【正文】 關問題的通知（表6：近一年出臺的系列土地政策一覽表）小結(jié)：土地政策不斷緊縮是以后市場發(fā)展的必然，對開發(fā)商而言：優(yōu)勝劣汰將成為必然。融資手段、經(jīng)營模式成為開發(fā)商生存的主要法寶。對“青城山谷”項目而言：由于前幾年的無序開發(fā)，土地市場比較混亂，受到中央的直接批評，此次都江堰對整個青城山片區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃，土地出讓更加“陽光”。住房保障政策時間發(fā)文部門內(nèi)容2007/05/23商務部關于貫徹落實〈關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的通知〉有關問題的通知2007/08/07國務院《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》2007/11/14財政部《廉租住房保障資金管理辦法》2007/11/27八部委《廉租住房保障辦法》2007/11/30七部委《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（表7：近一年出臺的系列住房保障政策一覽表）2005－2007年各地房地產(chǎn)價格上漲過快，為了保障更多低收入人群的住房問題，中央出臺了系列政策，一方面是促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展；另一方面是讓更多消費者能夠買得起適合自己的房子，為創(chuàng)建和諧社會打下良好的基礎。特別是隨著中國經(jīng)濟高速增長，進、出口逆差不斷上升、人民幣升值預期不斷加大的前提下，還有更多的海外游資蠢蠢欲動。政策發(fā)展趨勢1）、貸幣緊縮的政策在短時間內(nèi)不會發(fā)生改變，而且近兩年還可能會更嚴格；2）、對高端、低密度、大套型物業(yè)征收保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅可能會在近兩年“空轉(zhuǎn)”落地；3）、加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低收入人群的利益；4）、進一步規(guī)范土地市場、投資行為、銷售管理等；促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展；5）、土地增值稅全面開始清算、控制價格過快上漲、增加地方稅收收入；6）、穩(wěn)定住房價格，合理控制土地上市速度及成交價格，對拍賣土地開發(fā)時間進行嚴格的限制；7）、推進個人住房需求，限制投資性住房的需求，從稅收、信貸等方面進行監(jiān)管；小 結(jié)小結(jié)：近幾年出臺了系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的新政，涉及到金融、稅收、環(huán)保、國土、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)等領域，可謂五花八門；不管從數(shù)量上，還是從涉及范圍來看、都是近年來最嚴厲的一次。對本項目而言：“青城山谷”定位于高端物業(yè)，相關宏觀調(diào)控對本項目的影響不大（特別是對消費者的影響），由于土地政策的緊縮、低密度物業(yè)用的停止審批，對本項目來說是“利大于弊”，只是對開發(fā)商的融資要求更高。近三年人口變動情況 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局）年份年末總?cè)丝冢ㄈf人）總戶數(shù)（萬戶）機械增長人口（萬人）2003年10443362004年10603512005年10823672006年1103382（表9：近三年成都市人口變化情況）（2）成都經(jīng)濟運行狀況2006年，并且連年保持13%以上的增幅較快發(fā)展。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。宏觀經(jīng)濟運行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢。人民生活水平快速提高。但GDP增長率處于較高水平。成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟實力最強的現(xiàn)代特大中心城市。經(jīng)濟方面規(guī)劃建設成為西部重要經(jīng)濟中心，重點建設一個基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國防工業(yè)基地）、二個樞紐（交通運輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設面向我國西部地區(qū)的中央商務區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。