【正文】 友誼商場(chǎng) 位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地 2萬平方米，經(jīng)營(yíng)商品 8萬多種，消費(fèi)人流平均每月高達(dá) 70多萬人次。天河城廣場(chǎng)由購(gòu)物中心、 49層的寫字樓和 39層的酒店三幢建筑物組合而成。 正佳廣場(chǎng)將采用“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”商業(yè)模式，引入全球零售百貨巨擘（大型百貨公司）、國(guó)際名牌旗艦店，跨國(guó)主題娛樂公司，配套零售、娛樂、餐飲、會(huì)展、康體、休閑、旅游、商務(wù)八大功能，引導(dǎo)購(gòu)物新體驗(yàn)。商業(yè)項(xiàng)目策劃 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn) 如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃 如何進(jìn)行購(gòu)物中心的總體規(guī)劃 商場(chǎng)的返租與回報(bào) 商場(chǎng)的興旺與風(fēng)水的關(guān)系 撰寫策劃案的標(biāo)準(zhǔn)化目錄 商場(chǎng)招商的關(guān)鍵 課程內(nèi)容 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 一、 SHOPPING MALL： 正佳廣場(chǎng) 二、購(gòu)物中心： 天河城廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)、光明廣場(chǎng)、名盛廣場(chǎng)等 三、百貨公司： 廣州友誼商場(chǎng)、廣州百貨大廈等 四、商業(yè)街區(qū) (街鋪 )： 北京路、上下九、江南西路、農(nóng)林下路商業(yè)街等 五、寫字樓、商住樓裙樓： 中信廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、東銀廣場(chǎng)等 六、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)： 富力兒童世界、步云天地國(guó)際鞋城、縱橫天地旅游戶 外用品城、吉盛偉邦等 七、地下商場(chǎng)： 流行前線、恒寶廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、康王商業(yè)城 八、物流中心： 國(guó)際輕紡城、國(guó)際玩具城 八、住宅區(qū)中的小區(qū)街鋪 ： 匯景新城、光大花園等大型成熟住宅社區(qū)中的商鋪 正佳廣場(chǎng) 是全國(guó)最大的商業(yè)廣場(chǎng)之一，計(jì)劃投資約 40億元人民幣。 SHOPPING MALL： SHOPPING MALL： 北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心 是亞洲最大的 SHOPPING MALL，占地 ，規(guī)劃建筑面積為 68萬平米。目前這里已是集購(gòu)物、美食、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心，建筑面積 16萬平方米，營(yíng)業(yè)面積 10萬平方米，地上 7層，地下 3層，北面露天廣場(chǎng)面積 3000多平方米。 作為展示現(xiàn)代廣州時(shí)尚新生活的櫥窗，一貫致力于提升人們的消費(fèi)生活質(zhì)素和品位， 向賓客展現(xiàn)優(yōu)雅、寬敞、舒適的購(gòu)物環(huán)境；高品質(zhì)而多樣的時(shí)尚貨品；精心塑造的高級(jí)百貨商店企業(yè)形象， 開辦VIP貴賓卡業(yè)務(wù) 及多項(xiàng)方便賓客的服務(wù)項(xiàng)目，給予客戶不一樣的身份感。目前，在廣州市環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一大批規(guī)模檔次的鞋類及鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)；在一德路、黃沙大道和芳村、黃埔有一大批玩具文具專業(yè)市場(chǎng)；在中山大學(xué)正門新港西路以及海印大沙頭等地匯聚了中大布匹市場(chǎng)、海印盛賢布藝市場(chǎng)等。 廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn) ⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。 ⒋大賣場(chǎng)帶旺同場(chǎng)商鋪 大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤更是以超市的進(jìn)駐作為賣點(diǎn)來吸引買家。 ⑵微觀調(diào)查： ①調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域已建、在建、未建的同類型商場(chǎng)，清晰了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳 細(xì)情況，進(jìn)行有針對(duì)性的戰(zhàn)略部署及前瞻性的市場(chǎng)定位。） ⒉收入水平 （包括：人均收入、可支配收入、消費(fèi)信貸等。 ⑵外立面設(shè)計(jì)： 按照項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)出新穎、通透的外立面，并體現(xiàn)項(xiàng)目的形象 及商業(yè)元素。 ⑵大面積租戶：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂等。 四、項(xiàng)目開業(yè)階段 ⒈制定旺場(chǎng)策略： 包括定期的公關(guān)活動(dòng)、宣傳推廣活動(dòng)及商品促銷活動(dòng)。 必須做到人車分離，步行路線的入口應(yīng)靠近公交車站，盡可能縮 步行距離。而通道的寬度通常為主通道 4— 5米，次通道 2— 3米。