【正文】 ? 商業(yè)調(diào)查表 基本資料 項目名稱 世茂中心 開發(fā)商 世茂 代理商 自售 規(guī)劃設(shè)計單位 景觀設(shè)計 泛亞 項目位置 珠江東路 店舖 總建筑面積 2720㎡ 面積規(guī)劃 130㎡左右 (上下 ) 主力面積 130㎡ 店舖規(guī)劃戶數(shù) 24戶 (上下 ) 已銷售戶數(shù) 16戶 (上下 ) 銷售比例 67% 面寬 6M 進深 12M 交房時間 開盤時間 2023年 1月 銷售方式 出售 工程進度 外立面完工 層高 店鋪公攤 68% 物管費用 /㎡ 均價 第一 :9800元 /㎡ 第二 : /㎡ 現(xiàn) : /㎡ 各單元差價 差價不大 客戶來源 常熟本地 購鋪目的 自營 商鋪各月租金 商鋪年回報率 810%(自營業(yè) ) 其它事項說明： ? 商業(yè)調(diào)查表 基本資料 項目名稱 香格麗花園 開發(fā)商 常熟市家盈置業(yè) 代理商 南京合富輝煌 規(guī)劃設(shè)計單位 景觀設(shè)計 項目位置 楓林路 17號 店舖 總建筑面積 ㎡ 面積規(guī)劃 ～ 主力面積 101～ 116 店舖規(guī)劃戶數(shù) 25戶 已銷售戶數(shù) 16戶 銷售比例 64% 面寬 ～ 進深 18M～ 5M 交房時間 08年 ,3月 開盤時間 8月 銷售方式 單層 工程進度 10F 層高 6M 店鋪公攤 8% 物管費用 未定 均價 /㎡ 各單元差價 東面便宜 ,西面便宜 1000～ 2023/㎡ 商業(yè)定位 小區(qū)配套商業(yè)，不能做餐飲 ,其他不限制 客戶來源 外地 ,本地私營業(yè)主 購鋪目的 投資、自營 商鋪各月租金 商鋪年回報率 其它事項說明： ? 商業(yè)調(diào)查表 基本資料 項目名稱 明日星城 商業(yè)切割確認 業(yè)務(wù)策略確認 媒體計劃確認 廣告預算確認 銷售模式確認 商業(yè)管理團隊確認 商業(yè)定位確認 1物管團隊確認 1商場經(jīng)營團隊確認 1商業(yè)推廣公司確認 1樣品鋪制作確認 1商業(yè)立面景觀確認 1燈光效果表現(xiàn)確認 1一層夾層施工確認 1下沉式廠場及 1號 樓平面方案確認 1 下沉式廠場地面設(shè)計方案確認 甲 方 配 合 事 項 媒體發(fā)布計劃的確認 前置期甲方未完成配合部分事項的確認 銷售面積的確認（測繪院） 業(yè)務(wù)策略、業(yè)務(wù)執(zhí)行的確認 價格策略及價格的研討 銷售道具的提供（商業(yè)模型、銷海、招商手冊、樓書、 CF三維動畫） 開盤時間確認 收訂方式確認 合同討論研擬修改 定購流程確認 1商業(yè)經(jīng)營管理團隊定案 甲 方 配 合 事 項 媒體發(fā)包確認 工程進度確認 開盤流程操作細則確認 2樓立面完成 酷街園林景觀燈光效果完成 住宅南面入戶凱旋門完成 2號樓南面人行道整體形象燈光塑造完成 （五）甲方配合事項 ? 三、 醞釀階段 廣告表現(xiàn)方向 A、 廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行 第一步：新聞事件形式炒作，項目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢說明； 第二步：舉行各類公關(guān)活動、推廣項目。 ? 期別 前置作業(yè)期 期別 醞釀引導期 期別 公開強銷期 時間 — 時間 時間 業(yè) 務(wù) 策 略 及 執(zhí) 行 SP活動策劃研擬 1沙盤模型制作 1 POP、車體更換稿面設(shè)計 1廣告定位、企劃方向完成 1商業(yè)面積切割、尺寸檢討 1商業(yè)管理團隊進行 1招商團隊洽談協(xié)商及意向簽定。 提高項目街鋪知名度及形象。 ? 