年度深圳別墅市場分析研究報告-在線瀏覽
2025-06-12 01:18本頁面
【正文】 的別墅區(qū)域形成并倍受關(guān)注。較早形成的是銀湖、蛇口大南山、葵涌大鵬灣別墅區(qū)，這些區(qū)域基本上距離市中心較遠，但周邊自然景觀資源比較豐富，優(yōu)于一般住宅物業(yè)，吸引了最先富起來的人購買居住、度假。 這個時期的別墅數(shù)量不多，但比較集中，別墅風格只是簡單的模仿西方別墅，隨著時間的推移，這些別墅已經(jīng)逐漸沒落，被新興的別墅代替。【銀湖片區(qū)】開發(fā)始于90年代初，90年代中期最為紅火，是深圳較早形成的富人區(qū)。購買銀湖別墅的人群大都是深圳第一批富裕起來的人。但由于其屬于開發(fā)較早，填補了深圳早期別墅開發(fā)的空白，當時的市場反應(yīng)良好。【蛇口大南山片區(qū)】90年代初期開始出現(xiàn)別墅物業(yè)，90年代中期趨向成熟。 片區(qū)內(nèi)大部分物業(yè)都有較好的山、海景觀資源，但由于各種原因，這些別墅出現(xiàn)了截然相反的兩種情況，東南麓的物業(yè)位于蛇口，區(qū)域人文環(huán)境好，外部環(huán)境佳，內(nèi)部管理到位，使得蛇口別墅物業(yè)較好的保值，部分物業(yè)還有升值；西麓的物業(yè)位于月亮灣，區(qū)域人文環(huán)境一般，社區(qū)居住氛圍淡薄，最嚴重的是環(huán)境受到污染，別墅物業(yè)普遍貶值。別墅項目主要發(fā)展在90年代中期，有華僑海景山莊、御海灣山莊、金海灘半山海景別墅。 第二個階段是大華僑城、香蜜湖、蓮塘－沙頭角別墅區(qū)形成，這些區(qū)域距市中心不遠，但因為山、湖、城市綠化等外部環(huán)境的隔離，同樣能夠遠離喧囂，享受良好的生活環(huán)境，尤其是擁有稀缺景觀資源的郊區(qū)和市中心的別墅特別受到青睞?！旧徧粒愁^角片區(qū)】 有良好的山景、湖景或海景資源，且占據(jù)一定的交通便利，主要在20012003年間建設(shè)，蓮塘有華景園別墅、仙湖山莊、仙泉山莊，沙頭角有云深處、翠林別墅。 從2002年開始崛起水榭花都，至今已經(jīng)有中旅國際公館、熙園等包含別墅的物業(yè)，成為文化層次較高的新一代財富階層的首選，片區(qū)存在待開發(fā)土地，未來仍有新增別墅物業(yè)。大華僑城別墅物業(yè)主要從2001年開始出現(xiàn)，沙河片區(qū)有高爾夫球場內(nèi)的名商園、沙河高爾夫別墅，華僑城片區(qū)有東方花園、波托菲諾，紅樹灣片區(qū)目前僅有瑞河耶納。 值得注意的是紅樹灣片區(qū)，按政府規(guī)劃草案，將分成東、中、西三區(qū)規(guī)劃，東區(qū)將以低密度和低強度開發(fā)為主，建設(shè)成居住環(huán)境與旅游功能相結(jié)合的居住區(qū)；中區(qū)將延續(xù)華僑城旅游景區(qū)的主題公園，開敞湖區(qū)空間；西區(qū)以高、中、低強度分區(qū)開發(fā)新型居住區(qū)。擁有豐富的旅游資源和豐富的山景、海景優(yōu)勢。隨著東部濱海高標準規(guī)劃的落實，加上片區(qū)土地儲備豐富，片區(qū)將是深圳別墅未來的“主戰(zhàn)場”之一?！炯鈱狡瑓^(qū)】 尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)低密度高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導發(fā)展，如果這一目標順利實現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)蔀閯e墅聚集地。 