按照《成都市城市總體規(guī)劃》，成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團”的局面，即繞城以內(nèi)的主城區(qū)和新都——青白江、龍泉、雙流（東升）、華陽、溫江、郫縣六個組團。都江堰經(jīng)濟運行情況1）、都江堰概況（1）地理、交通概況都江堰市位于成都平原西北，緊鄰西部特大城市成都，扼成都平原進入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟圈的重要組成部分。全市幅員面積1208平方公里，人口約60萬，城市人口約20萬，建成區(qū)面積20平方公里。（2）環(huán)境、歷史概況都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座歷史悠久自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、旅游資源十分豐富的歷史文化名城、國家級風景名勝區(qū)。旅游資源豐厚是都江堰市的特色，擁有都江堰、青城山、龍池──虹口國家級森林公園、靈巖觀音山等多處在國內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)。（4）城市功能定位世界遺產(chǎn)為特色的風景旅游城市。成都平原經(jīng)濟圈生態(tài)保護屏障，休閑旅游、科研教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及居住副中心，成都中心城市衛(wèi)星城。（2）消費能力社會消費品零售總額增長較快。（3）未來發(fā)展目標發(fā)展內(nèi)容達到目標發(fā)展目標2010年全市人均GDP達4500美元，產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為5:45:50，城市化水平達50％。 發(fā)展戰(zhàn)略定位主動融入中心城市經(jīng)濟圈，當好成都的服務配套區(qū)。 產(chǎn)業(yè)格局定位以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導，以機械制造業(yè)和醫(yī)藥、新型建材等基礎產(chǎn)業(yè)為支撐，以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭的服務業(yè)和綠色農(nóng)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。建成4個附中心建成成都市的游泳附中心、休閑附中心、會議附中心、高科技產(chǎn)業(yè)附中心。到2020年，都江堰市城市人口規(guī)模將達到43萬人，城市用地規(guī)模達到43平方公里。青城山鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略為：以農(nóng)業(yè)為輔助，依托世界文化遺產(chǎn)青城山，大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。青城山鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展布局：全鎮(zhèn)分為西部、中部、東部三個經(jīng)濟綜合區(qū)，同時以青城山鎮(zhèn)區(qū)為中心，以川西旅游環(huán)線省道106（S106）、景區(qū)道路為軸線，形成“一核、二軸、三區(qū)”點、線、面結(jié)合的產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)。城市交通——都江堰城市交通便捷。成都目前正在形成以成都中心城區(qū)為核心，周邊30分鐘車程為輻射半徑的“大成都”。外圍功能片區(qū)接受中心城市輻射，同時根據(jù)自身特點及優(yōu)勢形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。城市資源——都江堰市不僅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有從海拔500余米到4500余米的巨大高差，形成了多個垂直氣候帶，產(chǎn)生了生物物種的多樣性，被譽為“生物基因庫”；同時，還有極其豐富優(yōu)質(zhì)的水資源和農(nóng)產(chǎn)品資源，具有發(fā)展中藥材種植、開發(fā)、生物制藥和發(fā)展綠色食（飲）品、有機食（飲）品等產(chǎn)業(yè)的良好自然條件。