沙河項目市場研究報告(已修改)
2025-03-15 14:33 本頁面
【正文】 1 沙河項目市場研究報告 第一部分：高檔住宅的發(fā)展脈絡 第一代高檔住宅： 地段型。亞運村的早期項目和溫榆河兩側的麗京花園等是地段型產(chǎn)品的典型代表。 第二代高檔住宅： 裝修型（產(chǎn)品型）貢院六號 第三代高檔住宅： 景觀型。金地格林、萬泉新新家園等郊區(qū)住宅 第四代高檔住宅： 人文型。香山藝墅 當然，我們所指的某一類型的高檔住宅，并不是指一項指標就可以獨立支撐高檔住宅的名號。其實，每一代新型高檔住宅的問世，都是在吸收、不拋棄前者成功經(jīng)驗的基礎上得以成熟起來的，只不過是新一代高檔住宅的比較優(yōu)勢更能滿足高端客群“物以稀為 貴”的消費心理。 高檔住宅呼喚高尚環(huán)境。在交通工具大大增加、科學技術日新月異的今天，地段型高檔住宅和裝修型高檔住宅已經(jīng)不具備競爭的比較優(yōu)勢。唯有景觀和人文是難以復制、甚至是不可復制的。優(yōu)美的自然景觀和濃厚的人文資源已經(jīng)成為消費者評價高檔住宅的首要條件。 第二部分：北京 Townhouse 整體發(fā)展態(tài)勢研究 （一）北京 Townhouse 的發(fā)展歷程 從無名小卒到自立山頭， Townhouse經(jīng)歷了風風雨雨的三年時間，有漫罵、有贊揚，有的漫不經(jīng)心、有的無所畏懼 ?? ，不管怎么樣， T終于被市場接納，長成了一顆參天大樹！ 第一階段： 以一棟洋房為代表的 Townhouse項目是北京房地產(chǎn)市場的第一代 Townhouse。一棟洋房是北京最早上市銷售的 Townhouse樓盤，也是到目前為止最成功的 Townhouse項目之一。一棟洋房身上體現(xiàn)了第一代 Townhouse的共同缺點：小面寬、大進深，建筑密度高等，但沾新生活理念之光，搶市場之先機，一棟洋房還是在最短的時間內順順當當?shù)耐瓿闪虽N售 2 任務。 第二階段： 康城位置偏遠，但聲勢浩大。 100萬平米的建筑規(guī)模和 CBD經(jīng)理人官邸的定位，把康城炒的沸沸揚揚?？党翘岢龅摹?Townhouse 十大標 準”，已經(jīng)被業(yè)界認可和接受；高爾夫球場、科技藝術會館、圖書館等一系列休閑生活配套設施，完整的詮釋了 Townhouse所代表的生活方式。就憑這兩點，康城完全可以稱的上是第二代 Townhouse產(chǎn)品。 第三階段： 寬 House 的創(chuàng)新是革命性的。先不說寬 House 的整體品質如何，寬 V 首先把Townhouse橫過來，大面寬、短進深的做法和犧牲相當多的建筑面積來換取陽光和空氣的的眼光，不是一般的開發(fā)商所能做到的。與以前的 Townhouse 產(chǎn)品相比，寬 V是一種本質性的變化，寬 House的出現(xiàn)開創(chuàng)了 Townhouse產(chǎn)品 的一個新時代。 第四階段： 卡爾生活館是一個相對完美的產(chǎn)品。它不僅吸納了第三代 Townhouse 產(chǎn)品 —— 寬House短進深、大面寬的優(yōu)點，而且把別墅產(chǎn)品特有的環(huán)境因素也包容進來 —— 三個花園、三面采光等。這些特點都把卡爾生活館推到一個前所未有的高度，卡爾生活館是目前北京房地產(chǎn)市場最漂亮的 Townhouse項目。 （二）當前 Townhouse 市場特點 市場供應：戰(zhàn)線回縮，供應量猛增 Townhouse 是一種標準的汽車加住宅的生活，二者皆具的特點決定了 Townhouse須位于成熟的市鎮(zhèn)生活圈內或者與某一個成 熟區(qū)域的距離很近。從北京的第一個 Townhouse項目 —— 一棟洋房到康城、時代莊園，以致后來的龍山新新家園等，由于選址方面的原因，社區(qū)生活配套不完善以及交通條件不便利等矛盾暴露在消費者的面前，在 2021 年， Townhouse 如同過街老鼠、人人喊打。開發(fā)商也逐步的認識到了這一點，從 2021 年新開發(fā)的 Townhouse項目就可以發(fā)現(xiàn)：他們的地理位置在逐步往回收縮 —— 不是位于新城市中心的內部，就是位于交通干線的附近。前者如南四環(huán)內的觀筑庭院，后者如京沈高速路五環(huán)邊上的京城雅居。 截至 2021年 6月，北京的 Townhouse項目共 22個，總的建筑規(guī)模超過萬平方米。光是今年一到六月，北京新開的 Townhouse 項目就達七個之多。作為一種高端產(chǎn)品，Townhouse具備的的如此之快的發(fā)展速度，實在是讓人大出意料之外。 3 市場需求：第一居所，銷售旺盛 從問世之初， Townhouse 產(chǎn)品就受到市場和消費者的追捧?？偨ㄖ娣e 16 萬平米的一棟洋房在不到 10 個月的時間內一售而空，亞北的雪梨澳鄉(xiāng)和亦莊的金地格林小鎮(zhèn)也表現(xiàn)不俗，其銷售額在同區(qū)域項目中一直遙遙領先。 在 T項目開發(fā)商的宣傳推廣中， Townhouse是作為第一居所的 面貌出現(xiàn)的。在 T項目的銷售反饋中，用于第一居所目的的客戶比例大大超過了其他客戶。實際的銷售業(yè)績也證明：真正具備第一居所品質的 Townhouse樓盤，其銷售速度和市場認知度要高于其他項目?？党乔捌阡N售緩慢，一個重要的原因就是：距離成熟生活區(qū)太遠，周邊又缺乏日常生活配套設施，失去了第一居所的真正意義。當然，第一居所 Townhouse 項目好銷的特點，是與 Townhouse本身分不開的。做第二居所，比不上別墅的優(yōu)美環(huán)境；向高檔公寓靠攏，交通不方便而且不具備城市公寓所應有的繁華氛圍。夾在夾縫中的出路，反倒成了 Townhouse項目獨一無二的競爭優(yōu)勢 —— 獨享有天有地、的自由城市生活。 價格：中高檔產(chǎn)品，總價在調低。 縱觀 Townhouse項目的價格，項目單價維持在 5000－ 6000元 /平米之間，其總價范圍大都在
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