片區(qū)環(huán)境優(yōu)美、交通便利，但目前市場不成熟、配套不成熟、關(guān)外形象差等諸多問題，片區(qū)別墅市場有待培育?！疚鼷惼瑓^(qū)】 片區(qū)內(nèi)擁有如塘朗山、安托山、西麗湖、野生動物園等豐富的環(huán)境景觀、休閑度假資源，具備開發(fā)別墅物業(yè)的潛質(zhì)?！君埲A－福田結(jié)合部】 梅林關(guān)口及龍華二線拓展區(qū)是福田中心區(qū)的“后花園”，連綿的山脈是一道天然的屏障隔斷了龍華與福田，較多的水庫點綴在山腳，使得區(qū)域“離城市不遠，與自然很近”，同樣具備開發(fā)別墅物業(yè)的潛質(zhì)。【其它區(qū)域】如橫崗、觀瀾等區(qū)域，雖然未來推出項目不多，但個盤規(guī)模大，對市場有一定影響。容積率過小，土地資源利用率低，造成單位住宅成本過高；容積率過大，則可能造成人口密度過高、居住環(huán)境質(zhì)量下降。事實上，受土地供應(yīng)政策和土地資源的影響，％，還有約45％，2002年后推出的約60％。 很多發(fā)展商為了土地利用最大化，一般都將容積率規(guī)劃到極限，在土地資源有限的條件下，除了規(guī)劃獨立、雙拼、聯(lián)排、疊拼等建筑形態(tài)外，還引入多層的建筑形態(tài)；近年也有一些普通住宅用地規(guī)劃時，希望通過部分別墅形態(tài)拔高項目檔次，在項目景觀優(yōu)越的地方設(shè)計了別墅產(chǎn)品，因此，混合物業(yè)形態(tài)的項目成為深圳別墅市場供應(yīng)的主要產(chǎn)品，純別墅項目比較稀少。生活區(qū)——滿足基本起居生活和對外交流的家庭活動空間，包括會客廳、起居廳、餐廳，尺度再大一些則又增加門廳、家庭廳、電梯廳等；功能區(qū)——滿足基本起居生活之外的活動空間，根據(jù)不同的戶型尺度，分別包括車庫、儲藏室、公共衛(wèi)生間、獨立書房、會議廳等；工作區(qū)——解決家庭事務(wù)的區(qū)域，包括工人房、廚房、洗衣房等；休息區(qū)——滿足基本起居生活的靜區(qū)，包括主人房、父母房、客房等；休閑區(qū)——滿足家庭文體活動、休閑娛樂的空間，如娛樂室、休息廊、桑拿房、燒烤房、游泳池、健身房、花園陽臺等。深圳別墅戶型主要運用空間上的方式實現(xiàn)大功能空間分配，而且表現(xiàn)比較明顯。各功能分區(qū)具體配置主要以高低錯落或是水平距離來實現(xiàn)，如以走廊形式分離主臥和客臥等。 【更強調(diào)私密性】 三是加強私密性保障，比如休息區(qū)與生活區(qū)分開設(shè)置，主臥室和其他生活設(shè)施分開等。分離法是指將各個小功能區(qū)進行有距離的分離，以減少各種影響，如客餐廳分離、主客臥分離等；整體法是指把生活所需空間較好的集中到一個較大的區(qū)域內(nèi)，減少與外面交流，如套房設(shè)計等。 【合理分配面積】四是合理分配面積，做到各功能空間的協(xié)調(diào)?？傊?，既要保證物業(yè)功能的側(cè)重，又要協(xié)調(diào)好各方面的尺度，最大程度滿足人們對住宅的要求。超大面積的高爾夫物業(yè)為表現(xiàn)出豪華大氣，在生活區(qū)各部分面積尺度都有所放大?！竟ぷ鲄^(qū)】功能分區(qū)項目仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868工作區(qū)廚房1012121140工人房9107－洗衣房－－95工作區(qū)必備的有廚房、工人房，由于工作區(qū)主要由工人使用，在別墅產(chǎn)品中所占的比重變化不大，一般廚房面積占整體面積的5％
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