【正文】 地活動等）。 經(jīng)營 + 推廣 + 功能分布 + 多元化服務(wù) = 成功商場 ⒈產(chǎn)品多元化；⒉服務(wù)多元化；⒊有娛樂設(shè)施；⒋良好的設(shè)計；⒌良好的管理。 三、平面布局： 購物中心的平面布局可根據(jù)經(jīng)營的需要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。 四、建筑結(jié)構(gòu)： ⑴層數(shù)： 效區(qū)購物中心的層數(shù)控制在三層以內(nèi)，并且經(jīng)營商店主要布置在首層； 市區(qū)購物中心的層數(shù)控制在七層以內(nèi)。 ⑵色彩： 色彩對于購物中心的環(huán)境布局和形象塑造影響很大，為使購物環(huán)境色調(diào)達(dá)到 優(yōu)美、和諧的視覺效果，必須針對購物中心各個部位設(shè)計出相應(yīng)的色調(diào)。另外標(biāo)志物亦 是外立面設(shè)計的重要元素，它具有幫助客戶識別商業(yè)設(shè)施、吸引顧客關(guān) 注商業(yè)設(shè)施的廣告媒體作用。對于多層購物中心，則一般將服飾、首飾放首層、二層等價值較高的 營業(yè)區(qū)間，而將大型主力店設(shè)在負(fù)一層、負(fù)二層或二層、三層，并將家居、餐 飲、娛樂等放在高樓層。 做幾年的返租最適合？ 最適合的回報率是百分幾？ 如何計算回報率？ A、返租年期最好為 3年。 重點：⒈商場所處地段是否適合商業(yè)用途； ⒉商場的租售價格是否高于市場承接力； ⒊留取部份自營商鋪或主力商家的經(jīng)營場地以提高商場抗風(fēng)險的能力； ⒋對主力商鋪、品牌形象店及各租戶經(jīng)營能力的評估和預(yù)測。（如商場內(nèi)的 食街、電影院） 二．主題商場 大型購物中心中的主題商場主要起補(bǔ)充作用。 所以在商場布局上我們要充分考慮如下幾點： ⒈要知道人流從哪個方向來； ⒉門口不能太多，容易分流客戶； ⒊空氣要對流，光線要充足； ⒋高處去勢，低處旺（選擇平原地帶或斜坡底，轉(zhuǎn)角位最難聚人）； ⒌商場前不要有步級，或者寧愿落幾級不要上幾級； ⒍行人路要寬，門口位要光亮（聚的環(huán)境）； ⒎商場入口不能對住電梯，要研究車流方向、人流方向、燈光的設(shè)計； ⒏微斜的轉(zhuǎn)彎位很難聚人，不宜做多層商場； ⒐最佳的商鋪位置不是電梯兩旁，而是一下電梯的視線范圍內(nèi)。 ⒊ 人口居住稠密區(qū)：由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購物省時省力 比較方便。按照這一原則，選擇店鋪的地址時，也應(yīng)該考慮店鋪正前方的開闊，要求不能有任何遮擋物，比如圍墻，電線桿，廣告牌和過大遮掩的樹木等等。 ⒓ 商場的周圍栽種樹木和花草，以增加商場內(nèi)的生氣和消除塵埃。 五帝錢： 真正的五帝錢不但可以用于化煞，還可以用來增運護(hù)身。 ⒋天斬煞： 兩座大廈靠得很近，致使兩座大廈中間形成一道相當(dāng)狹窄的空隙， 遠(yuǎn)望去就仿似大廈被從天而降的利斧所破，一分為二似的，主有血 光之災(zāi)。 二、項目市場定位 ⑴項目 SWTO分析：優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅等。 ⑷商業(yè)環(huán)境：競爭對手、商業(yè)網(wǎng)點等。 ⑵主題差別性與適應(yīng)性分析。 八、項目規(guī)劃建議 ⑴整體開發(fā)規(guī)劃思路。 ⑶經(jīng)濟(jì)效益分析。 成功案例分享 一、中海名都商場 開盤即旺，單日成交 6000萬元！ 二、縱橫天地商場 三、上海新天地 上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點，它是以上海近代建筑的標(biāo)志 石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。 :18:4104:18:41January 20, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :18:4104:18Jan2320Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 20, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 20日星期五 4時 18分 41秒 04:18:4120 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 1月 20日星期五 4時 18分 41秒 04:18:4120 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , January 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ⑷項目宣傳推廣策略。 ⑸項目交通組織規(guī)劃。 ⑶形象品牌延伸策略。 ⑶項目功能定位：各區(qū)間的功能定位及規(guī)劃設(shè)計。 ⑸目標(biāo)客戶定位：投資客、目標(biāo)租戶及消費者的定位。 ⑵宏觀環(huán)境調(diào)研：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市人口、年齡及性別特征、職業(yè)、收入等。此亦稱“梅花局”。 一些大型商場的門口，大都會擺放一對大獅 子，而擺放獅子的地方，未必是煞方，現(xiàn)在很多商場的門口的獅子主要 是用來招財?shù)?。商場的門，每日迎送顧客的多少，決定著商場的興衰。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個水平面 上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的 選擇。如 果是幾個車站交匯點，則該地段的商業(yè)價值更高。 四．租金策略 —— 招商過程中最為敏感的一關(guān)。 注意：安排的樓層及給予的租金優(yōu)惠。 C：投資回報率的計算： 例：原來 20230元 /m2的鋪位按 30000元 /m2推出，返租 3年，回報率為 12%。 商場的返租與回報 傳統(tǒng)的商場銷售模式有何弊端？ ⒈純粹的買賣關(guān)系：只講地段不講規(guī)劃； ⒉極少考慮后續(xù)的經(jīng)營問題； ⒊用于包裝的功能規(guī)劃流于空談； ⒋經(jīng)營者與投資者的角度不一，投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于經(jīng)營者。 八、營業(yè)空間的經(jīng)營布局： 購物中心在進(jìn)行經(jīng)營布局時，一般將吸納客流能力較強(qiáng)的主力店分散布 置，以促進(jìn)消費人流在營業(yè)空間里均衡流動。 ⑷溫度： 太熱、太冷或空氣污濁都會對消費者的購物行為產(chǎn)生較大的影響。 中庭空間的豎向交通組織最為關(guān)鍵，中庭人流量大，如創(chuàng)造動感強(qiáng)烈的三維空 間景觀特色將能較大程度上促進(jìn)消費人流在層間運動。并且為了增 加消費者逛街的興趣，每隔 200米要設(shè)一個節(jié)點，在節(jié)點上布置有趣味性的 景點及休息椅。 一、對外交通規(guī)劃： 包括：現(xiàn)有的交通流量、商圈消費者的交通工具、商場落成后的道路承載能力 等。 ⒊散客的招商： 繼續(xù)通過廣告推廣進(jìn)行散客的招商工作，爭取更大的招商率。 ⑴品牌客戶：包括國內(nèi)外的服裝品牌、鞋類品牌、化妝品品牌及精品品牌等。 ⑴間隔規(guī)劃： 按照不同的行業(yè)要求進(jìn)行間隔規(guī)劃及功能分區(qū)，并設(shè)計出中庭位 及公共活動區(qū)域。 ⒈人口狀況 （包括：商圈中的人口規(guī)模和分布密度、性質(zhì)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布、家庭結(jié)構(gòu)等。 ⑴宏觀調(diào)查： 調(diào)查項目所處地段的道路規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展、市政配套等發(fā)展方 向，清晰項目地段及發(fā)展的優(yōu)劣勢。例如：位于地鐵二號線珠影站附近的麗影商業(yè)廣場借助地鐵概念提升商鋪的價值，首層租金超過 300元 / ㎡ 。 廣州國際玩具禮品城 占地 32萬平方米的廣州國際玩具禮品城以“大平臺，大市場，大流通”的格局建設(shè)形成一個配套齊全和打通產(chǎn)業(yè)鏈條的現(xiàn)代化專業(yè)展銷中心，成為行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。 專業(yè)市場及主題商場： 廣州專業(yè)市場的發(fā)展一直走在全國前端。 時尚型購物中心：