有些購(gòu)物中心為了增加 消費(fèi)人流在樓層間的逗留時(shí)間而使自動(dòng)扶梯的布置相對(duì)零亂、分散，使消費(fèi)者 上下時(shí)難以找到扶梯的具體位置，給消費(fèi)者在各樓層間的自由運(yùn)動(dòng)造成不便， 將大大降低對(duì)消費(fèi)者的吸引力。故購(gòu)物場(chǎng) 所一般會(huì)保持恒溫 21— 23度的人體舒適度。同時(shí)將承受租金能力較強(qiáng)的商店 布置在購(gòu)物中心價(jià)值較高的區(qū)間以獲得最大的租金回報(bào)。 傳統(tǒng)的商場(chǎng)銷售與經(jīng)營(yíng)有何矛盾？ ⒈業(yè)主分散，難于統(tǒng)一規(guī)劃管理； ⒉無法保證統(tǒng)一開業(yè)或足夠的開業(yè)率； ⒊無法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)時(shí)間； ⒋各自為政，功能混亂。 3 12%=36% 30000 36%=10800元 3000010800=19200元 /m2 2023019200=800元 /m2 有 800元 /m2的差額 =風(fēng)險(xiǎn) 800 / 36個(gè)月 =22元 / m2必須能帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的消費(fèi)。 ⒈租金與市場(chǎng)實(shí)際接近； ⒉物業(yè)本身特定條件及發(fā)展趨勢(shì)； ⒊根據(jù)租戶的性質(zhì)區(qū)別對(duì)待； ?對(duì)樓層、位置等的區(qū)別； ?對(duì)經(jīng)營(yíng)時(shí)間段進(jìn)行區(qū)別； ?配合業(yè)主需要確定優(yōu)惠期； ?租期內(nèi)檢討及年度檢討，調(diào)整租金。商場(chǎng)開業(yè)之地如 選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購(gòu)物的條件。 ⒌ 商場(chǎng)的對(duì)面不能有煙囪、廁所、殯儀館、醫(yī)院、寺院等單位，這些單位容易使人感到心理上感到不適。因而，為了使商場(chǎng)提高對(duì)顧客的接待量，門不宜做得太小。其實(shí)獅子不僅可以用來招財(cái)還可用來化煞。 對(duì)商場(chǎng)不利的各種煞氣： ⒈ 反光煞： 因陽光、水面、玻璃的反射而被照射則稱為反光煞。 ⑶人文環(huán)境：價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣等。 三、項(xiàng)目規(guī)劃建議 ⑴項(xiàng)目背景：項(xiàng)目基本情況、研究目的、研究方法及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 ⑷項(xiàng)目主題定位：主題導(dǎo)入、主題深入、主題表現(xiàn)等。 七、項(xiàng)目客戶定位 ⑴目標(biāo)投資客戶群細(xì)分。 ⑹項(xiàng)目營(yíng)業(yè)空間經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 ⑸項(xiàng)目招商的實(shí)施。 04:18:4104:18:4104:181/20/2023 4:18:41 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 上午 4時(shí) 18分 41秒 上午 4時(shí) 18分 04:18: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 1月 上午 4時(shí) 18分 :18January 20, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :18:4104:18:41January 20, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 4時(shí) 18分 :18January 20, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 4時(shí) 18分 41秒 上午 4時(shí) 18分 04:18: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 04:18:4104:18:4104:181/20/2023 4:18:41 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 04:18:4104:18:4104:18Friday, January 20, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 ⑺項(xiàng)目銷售及招商、推廣部署。 ⑵營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析。 ⑶目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分。 五、項(xiàng)目主題定位 ⑴主題導(dǎo)入及深化。 ⑶人文環(huán)境：價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣等。 ⑸其他宏觀環(huán)境：城市規(guī)劃發(fā)展、新法律法規(guī)等。 ⒊ 槍 煞： 這是一種無形的氣，所謂“一條直路一條槍”，即是商場(chǎng)大門對(duì)正 有一條直長(zhǎng)的路，便是犯槍煞，主血光之災(zāi)、疾病等。 2. 獅子的造型要有威勢(shì)； 3. 獅子要擺放在招財(cái)?shù)模? 4. 要選擇吉時(shí)擺放獅子； 5. 選擇吉時(shí)替獅子開光。 ⒒ 有些商場(chǎng)店面狹窄，或者受遮擋，不利于商店發(fā)展經(jīng)營(yíng)，一是努力去拆除店前的遮物，使店面顯露出來；二是對(duì)店面狹窄而無法改變，就把店牌加大高懸，使較遠(yuǎn)的地方張眼就能看到。 ⒍商店在選擇宅址時(shí)，講求屋前開闊，接納八方生氣，這與經(jīng)商講究廣納四方來客契合。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