全市擁有都江堰、青城山、龍池──虹口國家級森林公園、靈巖觀音山等多處在國內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)、景點，山景、水景、洞穴景觀、生物景觀、人文景觀特色突出。2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。%；，%，增長17%；，%。但從上圖可以看出，都江堰的GDP低于雙流、郫縣、溫江等，經(jīng)濟發(fā)展水平在成都地區(qū)處于中等地位。三、青城山的地理區(qū)位青城山概況1）、青城山簡介青城山位于成都平原西北部邊緣，都江堰風景區(qū)內(nèi)，東距成都市區(qū)68公里，距都江堰僅10多公里。青城山還是中國四大道教名山之一，被稱為第五洞天，道教創(chuàng)始人張道陵曾在此修煉并羽化；青城道家氣功聞名遐爾，是中國道教文化、養(yǎng)生文化的發(fā)源地。杜甫、陸游、張大千、馮玉祥等仁人志士曾在此駐足留連。青城山具備人文、地理結(jié)合絕佳的“先天優(yōu)勢”。2）、環(huán)境質(zhì)量都江堰市具備優(yōu)越的人居環(huán)境，背靠千里岷山，前擁萬頃平疇，風光旖旎，氣候宜人，℃（如下表12：68月成都不同區(qū)域平均氣溫），空氣質(zhì)量和地表水質(zhì)常年保持在國家一級標準，%，%，是長江上游重要的生態(tài)屏障、國家首批生態(tài)示范區(qū)，被譽為“天然氧吧”。區(qū)域成都市區(qū)華陽都江堰市區(qū)青城山下青城山上6—8月平均氣溫35℃34℃32℃26℃20℃（表12：成都近郊6－8月平均氣溫對比）3）、交通情況（1）、成灌高速公路：通過對現(xiàn)有高速公路出口進行改造，加快了車量通行速度；同時對沿線景觀進行打造，增加了沿途風景的觀賞性；（2）、成都—青城山旅游快速通道：2006年9月成都至青城山的旅游快速通道已經(jīng)開通，成都市區(qū)到青城山的車程由原來接近1個小時縮短為半個多小時。同時區(qū)域內(nèi)的競爭格局將發(fā)生根本性的改變。將成都沙西線延伸至天馬。都江堰－青城山城市規(guī)劃根據(jù)《青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)概念規(guī)劃綱要》。規(guī)劃中提到，打造休閑度假區(qū)時將建設相應的輕軌，為游客提供更良好的交通條件（如：圖9）。拓展區(qū)：包括虹口、龍池和柳街青城湖三大運動體驗功能區(qū)。2）、青城山的規(guī)劃都江堰最新完成的《青城前山新山門片區(qū)旅游規(guī)劃和城市設計》，其規(guī)劃范圍為西至環(huán)山渠，東連青城白鷺洲居住區(qū)，北到青正街，南臨東軟大道。同時此次出臺的還有規(guī)劃面積200平方公里的控制性詳規(guī)，該規(guī)劃有意將青城山打造成中國西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)規(guī)劃區(qū)。這將引發(fā)青城山區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的裂變式革命。按照詳規(guī)：青城山將以山地景區(qū)為依托，平壩田園穿插環(huán)抱，水渠為脈絡，主干路為骨架，玉堂鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)、青城鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、街子鎮(zhèn)等5個旅游組團呈沿山帶形“串珠狀分布”。規(guī)劃對今后區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的影響在青城山的發(fā)展規(guī)劃中，景區(qū)保護與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發(fā)展指導思想下，擴展生態(tài)居家、度假住宅和旅游新村。用地調(diào)整措施方面：第一是將加強旅游服務、文化娛樂、商業(yè)服務、停車設施及市政配套等公共設施設置；第二是調(diào)整現(xiàn)有部分用地為公園綠化用地，新增部分公園綠地，大力提高綠化用地比例，做到生態(tài)營城；第三是逐步改造工業(yè)用地為旅游服務用地?？刂破湎蚰舷虮卑l(fā)展以露出更多的山體界面?？梢钥闯?，控制性詳規(guī)的制定使青城山的地產(chǎn)開發(fā)用地限制于稀缺范圍之內(nèi)。每幢建筑在滿足風貌特色分區(qū)的統(tǒng)一要求下，以川西民居為主，又必須與相鄰建筑立面風格有所差異，以形成整體有機、個性豐富的建筑景觀。廊道兩側(cè)按綠化控制要求控制出綠帶。