沙河項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告-wenkub
2023-03-10 14:33:18 本頁(yè)面
【正文】 須位于成熟的市鎮(zhèn)生活圈內(nèi)或者與某一個(gè)成 熟區(qū)域的距離很近。與以前的 Townhouse 產(chǎn)品相比，寬 V是一種本質(zhì)性的變化，寬 House的出現(xiàn)開(kāi)創(chuàng)了 Townhouse產(chǎn)品 的一個(gè)新時(shí)代。康城提出的“ Townhouse 十大標(biāo) 準(zhǔn)”，已經(jīng)被業(yè)界認(rèn)可和接受；高爾夫球場(chǎng)、科技藝術(shù)會(huì)館、圖書(shū)館等一系列休閑生活配套設(shè)施，完整的詮釋了 Townhouse所代表的生活方式。一棟洋房是北京最早上市銷(xiāo)售的 Townhouse樓盤(pán)，也是到目前為止最成功的 Townhouse項(xiàng)目之一。在交通工具大大增加、科學(xué)技術(shù)日新月異的今天，地段型高檔住宅和裝修型高檔住宅已經(jīng)不具備競(jìng)爭(zhēng)的比較優(yōu)勢(shì)。金地格林、萬(wàn)泉新新家園等郊區(qū)住宅 第四代高檔住宅： 人文型。 1 沙河項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告 第一部分：高檔住宅的發(fā)展脈絡(luò) 第一代高檔住宅： 地段型。香山藝墅 當(dāng)然，我們所指的某一類(lèi)型的高檔住宅，并不是指一項(xiàng)指標(biāo)就可以獨(dú)立支撐高檔住宅的名號(hào)。唯有景觀和人文是難以復(fù)制、甚至是不可復(fù)制的。一棟洋房身上體現(xiàn)了第一代 Townhouse的共同缺點(diǎn)：小面寬、大進(jìn)深，建筑密度高等，但沾新生活理念之光，搶市場(chǎng)之先機(jī)，一棟洋房還是在最短的時(shí)間內(nèi)順順當(dāng)當(dāng)?shù)耐瓿闪虽N(xiāo)售 2 任務(wù)。就憑這兩點(diǎn)，康城完全可以稱(chēng)的上是第二代 Townhouse產(chǎn)品。 第四階段： 卡爾生活館是一個(gè)相對(duì)完美的產(chǎn)品。從北京的第一個(gè) Townhouse項(xiàng)目 —— 一棟洋房到康城、時(shí)代莊園，以致后來(lái)的龍山新新家園等，由于選址方面的原因，社區(qū)生活配套不完善以及交通條件不便利等矛盾暴露在消費(fèi)者的面前，在 2021 年， Townhouse 如同過(guò)街老鼠、人人喊打。光是今年一到六月，北京新開(kāi)的 Townhouse 項(xiàng)目就達(dá)七個(gè)之多。 在 T項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的宣傳推廣中， Townhouse是作為第一居所的 面貌出現(xiàn)的。當(dāng)然，第一居所 Townhouse 項(xiàng)目好銷(xiāo)的特點(diǎn)，是與 Townhouse本身分不開(kāi)的。 縱觀 Townhouse項(xiàng)目的價(jià)格，項(xiàng)目單價(jià)維持在 5000－ 6000元 /平米之間，其總價(jià)范圍大都在 100萬(wàn)－ 500萬(wàn)之間，屬于中高檔產(chǎn)品。康城開(kāi)發(fā)商最近打出的口號(hào)是：超過(guò) 100萬(wàn)，就買(mǎi)別墅；在一期 6500－ 7000元 /平米高價(jià)的基礎(chǔ)上，翡翠城二期把價(jià)格調(diào)整為 4500元 /平米；新開(kāi)發(fā)的 Townhouse項(xiàng)目，如京城雅居和卡爾生活館以及昌平的流星花園等，推出了主力戶(hù)型在 200 平米之間，總價(jià)在 100 萬(wàn)左右的主流產(chǎn)品。在短短的二到三年的時(shí)間內(nèi)，從最初的普通聯(lián)排住宅， 到震動(dòng)業(yè)界的寬項(xiàng)目，再到幾乎完美的卡爾生活館， Townhouse產(chǎn)品經(jīng)歷了飛躍式的發(fā)展。