沙河項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(完整版)
【正文】 社區(qū)，一、二期已經(jīng)全部入住。便捷的交通位置，吸引了不少慕名前來(lái)的第一居所的置業(yè)者。開發(fā)商顯然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。 老項(xiàng)目續(xù)寫豪宅風(fēng)流 現(xiàn)在沙河區(qū)域的在售別墅如碧水莊園、玫瑰園和翠湖別墅，其前期開發(fā)已經(jīng)結(jié)束，開始后期開發(fā)。 本項(xiàng)目所處的位置是歷史悠久的、上風(fēng)上水的京城西北部。 沙河地區(qū)擁有臨近市區(qū)和中關(guān)村的交通、地利優(yōu)勢(shì)。 對(duì)于高檔公寓， Townhouse最具殺傷力的武器是郊區(qū)化的生活方式： Townhouse 要爭(zhēng)取的是徘徊在以上兩者之間的人，要想媲美高檔公寓，就要解決好幾下幾方面問題： （ 1）交通問題： 由于 T多位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離城區(qū)有一段距離，加上做為第一居所，如果交通狀況不好，出入不便，會(huì)帶來(lái)非常多的問題?？上驳氖?，目前 TOWNHOUSE市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)了這樣的發(fā)展趨勢(shì)。 （ 1）控制面積、穩(wěn)住價(jià)格： 原因 A：競(jìng)爭(zhēng)分水嶺為 300萬(wàn) 統(tǒng)觀北京目前的 TOWNHOUSE 項(xiàng)目，平均價(jià)格從 5000 元 /平方米至 12021 元 /平方米，總價(jià)差別也相當(dāng)大，從 70多萬(wàn)到 400多萬(wàn)都有。如京昌高速公路沿線的別墅區(qū)，京順路沿線的別墅區(qū)。目前該地區(qū)的典型 Townhouse項(xiàng)目是 酈城 。亦莊區(qū)域緊鄰京津唐高速路，位于五環(huán)的地理位置。高檔公寓訴求的是繁華便利的城市生活，別墅追求的是尊貴的、與眾不同的郊區(qū)生活，Townhouse塑造的是城市生活與郊區(qū)生活的完美結(jié)合，高檔公寓、別墅、 TH，三者各有千秋，又各有缺憾。后來(lái)的開發(fā)商吸取了前人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，努力控制 Townhouse 產(chǎn)品的總價(jià)范圍?？党乔捌阡N售緩慢，一個(gè)重要的原因就是：距離成熟生活區(qū)太遠(yuǎn)，周邊又缺乏日常生活配套設(shè)施，失去了第一居所的真正意義。 截至 2021年 6月，北京的 Townhouse項(xiàng)目共 22個(gè)，總的建筑規(guī)模超過萬(wàn)平方米。與以前的 Townhouse 產(chǎn)品相比，寬 V是一種本質(zhì)性的變化，寬 House的出現(xiàn)開創(chuàng)了 Townhouse產(chǎn)品 的一個(gè)新時(shí)代。一棟洋房是北京最早上市銷售的 Townhouse樓盤，也是到目前為止最成功的 Townhouse項(xiàng)目之一。金地格林、萬(wàn)泉新新家園等郊區(qū)住宅 第四代高檔住宅： 人文型。香山藝墅 當(dāng)然，我們所指的某一類型的高檔住宅，并不是指一項(xiàng)指標(biāo)就可以獨(dú)立支撐高檔住宅的名號(hào)。一棟洋房身上體現(xiàn)了第一代 Townhouse的共同缺點(diǎn)：小面寬、大進(jìn)深，建筑密度高等，但沾新生活理念之光，搶市場(chǎng)之先機(jī)，一棟洋房還是在最短的時(shí)間內(nèi)順順當(dāng)當(dāng)?shù)耐瓿闪虽N售 2 任務(wù)。 第四階段： 卡爾生活館是一個(gè)相對(duì)完美的產(chǎn)品。光是今年一到六月，北京新開的 Townhouse 項(xiàng)目就達(dá)七個(gè)之多。當(dāng)然，第一居所 Townhouse 項(xiàng)目好銷的特點(diǎn)，是與 Townhouse本身分不開的。