【正文】 地活動(dòng)等）。 經(jīng)營(yíng) + 推廣 + 功能分布 + 多元化服務(wù) = 成功商場(chǎng) ⒈產(chǎn)品多元化；⒉服務(wù)多元化；⒊有娛樂(lè)設(shè)施；⒋良好的設(shè)計(jì)；⒌良好的管理。 三、平面布局： 購(gòu)物中心的平面布局可根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 四、建筑結(jié)構(gòu)： ⑴層數(shù)： 效區(qū)購(gòu)物中心的層數(shù)控制在三層以內(nèi)，并且經(jīng)營(yíng)商店主要布置在首層； 市區(qū)購(gòu)物中心的層數(shù)控制在七層以內(nèi)。 ⑵色彩： 色彩對(duì)于購(gòu)物中心的環(huán)境布局和形象塑造影響很大，為使購(gòu)物環(huán)境色調(diào)達(dá)到 優(yōu)美、和諧的視覺(jué)效果，必須針對(duì)購(gòu)物中心各個(gè)部位設(shè)計(jì)出相應(yīng)的色調(diào)。另外標(biāo)志物亦 是外立面設(shè)計(jì)的重要元素，它具有幫助客戶識(shí)別商業(yè)設(shè)施、吸引顧客關(guān) 注商業(yè)設(shè)施的廣告媒體作用。對(duì)于多層購(gòu)物中心，則一般將服飾、首飾放首層、二層等價(jià)值較高的 營(yíng)業(yè)區(qū)間，而將大型主力店設(shè)在負(fù)一層、負(fù)二層或二層、三層，并將家居、餐 飲、娛樂(lè)等放在高樓層。 做幾年的返租最適合？ 最適合的回報(bào)率是百分幾？ 如何計(jì)算回報(bào)率？ A、返租年期最好為 3年。 重點(diǎn)：⒈商場(chǎng)所處地段是否適合商業(yè)用途； ⒉商場(chǎng)的租售價(jià)格是否高于市場(chǎng)承接力； ⒊留取部份自營(yíng)商鋪或主力商家的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地以提高商場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力； ⒋對(duì)主力商鋪、品牌形象店及各租戶經(jīng)營(yíng)能力的評(píng)估和預(yù)測(cè)。（如商場(chǎng)內(nèi)的 食街、電影院） 二．主題商場(chǎng) 大型購(gòu)物中心中的主題商場(chǎng)主要起補(bǔ)充作用。 所以在商場(chǎng)布局上我們要充分考慮如下幾點(diǎn)： ⒈要知道人流從哪個(gè)方向來(lái)； ⒉門(mén)口不能太多，容易分流客戶； ⒊空氣要對(duì)流，光線要充足； ⒋高處去勢(shì)，低處旺（選擇平原地帶或斜坡底，轉(zhuǎn)角位最難聚人）； ⒌商場(chǎng)前不要有步級(jí)，或者寧愿落幾級(jí)不要上幾級(jí)； ⒍行人路要寬，門(mén)口位要光亮（聚的環(huán)境）； ⒎商場(chǎng)入口不能對(duì)住電梯，要研究車流方向、人流方向、燈光的設(shè)計(jì)； ⒏微斜的轉(zhuǎn)彎位很難聚人，不宜做多層商場(chǎng)； ⒐最佳的商鋪位置不是電梯兩旁，而是一下電梯的視線范圍內(nèi)。 ⒊ 人口居住稠密區(qū)：由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購(gòu)物省時(shí)省力 比較方便。按照這一原則，選擇店鋪的地址時(shí)，也應(yīng)該考慮店鋪正前方的開(kāi)闊，要求不能有任何遮擋物，比如圍墻，電線桿，廣告牌和過(guò)大遮掩的樹(shù)木等等。 ⒓ 商場(chǎng)的周圍栽種樹(shù)木和花草，以增加商場(chǎng)內(nèi)的生氣和消除塵埃。 五帝錢： 真正的五帝錢不但可以用于化煞，還可以用來(lái)增運(yùn)護(hù)身。 ⒋天斬煞： 兩座大廈靠得很近，致使兩座大廈中間形成一道相當(dāng)狹窄的空隙， 遠(yuǎn)望去就仿似大廈被從天而降的利斧所破，一分為二似的，主有血 光之災(zāi)。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ⑴項(xiàng)目 SWTO分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅等。 ⑷商業(yè)環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 ⑵主題差別性與適應(yīng)性分析。 八、項(xiàng)目規(guī)劃建議 ⑴整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃思路。 ⑶經(jīng)濟(jì)效益分析。 成功案例分享 一、中海名都商場(chǎng) 開(kāi)盤(pán)即旺，單日成交 6000萬(wàn)元！ 二、縱橫天地商場(chǎng) 三、上海新天地 上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海近代建筑的標(biāo)志 石庫(kù)門(mén)建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫(kù)門(mén)原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂(lè)中心。 :18:4104:18:41January 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :18:4104:18Jan2320Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , January 20, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 20日星期五 4時(shí) 18分 41秒 04:18:4120 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 1月 20日星期五 4時(shí) 18分 41秒 04:18:4120 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , January 20, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 ⑷項(xiàng)目宣傳推廣策略。 ⑸項(xiàng)目交通組織規(guī)劃。 ⑶形象品牌延伸策略。 ⑶項(xiàng)目功能定位：各區(qū)間的功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ⑸目標(biāo)客戶定位：投資客、目標(biāo)租戶及消費(fèi)者的定位。 ⑵宏觀環(huán)境調(diào)研：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口、年齡及性別特征、職業(yè)、收入等。此亦稱“梅花局”。 一些大型商場(chǎng)的門(mén)口，大都會(huì)擺放一對(duì)大獅 子，而擺放獅子的地方，未必是煞方，現(xiàn)在很多商場(chǎng)的門(mén)口的獅子主要 是用來(lái)招財(cái)?shù)?。商?chǎng)的門(mén)，每日迎送顧客的多少，決定著商場(chǎng)的興衰。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面 上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的 選擇。如 果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。 四．租金策略 —— 招商過(guò)程中最為敏感的一關(guān)。 注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠。 C：投資回報(bào)率的計(jì)算： 例：原來(lái) 20230元 /m2的鋪位按 30000元 /m2推出，返租 3年，回報(bào)率為 12%。 商場(chǎng)的返租與回報(bào) 傳統(tǒng)的商場(chǎng)銷售模式有何弊端？ ⒈純粹的買賣關(guān)系：只講地段不講規(guī)劃； ⒉極少考慮后續(xù)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題； ⒊用于包裝的功能規(guī)劃流于空談； ⒋經(jīng)營(yíng)者與投資者的角度不一，投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于經(jīng)營(yíng)者。 八、營(yíng)業(yè)空間的經(jīng)營(yíng)布局： 購(gòu)物中心在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)布局時(shí)，一般將吸納客流能力較強(qiáng)的主力店分散布 置，以促進(jìn)消費(fèi)人流在營(yíng)業(yè)空間里均衡流動(dòng)。 ⑷溫度： 太熱、太冷或空氣污濁都會(huì)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)物行為產(chǎn)生較大的影響。 中庭空間的豎向交通組織最為關(guān)鍵，中庭人流量大，如創(chuàng)造動(dòng)感強(qiáng)烈的三維空 間景觀特色將能較大程度上促進(jìn)消費(fèi)人流在層間運(yùn)動(dòng)。并且為了增 加消費(fèi)者逛街的興趣，每隔 200米要設(shè)一個(gè)節(jié)點(diǎn)，在節(jié)點(diǎn)上布置有趣味性的 景點(diǎn)及休息椅。 一、對(duì)外交通規(guī)劃： 包括：現(xiàn)有的交通流量、商圈消費(fèi)者的交通工具、商場(chǎng)落成后的道路承載能力 等。 ⒊散客的招商： 繼續(xù)通過(guò)廣告推廣進(jìn)行散客的招商工作，爭(zhēng)取更大的招商率。 ⑴品牌客戶：包括國(guó)內(nèi)外的服裝品牌、鞋類品牌、化妝品品牌及精品品牌等。 ⑴間隔規(guī)劃： 按照不同的行業(yè)要求進(jìn)行間隔規(guī)劃及功能分區(qū)，并設(shè)計(jì)出中庭位 及公共活動(dòng)區(qū)域。 ⒈人口狀況 （包括：商圈中的人口規(guī)模和分布密度、性質(zhì)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)等。 ⑴宏觀調(diào)查： 調(diào)查項(xiàng)目所處地段的道路規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、市政配套等發(fā)展方 向，清晰項(xiàng)目地段及發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)。例如：位于地鐵二號(hào)線珠影站附近的麗影商業(yè)廣場(chǎng)借助地鐵概念提升商鋪的價(jià)值，首層租金超過(guò) 300元 / ㎡ 。 廣州國(guó)際玩具禮品城 占地 32萬(wàn)平方米的廣州國(guó)際玩具禮品城以“大平臺(tái)，大市場(chǎng)，大流通”的格局建設(shè)形成一個(gè)配套齊全和打通產(chǎn)業(yè)鏈條的現(xiàn)代化專業(yè)展銷中心，成為行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。 專業(yè)市場(chǎng)及主題商場(chǎng)： 廣州專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展一直走在全國(guó)前端。 時(shí)尚型購(gòu)物中心：