【正文】 ：11：21：戶型規(guī)劃一房面積范圍60664353占比%%30%二房面積范圍9013976120651345090占比%54%%50%三房面積范圍93128151159100126占比30%%20%四房面積范圍167247380占比%32%五房面積范圍219300339占比%%16%六房面積范圍332339419占比%18%七房面積范圍3823843101133占比%34%銷售分析均價7000700039006500200006200主力總價6397萬6272萬1932萬209萬3150萬總價范圍58247萬43157萬1070萬188260萬1660起1878萬銷售率100%100%90%2期60%100%（表16：青城山幾個重點可類比項目頃比分析）類型可類比項目個案分析1）、開盤日期07年8月3號交房日期——價位分析總價范圍58萬247萬項目位置青城前山山門南側約800米主力總價63萬97萬開 發(fā) 商成都青城置信房地產開發(fā)有限公司總建戶數共206戶一期182戶(住)單價650010000代理銷售自行銷售可售戶數一期182戶(住)均價7000多物業(yè)管理置信物業(yè)管理總銷金額(商)價格未定工程進度基礎施工面積范圍一期90247二期：400600地下車位與物管協商占地面積A區(qū)31畝，B區(qū)104畝 建筑風格中式付款方式定 金無建筑形態(tài)聯排別墅/獨棟/獨院車位比1：1付款方式一次性/按揭總建面積6萬多㎡綠 化 率40%以上裝修情況毛坯容 積 率優(yōu)惠幅度置信金卡優(yōu)惠樓層規(guī)劃聯排2F/3F,半地下室。雙拼136m178。2）、東軟板塊該板塊是青城山目前新興的板塊，由于東軟學校和科技園的帶動作用，該區(qū)域物業(yè)配套設施相對完善。青城山控制性詳規(guī)的出臺，為旅游住宅的發(fā)展提供了極大的空間。這些頂級別墅項目，占地面積多為百畝以上，基本以獨棟別墅為主，平均每棟別墅占地規(guī)模達23畝，戶型面積最高達3001000多㎡，均價多在6000元/㎡以上。1）、休閑養(yǎng)生社區(qū)異軍突起前幾年青城山的別墅開發(fā)主要還以大戶型的獨棟、聯排別墅為主，如天下青城、青城高爾夫、青城白鷺洲、中國青城等，由于青城山離成都比較遠，這種5+2生活模式不足以支撐這么多大面積的別墅項目，特別是隨著中心城市污染不斷加激，城市的熱島效應加快了中心城市年平均氣溫，夏季最高氣溫已經連續(xù)多年突破歷史極限，僅高溫天數不斷延長。目前市場上疊拼別墅和合院形式的別墅銷售較快，面積從30120㎡的戶型去化都較好。（2）2006年都江堰－㎡，㎡，㎡；2）、供應特征（1）幸福大道、迎賓大道片區(qū) 都江堰核新城區(qū)，整體開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)水平較高，基本上順應該城市的市場需求發(fā)展方向； 成熟的道路交通配套，周邊的社區(qū)性配套日漸成熟、與核心城區(qū)的絕對距離較短； 核心區(qū)的商業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套，優(yōu)越的交通及自然環(huán)境資源，項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套相對完善； 該地域開發(fā)類型主要以多層住宅和低層花園別墅及花園洋房為主，住宅多類型及開發(fā)檔次明顯優(yōu)于核心城區(qū)內地域； 戶型面積以100—130㎡的實用性與舒適性住宅為主；聯排別墅及花園洋房以140—180㎡的躍層式為主。市場原因是經濟型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。例如：“高爾夫文化”、“蜀文化”、“院落文化”、“生態(tài)”等等，通過對這些文化與別墅結合，使別墅富含情感，彰顯擁有者的文化層次和境界。