康城開發(fā)商最近打出的口號(hào)是：超過 100萬(wàn)，就買別墅；在一期 6500－ 7000元 /平米高價(jià)的基礎(chǔ)上，翡翠城二期把價(jià)格調(diào)整為 4500元 /平米；新開發(fā)的 Townhouse項(xiàng)目，如京城雅居和卡爾生活館以及昌平的流星花園等，推出了主力戶型在 200 平米之間，總價(jià)在 100 萬(wàn)左右的主流產(chǎn)品。高檔公寓、別墅、 Townhouse三種產(chǎn)品同時(shí)面 對(duì)的是高端客戶市場(chǎng)。進(jìn)入市中心的交通方便快捷；三面環(huán)林、一面擁水的條件成就亦莊區(qū)域清新、綠色的自然環(huán)境。由東南三環(huán)延伸到東南四環(huán)的南磨房鄉(xiāng)是朝陽(yáng)區(qū)的另一個(gè)重要的綠化隔離帶建設(shè)區(qū)域。隨著京通、京開、京沈、京承等高速公路的建設(shè)，沿線又形成了 京城雅居、萬(wàn)科青青家園、康城等Townhouse社區(qū)。而如果 TOWNHOUSE的總價(jià)超過 300萬(wàn)，將直接面臨別墅的競(jìng)爭(zhēng)。 （ 3）園林及景觀猶為重要： 要將 Townhouse 做出檔次，需要在園林規(guī)劃以及私有空間上多費(fèi)精力，這樣能夠?qū)ownhouse做出別墅的感覺，起到事半功倍的效果。如果先天條件好自不必多說(shuō)，如果條件不好，開發(fā)商 8 在此的投入也會(huì)比較多，如康城為了改造周邊環(huán)境，已經(jīng)投資 1億元將通往高速公路的街道鋪設(shè)一新。所以現(xiàn)在非常歡迎市區(qū)無(wú)污染工業(yè)落戶沙河，服務(wù)于首都高教產(chǎn)業(yè)化的試驗(yàn)區(qū)、逐步建設(shè)市區(qū)人口向外疏散的 沙河衛(wèi)星城 地區(qū)自然環(huán)境： 碧波蕩漾的沙河水庫(kù)、綠茵重重的北六環(huán)綠化帶，放眼望去，沙河地區(qū)是綠樹環(huán)抱、綠水環(huán)繞，空氣質(zhì)量和自然環(huán)境特別適合在此修身養(yǎng)性。過去皇家貴族在此留下了許多聞名遐爾如八達(dá)嶺長(zhǎng)城和十三陵等歷史古跡和人文建筑。為了提高項(xiàng)目品質(zhì)和發(fā)揮地塊環(huán)境的最大優(yōu)勢(shì)，上述三個(gè)別墅項(xiàng)目都推出了主力戶型在 600平米左右的高端產(chǎn)品，項(xiàng)目的戶型總價(jià)都在 500萬(wàn)元以上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在沙河地區(qū)待開發(fā)的別墅項(xiàng)目 就有10000多畝。 ? 玫瑰園會(huì)所的面積之大和功能之全在北京別墅市場(chǎng)市是首屈一指。社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)日常生活設(shè)施和運(yùn)動(dòng)設(shè)施都已經(jīng)建成運(yùn)行。如果再把地下室的面積包括在內(nèi)，一套別墅總的使用面積在 400－ 500平米。別墅的密度較大，并且前后布局的錯(cuò)落也不是合理，容易形成對(duì)視；可能由于地塊方正的關(guān)系，林溪?jiǎng)e墅的整體布局接近于兵營(yíng)式排列，缺乏別墅社區(qū)所應(yīng)有的生動(dòng)、曲折和曲徑通幽的美感；雙拼別墅簡(jiǎn)單、缺乏變化的里面設(shè)計(jì)，也 是本項(xiàng)目的敗筆之處。 ? 雖然本項(xiàng)目五證已經(jīng)齊全，但一直沒有明確開盤時(shí)間，給消費(fèi)者實(shí)力弱小以至無(wú)法信任的感覺。林溪?jiǎng)e墅的戶型面積設(shè)計(jì)合理化，符合當(dāng)前別墅客戶向金字塔塔腰擴(kuò)展的趨勢(shì)。洋溢在林溪?jiǎng)e墅點(diǎn)點(diǎn)滴滴之處，但毫不過分的精美、細(xì)致設(shè)計(jì)
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