沙河項目市場研究報告-wenkub.com
2025-02-23 14:33 本頁面
【正文】 ? 地下室功能布局齊全，面積大、層高夠，完全 可以滿足業(yè)主的動態(tài)需要 主力戶型的面積控制在 200－ 200 平米之內(nèi)，避開了區(qū)域市場同質(zhì)化的傾向。獨棟別墅只占很少數(shù)量。 ? 價格適中，避開直接競爭 林溪別墅處于沙河別墅板塊和小湯山北別墅板塊的夾擊之間，沙河板塊和小湯山別墅板塊在售別墅不是在 10000元以上的高檔項目，就是價格在 5000元左右的過氣別墅。 ? 面積合理，契合客戶需要 林溪別墅的戶型面積分布在 248－ 410 平米之間，其主力戶型在 350平米左右。 ? 設(shè)計到位，堪與橘郡比美 到目前為止，橘郡的環(huán)景大地別墅可以說仍然是最具創(chuàng)新、最人性化的戶型設(shè)計。 ? 成熟社區(qū)，一、二期已經(jīng)全部入住。距離市中心的車程大約只有二十分鐘。便捷的交通位置，吸引了不少慕名前來的第一居所的置業(yè)者。 ? 玫瑰園是北京上市時間最早的別墅項目之一。開發(fā)商顯然已經(jīng)認(rèn)識到這一點。 項目名稱 建筑形態(tài) 總期規(guī)模 主力 戶型 戶型總價 林溪雅筑 雙拼 18萬 350平米 200萬 10 山水青青 獨棟、聯(lián)排 12萬 400平米 100－ 200 本項目 疊拼加雙拼 21萬 250平米 沙河將是別墅開發(fā)的新熱點 沙河地區(qū)本來就是河流縱橫、林木旺盛，是一個自然景觀和空氣質(zhì)量極為優(yōu)越的地方。 老項目續(xù)寫豪宅風(fēng)流 現(xiàn)在沙河區(qū)域的在售別墅如碧水莊園、玫瑰園和翠湖別墅，其前期開發(fā)已經(jīng)結(jié)束，開始后期開發(fā)。我們的項目正好位于沙河高教區(qū)的南 墻之外。 本項目所處的位置是歷史悠久的、上風(fēng)上水的京城西北部。 地區(qū)交通：網(wǎng)絡(luò)縱橫、交通便利。 沙河地區(qū)擁有臨近市區(qū)和中關(guān)村的交通、地利優(yōu)勢。畢竟這里距離城市有段距離，基本的生活設(shè)施如果再不具備就非 常不方便了。 對于高檔公寓， Townhouse最具殺傷力的武器是郊區(qū)化的生活方式： Townhouse 要爭取的是徘徊在以上兩者之間的人，要想媲美高檔公寓，就要解決好幾下幾方面問題： （ 1）交通問題： 由于 T多位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，距離城區(qū)有一段距離，加上做為第一居所，如果交通狀況不好，出入不便，會帶來非常多的問題。如果花不太多的錢（相對于別墅），天天都可以住在像別墅一樣的房子里，這個概念會具有相當(dāng)大的吸引力。可喜的是，目前 TOWNHOUSE市場已經(jīng)開始出現(xiàn)了這樣的發(fā)展趨勢。只要別墅的單價還是比 TOWNHOUSE要高，加之面積一定會比 TOWNHOUSE大，在總價上 TOWNHOUSE就仍然有優(yōu)勢。 （ 1）控制面積、穩(wěn)住價格： 原因 A：競爭分水嶺為 300萬 統(tǒng)觀北京目前的 TOWNHOUSE 項目，平均價格從 5000 元 /平方米至 12021 元 /平方米，總價差別也相當(dāng)大，從 70多萬到 400多萬都有。 6 第四部分： Townhouse 競爭對手及策略研究 （一）競爭對手最新發(fā)展趨勢 競爭對手一高檔公寓：低密度將是未來主流 競爭對手二別墅：經(jīng)濟(jì)型別墅叫 板 Townhouse（一棟洋房二期、拿鐵鎮(zhèn)） （二）我們的應(yīng)對策略 我們的總體方略： 面對別墅，我們的武器是價格；面對高檔公寓，我們的武器是郊區(qū)生活方式。如京昌高速公路沿線的別墅區(qū)，京順路沿線的別墅區(qū)。 （三）邊緣集團(tuán)住宅區(qū) 回龍觀文化居住區(qū)、東壩集團(tuán)、垡頭、石景山等邊緣集團(tuán)，離市區(qū)較遠(yuǎn) 的特點反而塑造了本區(qū)域優(yōu)美的自然環(huán)境和清新的 空氣質(zhì)量 ， 邊緣集團(tuán)自成中心，各種配套獨立完善，是適合開發(fā) Townhouse項目的地區(qū)。目前該地區(qū)的典型 Townhouse項目是 酈城 。 第三部分：北京 Townhouse 的分布特點 經(jīng)調(diào)查研究 ， 北京的 Townhouse 項目主要分布在 四環(huán)以外（包括四環(huán)沿線） ，根據(jù)Townhouse本身的特點和發(fā)展的需要，其分布 主要有幾下幾種類型：一是綠化隔離帶項目；二是體育板塊；三是邊緣集團(tuán)住宅區(qū)；四是開發(fā)區(qū)板塊；四是高速路沿線；六是衛(wèi)星城或小城鎮(zhèn)。亦莊區(qū)域緊鄰京津唐高速路，位于五環(huán)的地理位置。 政策影響：別墅叫停， Townhouse 受益 國家“關(guān)于停止別墅土地供應(yīng)”通知出臺后，客觀上限制了別墅項目的供應(yīng)數(shù)量，并將促進(jìn)其他高檔產(chǎn)品的市場需求。高檔公寓訴求的是繁華便利的城市生活，別墅追求的是尊貴的、與眾不同的郊區(qū)生活，Townhouse塑造的是城市生活與郊區(qū)生活的完美結(jié)合，高檔公寓、別墅、 TH，三者各有千秋，又各有缺憾。為了給自己爭取更大的生存空間，Townhouse產(chǎn)品更新?lián)Q代的速度超出了地產(chǎn)開發(fā)商的想像力。后來的開發(fā)商吸取了前人的經(jīng)驗教訓(xùn)，努力控制 Townhouse 產(chǎn)品的總價范圍。 價格：中高檔產(chǎn)品，總價在調(diào)低?？党乔捌阡N售緩慢，一個重要的原因就是：距離成熟生活區(qū)太遠(yuǎn)，周邊又缺乏日常生活配套設(shè)施，失去了第一居所的真正意義?？偨ㄖ娣e 16 萬平米的一棟洋房在不到 10 個月的時間內(nèi)一售而空，亞北的雪梨澳鄉(xiāng)和亦莊的金地格林小鎮(zhèn)也表現(xiàn)不俗，其銷售額在同區(qū)域項目中一直遙遙領(lǐng)先。 截至 2021年 6月，北京的 Townhouse項目共 22個，總的建筑規(guī)模超過萬平方米。 （二）當(dāng)前 Townhouse 市場特點 市場供應(yīng)：戰(zhàn)線回縮，供應(yīng)量猛增 Townhouse 是一種標(biāo)準(zhǔn)的汽車加住宅的生活，二者皆具的特點決定了 Townhouse
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