 進(jìn)深 10M左右 交房時(shí)間 開(kāi)盤時(shí)間 銷售方式 上下兩層分開(kāi)銷售 工程進(jìn)度 已交房 層高 一層 , 店鋪公攤 34% 物管費(fèi)用 /㎡ 均價(jià) /㎡ 各單元差價(jià) 150元 2023元 上 48006600元 /㎡左右 客戶來(lái)源 外地 \本地 購(gòu)鋪目的 自營(yíng)、投資 商鋪各月租金 50元 /㎡ 商鋪年回報(bào)率 其它事項(xiàng)說(shuō)明： 客戶自行經(jīng)營(yíng) ,無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃。 1 3D動(dòng)畫討論制作 業(yè) 務(wù) 策 略 及 執(zhí) 行 積累客戶邀約現(xiàn)場(chǎng)了解產(chǎn)品 緣故介紹法的實(shí)施 銷售演練持續(xù)加強(qiáng) 1預(yù)約客戶順位排定（視情況收訂金） 1 收訂策略研擬 1媒體大量曝光眾所周知 1公告價(jià)格帶測(cè)試反應(yīng)及意愿 1銷售道具準(zhǔn)備到位 業(yè) 務(wù) 策 略 及 執(zhí) 行 依銷售狀況反應(yīng)調(diào)整業(yè)務(wù)、媒體策略 安排媒體采訪報(bào)道本案之利多及熱賣，搭配媒體雙管齊下，抬高本案知名度。 帶動(dòng)周邊商業(yè)售價(jià)。 8號(hào)樓 一、二層定位為小區(qū)配套商業(yè)。 將 2號(hào)樓先行銷售完畢讓絕大多數(shù)客戶順勢(shì)向內(nèi)街移動(dòng)購(gòu)買 ，不會(huì)產(chǎn)生觀望等待的心態(tài)，更有利于內(nèi)街門面房的去化。 所以 引進(jìn)主力店的進(jìn)駐是本項(xiàng)目“售價(jià)”及“順銷”的“重中之重” 借由招商公司的商業(yè)資源協(xié)助銷售不可缺席。以事件營(yíng)銷（例如：常熟 首條酷街即將登陸引起關(guān)注懸念）作配合，全面展開(kāi)銷售 工作及招商工作； 第三步：廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn) 招商及銷售成功。與其它路段相比租金水平較低。 ? 商業(yè)一期價(jià)格估算 每平米總平均單價(jià)： 10802 元 樓號(hào) 類別 建筑面積 套面面積 分?jǐn)偯娣e 得房率 建議單價(jià) 合計(jì) 零公攤售價(jià) 81樓 一層面積 % 9000 7483950 9512 二層面積 % 5500 2807860 6321