沙河項目市場研究報告-在線瀏覽
2025-05-02 14:33本頁面
【正文】 后，客觀上限制了別墅項目的供應(yīng)數(shù)量，并將促進(jìn)其他高檔產(chǎn)品的市場需求。尤其是對于從一個娘胎爬出來的經(jīng)濟(jì)型別墅 —— Townhouse，其別墅的外觀和室內(nèi)設(shè)計、距市中心很近的交通距離、與別墅相比每平米要便宜幾千塊的銷售價格 ?? ，這些優(yōu)勢都將吸引別墅客戶的目光，轉(zhuǎn)移到高品質(zhì)的 Townhouse 項目上來。亦莊區(qū)域緊鄰京津唐高速路，位于五環(huán)的地理位置。不可多得的優(yōu)勢是開發(fā) Townhouse項目的天然寶地，亦莊區(qū)域已經(jīng)形成 Townhouse項目集中的低密度板塊。 第三部分：北京 Townhouse 的分布特點 經(jīng)調(diào)查研究 ， 北京的 Townhouse 項目主要分布在 四環(huán)以外（包括四環(huán)沿線） ，根據(jù)Townhouse本身的特點和發(fā)展的需要，其分布 主要有幾下幾種類型：一是綠化隔離帶項目；二是體育板塊；三是邊緣集團(tuán)住宅區(qū)；四是開發(fā)區(qū)板塊；四是高速路沿線；六是衛(wèi)星城或小城鎮(zhèn)。朝陽區(qū)主要集中在來廣營鄉(xiāng)、南磨房鄉(xiāng)、將臺鄉(xiāng)等區(qū)域，海淀 區(qū)則以四季青鄉(xiāng)和西四環(huán)沿線的綠化隔離帶為代表。目前該地區(qū)的典型 Townhouse項目是 酈城 。 （二）體育板塊 體育板塊主要是指奧運住宅板塊，因奧林匹克公園的建設(shè)而使周邊 自然環(huán)境和城市配套功能相對完善。 （三）邊緣集團(tuán)住宅區(qū) 回龍觀文化居住區(qū)、東壩集團(tuán)、垡頭、石景山等邊緣集團(tuán)，離市區(qū)較遠(yuǎn) 的特點反而塑造了本區(qū)域優(yōu)美的自然環(huán)境和清新的 空氣質(zhì)量 ， 邊緣集團(tuán)自成中心，各種配套獨立完善，是適合開發(fā) Townhouse項目的地區(qū)。亦莊近幾年推出的新建社區(qū)都為低層低密度，代表項目如金地格林小鎮(zhèn)、一棟洋房 、卡爾生活館以及新境界等 ；上地地區(qū)，無論是 百旺家園 還是領(lǐng)秀硅谷 。如京昌高速公路沿線的別墅區(qū)，京順路沿線的別墅區(qū)。 （六）衛(wèi)星城鎮(zhèn)低密度住宅 隨著北京城市建設(shè)步伐的加快，面貌一新的衛(wèi)星城鎮(zhèn)低層低密度的建設(shè)也越來越吸引北京的買房人。 6 第四部分： Townhouse 競爭對手及策略研究 （一）競爭對手最新發(fā)展趨勢 競爭對手一高檔公寓：低密度將是未來主流 競爭對手二別墅：經(jīng)濟(jì)型別墅叫 板 Townhouse（一棟洋房二期、拿鐵鎮(zhèn)） （二）我們的應(yīng)對策略 我們的總體方略： 面對別墅，我們的武器是價格；面對高檔公寓，我們的武器是郊區(qū)生活方式。隨著國際文化交流和新時代觀念的沖擊，別墅從以往的彰顯身份、標(biāo)榜財富，成為現(xiàn)在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。 （ 1）控制面積、穩(wěn)住價格： 原因 A：競爭分水嶺為 300萬 統(tǒng)觀北京目前的 TOWNHOUSE 項目，平均價格從 5000 元 /平方米至 12021 元 /平方米，總價差別也相當(dāng)大，從 70多萬到 400多萬都有。 原因 B：別墅的價格不會降很多 我們有理由相信，別墅所帶來的高品質(zhì)感有相當(dāng)一部分原因是由于其高昂的價格，因為過于便宜的別墅反而會遭到富人們的嗤之以鼻。只要別墅的單價還是比 TOWNHOUSE要高，加之面積一定會比 TOWNHOUSE大，在總價上 TOWNHOUSE就仍然有優(yōu)勢。 （ 2）打造個性化、舒適性的產(chǎn)品： 也許總價上微弱的優(yōu)勢不足以彌補(bǔ) Townhouse在整體社區(qū)環(huán)境及品質(zhì)感上的劣勢，這就 7 需要 Townhouse在自身塑造上更下工夫?？上驳氖?，目前 TOWNHOUSE市場已經(jīng)開始出現(xiàn)了這樣的發(fā)展趨勢。如加大私家花園的面積、豐富花園的形式、多層次的綠化景觀及水系等等。如果花不太多的錢（相對于別墅），天天都可以住在像別墅一樣的房子里，這個概念會具有相當(dāng)大的吸引力。 選擇高檔公寓的人看中其便利的交通、成熟的配套以及都市生活氛圍；而選擇Townhouse的人更喜歡田園式的生活，向往無居無束的氛圍。 對于高檔公寓， Townhouse最具殺傷力的武器是郊區(qū)化的生活方式： Townhouse 要爭取的是徘徊在以上兩者之間的人，要想媲美高檔公寓，就要解決好幾下幾方面問題： （ 1）交通問題： 由于 T多位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離城區(qū)有一段距離，加上做為第一居所，如果交通狀況不好，出入不便，會帶來非常多的問題。只有交通便利，才會吸引城市里的上班族來此定居。畢竟這里距離城市有段距離，基本的生活設(shè)施如果再不具備就非 常不方便了。本項目緊鄰沙河高教區(qū)。 沙河地區(qū)擁有臨近市區(qū)和中關(guān)村的交通、地利優(yōu)勢。 地區(qū)商業(yè)配套：城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)配套不完善。 地區(qū)交通：網(wǎng)絡(luò)縱橫、交通便利。未來中關(guān)村高科技園區(qū)的北向擴(kuò)張，奧運規(guī)劃中要及時把 人流向外疏散，兩大事件影響之下，肯定還要大力改造區(qū)域 9 交通設(shè)施和加密交通網(wǎng)絡(luò)。 本項目所處的位置是歷史悠久的、上風(fēng)上水的京城西北部?，F(xiàn)在，總規(guī)模達(dá) 455 平米、總投資達(dá)100 億元的沙河高教區(qū)正式啟動，大約有 北京航空航天大學(xué)、北京郵電大學(xué)、北京師范大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)及市屬兩所高校 等七所著名高校簽約 進(jìn)駐園區(qū) 。我們的項目正好位于沙河高教區(qū)的南 墻之外。沒有北京房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品 —— 普通住宅。 老項目續(xù)寫豪宅風(fēng)流 現(xiàn)在沙河區(qū)域的在售別墅如碧水莊園、玫瑰園和翠湖別墅，其前期開發(fā)已經(jīng)結(jié)束，開始后期開發(fā)。 項目名稱 后期規(guī)模 主力戶型 戶型總 價 玫瑰園 約 200套， 11萬 500－ 600 800－ 1000萬 碧水莊園 350套 600 900萬 翠湖別墅 50套 300（不
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