本項目商業(yè)主要為兩種規(guī)劃，一種是街鋪門面房，另一種則是商場商鋪及廣場商鋪，其中獨立沿街門面房東半段約 530 ㎡及西半段約1120㎡，可用來對外 引進主力店并以反租型式銷售 ，而 1號樓地下室內(nèi)約 2600㎡及廣場部分面積約 6000多㎡，合并約 9000㎡，日后也可引進 中型主力店或?qū)I(yè)賣場 經(jīng)營銷售，引進主力店銷售對本項目而言是極為關(guān)鍵的賣點，其理由如下： （三） 區(qū)塊銷售模式 ? 客戶信心點足夠，加速商業(yè)銷售。 理由： （ 1）、從銷控策略而言： 2號樓為本項目沿阜湖路最有價格的店面， 從工程而言 ，它也是最快完成的樓號，形象確立，客戶明確看到格局，內(nèi)部空間、外飾，說服點強烈。城市之光商業(yè)推廣策略提報 2023年 11月 24日 ? 提 綱 一、前言及全區(qū)定位說明 二、業(yè)務(wù)推廣策劃 三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向 四、媒體推廣計劃及預算 五、已成型各商業(yè)區(qū)塊說明 六、各在售商業(yè)項目說明 七、本項目定價基準 八、本項目商業(yè)價格建議 ? 一、前言 本項目從 9月份以來對商業(yè)進行數(shù)次的提報及修正，目前整體定位、業(yè)態(tài)種類、功能區(qū)分均大致已定，而面積切割重新在調(diào)整中，立面裝飾、園林景觀、燈光表現(xiàn)、樣品鋪、一樓夾層的工程解決及下沉式廣場， 1號樓商埔仍在繼續(xù)進行修改方案中，考慮開發(fā)商必須于 07年 1月份 開始銷售商業(yè)，針對商業(yè)銷售提出報告及業(yè)務(wù)推廣，廣告表現(xiàn)主軸，推案節(jié)點及工作執(zhí)行計劃等作說明 ? 全區(qū)商業(yè)定位說明 經(jīng)過數(shù)次的提報、溝通、討論及修改，目前全區(qū)商業(yè) 定位如下： 2號樓 一樓南面沿街店鋪定位為品牌休閑餐飲，北面內(nèi)街店鋪定位為酷街，二層全區(qū)定位為酷街的沿伸區(qū)塊。 ? 廣場及 1號樓商鋪 的三個定位方案： ① 廣場地下層及１號樓負一層定位為數(shù)碼 城或中型超市，１號樓地上一～三層定 位為家居生活精品館 ② 廣場地下層定位為美食城，１號樓負一 層～地上三層定位為家居生活精品館 ③ 廣場地下層規(guī)劃為停車位單獨出售，１ 號樓負一層～地上三層定位為家居生活精 品館 ? （一）各階段銷售節(jié)點 前置作業(yè)期 醞釀引導期 公開強銷期 . 15 3. 31 ● ● ● 公開順銷期 5. 31 ● 順銷延續(xù)期 商業(yè)一期 二期 二、業(yè)務(wù)推廣策劃 ? （二）各區(qū)塊推案順序及理由 ? 先推沿街 2號樓商業(yè)再推 5號樓步行街門面房接著推西側(cè)規(guī)劃路沿街門面房，至于下沉式廣場及 1號商鋪放到第二期再銷售。 （ 3）從資金回籠而言： 2號樓沿街門面售價相對較高于其它樓號，熱銷優(yōu)勢結(jié)合售價優(yōu)勢必可使得 資金回籠加快 ，金額相對較多對開發(fā)商及后續(xù)銷售更加有利。 有利于其它店鋪的招商工作。 ? （四）各階段執(zhí)行工作 期別 前置作業(yè)期 期別 醞釀引導期 期別 公開強銷期 時間 — 時間 時間 業(yè) 務(wù) 策 略 及 執(zhí) 行 銷售海報及招商手冊討論制作 . 人員培訓 DS作業(yè)執(zhí)行 來訪客戶的名單告知聯(lián)絡(luò) 已購住宅客戶的名單收集告知 項目總體銷講課程安排禮儀、接待銷售流程、答客問及銷控演練 企劃表現(xiàn)方向內(nèi)容的討論 . 廣告路線戰(zhàn)略確立 常熟市各商圈市場及周邊街道店鋪市調(diào)租金 ,近年開值比率了解 . 客戶購買商鋪消費習性分析了解 業(yè) 務(wù) 策 略 及 執(zhí) 行 現(xiàn)場展板更換 銷控策略實施（留好去差） 公關(guān)媒體的宣傳（軟文、電視專題） SP活動舉辦 現(xiàn)場人員分組競賽研擬 媒體表現(xiàn)更換調(diào)整 銷售工具夾的檢視與補充加強 業(yè)