高檔公寓、別墅、 Townhouse三種產(chǎn)品同時(shí)面 對(duì)的是高端客戶(hù)市場(chǎng)。停止別墅用地的供應(yīng)，對(duì)在售的別墅項(xiàng)目和與別墅三分天下的高檔公寓以及 Townhouse樓盤(pán)是極大的利好因素，既減少了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，又把廣闊的客戶(hù)資源集中到有限的市場(chǎng)供應(yīng)上。進(jìn)入市中心的交通方便快捷；三面環(huán)林、一面擁水的條件成就亦莊區(qū)域清新、綠色的自然環(huán)境。 5 （一）綠化隔離帶項(xiàng)目 由第一條綠化隔離帶而產(chǎn)生的綠化隔離帶地區(qū)主要集中在海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)。由東南三環(huán)延伸到東南四環(huán)的南磨房鄉(xiāng)是朝陽(yáng)區(qū)的另一個(gè)重要的綠化隔離帶建設(shè)區(qū)域。東壩地區(qū)的北京奧園、回龍觀區(qū)域的流星花園和寬等項(xiàng)目 （四）開(kāi)發(fā)區(qū)住宅板塊 包括亦莊、上地等在內(nèi)的區(qū)域都應(yīng)算是 開(kāi)發(fā) Townhouse項(xiàng)目的理想 住宅區(qū)域。隨著京通、京開(kāi)、京沈、京承等高速公路的建設(shè)，沿線(xiàn)又形成了 京城雅居、萬(wàn)科青青家園、康城等Townhouse社區(qū)。 （一） Townhouse 與別墅 別墅首先是一種生活方式，是對(duì)一種頂級(jí)生活的追求。而如果 TOWNHOUSE的總價(jià)超過(guò) 300萬(wàn)，將直接面臨別墅的競(jìng)爭(zhēng)。 因此，我們的對(duì)策就是：控制面積、穩(wěn)住總價(jià)，抓住價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)牢牢不放。 （ 3）園林及景觀猶為重要： 要將 Townhouse 做出檔次，需要在園林規(guī)劃以及私有空間上多費(fèi)精力，這樣能夠?qū)ownhouse做出別墅的感覺(jué)，起到事半功倍的效果。 （二） Townhouse 與高檔公寓： 產(chǎn)品不一，客群不同： 同樣是 100萬(wàn)，在市區(qū)可以買(mǎi)一套 125㎡（ 8000元 /㎡）高檔公寓，在近郊可以買(mǎi)一棟有天有地的 Townhouse，究竟如何選擇，與購(gòu)房者的生活習(xí)慣有著非常大的關(guān)系。如果先天條件好自不必多說(shuō)，如果條件不好，開(kāi)發(fā)商 8 在此的投入也會(huì)比較多，如康城為了改造周邊環(huán)境，已經(jīng)投資 1億元將通往高速公路的街道鋪設(shè)一新。 第五部分：別墅產(chǎn)品的最新創(chuàng)新點(diǎn) 半圍合（優(yōu)山美地） 二層平面（紅螺湖別墅等） 下沉式花園（橘郡、優(yōu)山美地） 中庭花園（橘郡、林溪雅筑） 第六部分：沙河區(qū)域整體環(huán)境研究 區(qū)域功能定位：沙河高教區(qū)做文章 沙河高教區(qū)是旗幟，沙河衛(wèi)星城打造市政、商業(yè)配套，沙河工業(yè)區(qū)成為經(jīng)濟(jì)后盾。所以現(xiàn)在非常歡迎市區(qū)無(wú)污染工業(yè)落戶(hù)沙河，服務(wù)于首都高教產(chǎn)業(yè)化的試驗(yàn)區(qū)、逐步建設(shè)市區(qū)人口向外疏散的 沙河衛(wèi)星城 地區(qū)自然環(huán)境： 碧波蕩漾的沙河水庫(kù)、綠茵重重的北六環(huán)綠化帶，放眼望去，沙河地區(qū)是綠樹(shù)環(huán)抱、綠水環(huán)繞，空氣質(zhì)量和自然環(huán)境特別適合在此修身養(yǎng)性。 現(xiàn)在北有六環(huán)路，西有八達(dá)嶺高速、地鐵 13 號(hào)線(xiàn)環(huán)繞沙河地區(qū)。過(guò)去皇家貴族在此留下了許多聞名遐爾如八達(dá)嶺長(zhǎng)城和十三陵等歷史
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