廊道兩側(cè)地塊設地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側(cè)建筑景觀通透，嚴禁形成建筑墻，以此將青城山的住宅掩映在生態(tài)景觀中。2004年－2005年又回復上升勢頭。2004－2006年，隨著成都市房地產(chǎn)市場的空前繁榮，造就了成都房地產(chǎn)投資額的巨額增長，別墅物業(yè)的開發(fā)也得到了迅速的提升。在那個時期，住宅體制正是進行深化改革的時期，住房由傳統(tǒng)的公房向商品房進行轉(zhuǎn)變，雖然在當時錦繡花園第一個在成都推出別墅項目，它的出現(xiàn)價格雖然一開始就拉到七八千元、一萬多元的高位，卻因為市場無同類產(chǎn)品供應，先富起來的人們又期待住進別墅的大好環(huán)境下而迅速賣光。城市別墅一開始就價格不菲，滿足著社會暴富群體的炫耀心態(tài)。伴隨著這幾個項目的出現(xiàn)，借助周邊便捷的交通（臨近機場），在機場路兩旁刮起了別墅旋風，南洋花園、巴黎花園、順風苑等項目，但是隨著機場路高架橋的修建這部分項目也相繼死去，成為成都最大的爛尾樓聚集區(qū)。2）、低價別墅崛起成都1994年，中央花園劃出一塊土地，規(guī)劃了20多棟別墅，讓購房者自己設計修建，這種自建房形式的別墅一搶而空，令開發(fā)商看到了低價別墅的曙光。隨后陸續(xù)出現(xiàn)我武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園等項目。3）、TOWNHOUSE魅力四射“離自然很近，離紅塵不遠，上有天下有地”的TOWNHOUSE住宅，在2000年開始殺入成都。TOWNHOUSE實際上就是聯(lián)排別墅，它位于城市邊緣地帶，交通方便，頂天立地，低密度、低容積率，花園不大卻每戶都有，總價界于公寓和純別墅之間，都因為對別墅的向往心理而使它走俏。品質(zhì)有了相當大的提升。從此，郊縣別墅與城市的交鋒不再是“第一居所”與“第二居所”的爭奪，休閑、度假項目以“陽光、空氣、青山綠水”向渴望自然的都市人拋去了繡球，一時間成都人恍然大悟。同時也刺激了成都的別墅市場。這部分項目大部分處于風景名勝區(qū)，擁有得天獨地的自然、人文、景觀；同時它的出現(xiàn)也帶了青城山、都江堰、西領雪山、牧馬山、龍泉山的別墅開發(fā)。5）、別墅的創(chuàng)新時間來臨自2002開始成都的別墅開發(fā)量達到一個頂峰頂峰，別墅物業(yè)在創(chuàng)新、個性方面得到了加強，這一時期出現(xiàn)了芙蓉古城、天泉聚龍、金林半島、牧馬山高爾夫、麓山國際社區(qū)、高山流水、天下青城、香頌島、易城、芙蓉青城、香頤麗都等一大批高品質(zhì)的別墅項目。援用較好的自然景觀、交通、人氣資源的都江堰、龍泉、華陽、雙流、溫江等地都成為開發(fā)的熱點區(qū)域。這個時期的別墅項目大部分擁有獨特的地理位置、自然環(huán)境，同時別墅的功能也由傳統(tǒng)的居家功能向旅游、度假、休閑、商務等方向發(fā)展。華陽、溫江已經(jīng)成為居家型別墅的第一選擇，青城山成為度假、休閑別墅的第一選擇。2）、外觀獨具個性，川西風格和草原風格別墅是目前市場的主流風格目前，成都市別墅建筑風格種類較多，每個項目在大的風格中都有自身的一些特點，大露臺、私家花園、坡屋頂、各種中西文化元素都大量的運用與別墅中，使成都別墅在大的川西風格和草原風格的主題下，形成一些其它的產(chǎn)品訴求點。必須奢華的價值感和高貴的氣質(zhì),才能獲得消費者的認同。高級外墻磚、高級文化石、高級涂料，甚至是高級玻璃和鋼材，都在別墅中有大量的運用。4）、情感附加值高奢侈品賣的不是他那產(chǎn)品本身,而是賣產(chǎn)品所富含的,能夠帶給消費者的各種各樣的情感。例如：“高爾夫文化”、“蜀文化”、“院落文化”、“生態(tài)”等等，通過對這些文化與別墅結(jié)合，使別墅富含情感，彰顯擁有者的文化層次和境界。供給分析 截止到2007年，成都市共有21個在售別墅項目，其中郊區(qū)占到了19個之多，在售別墅的總體供應量達到270萬㎡，別墅供應戶數(shù)達到8268戶，其中郊區(qū)在售別墅的總供應量為119萬㎡，別墅供應戶數(shù)為7857戶。成都郊區(qū)別墅土地目前已推出5170余畝，后期土地儲備量為5229畝，%，郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲備不樂觀。從價格分布的供求關系來看，成都市場上供應的別墅量較多集中在100萬～200萬元和200300萬元兩個的價格段，分別占到了供應總量的35%和30％，而總價在100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別墅分別為16％和19％。市場原因是經(jīng)濟型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的