2）、外觀獨具個性，川西風格和草原風格別墅是目前市場的主流風格目前，成都市別墅建筑風格種類較多，每個項目在大的風格中都有自身的一些特點，大露臺、私家花園、坡屋頂、各種中西文化元素都大量的運用與別墅中，使成都別墅在大的川西風格和草原風格的主題下，形成一些其它的產品訴求點。5）、別墅的創(chuàng)新時間來臨自2002開始成都的別墅開發(fā)量達到一個頂峰頂峰，別墅物業(yè)在創(chuàng)新、個性方面得到了加強，這一時期出現了芙蓉古城、天泉聚龍、金林半島、牧馬山高爾夫、麓山國際社區(qū)、高山流水、天下青城、香頌島、易城、芙蓉青城、香頤麗都等一大批高品質的別墅項目。品質有了相當大的提升。2）、低價別墅崛起成都1994年，中央花園劃出一塊土地，規(guī)劃了20多棟別墅，讓購房者自己設計修建，這種自建房形式的別墅一搶而空，令開發(fā)商看到了低價別墅的曙光。2004－2006年，隨著成都市房地產市場的空前繁榮，造就了成都房地產投資額的巨額增長，別墅物業(yè)的開發(fā)也得到了迅速的提升。每幢建筑在滿足風貌特色分區(qū)的統一要求下，以川西民居為主，又必須與相鄰建筑立面風格有所差異，以形成整體有機、個性豐富的建筑景觀。規(guī)劃對今后區(qū)域房地產開發(fā)的影響在青城山的發(fā)展規(guī)劃中，景區(qū)保護與房地產開發(fā)的協調被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發(fā)展指導思想下，擴展生態(tài)居家、度假住宅和旅游新村。2）、青城山的規(guī)劃都江堰最新完成的《青城前山新山門片區(qū)旅游規(guī)劃和城市設計》，其規(guī)劃范圍為西至環(huán)山渠，東連青城白鷺洲居住區(qū)，北到青正街，南臨東軟大道。將成都沙西線延伸至天馬。青城山具備人文、地理結合絕佳的“先天優(yōu)勢”。但從上圖可以看出，都江堰的GDP低于雙流、郫縣、溫江等，經濟發(fā)展水平在成都地區(qū)處于中等地位。城市資源——都江堰市不僅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有從海拔500余米到4500余米的巨大高差，形成了多個垂直氣候帶，產生了生物物種的多樣性，被譽為“生物基因庫”；同時，還有極其豐富優(yōu)質的水資源和農產品資源，具有發(fā)展中藥材種植、開發(fā)、生物制藥和發(fā)展綠色食（飲）品、有機食（飲）品等產業(yè)的良好自然條件。青城山鎮(zhèn)經濟發(fā)展布局：全鎮(zhèn)分為西部、中部、東部三個經濟綜合區(qū)，同時以青城山鎮(zhèn)區(qū)為中心，以川西旅游環(huán)線省道106（S106）、景區(qū)道路為軸線，形成“一核、二軸、三區(qū)”點、線、面結合的產業(yè)空間布局結構。 產業(yè)格局定位以高新技術產業(yè)為主導，以機械制造業(yè)和醫(yī)藥、新型建材等基礎產業(yè)為支撐，以旅游產業(yè)為龍頭的服務業(yè)和綠色農業(yè)全面發(fā)展的產業(yè)格局。成都平原經濟圈生態(tài)保護屏障，休閑旅游、科研教育、高新技術產業(yè)及居住副中心，成都中心城市衛(wèi)星城。全市幅員面積1208平方公里，人口約60萬，城市人口約20萬，建成區(qū)面積20平方公里。成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實力最強的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經濟實力最強的現代特大中心城市。農業(yè)所占比例較小，三產結構較為合理。特別是隨著中國經濟高速增長，進、出口逆差不斷上升、人民幣升值預期不斷加大的前提下，還有更多的海外游資蠢蠢欲動。土地政策時間發(fā)文部門政策2008/01/03國務院國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知2007/11/27七部委關于印發(fā)《經濟適用住房管理辦法》的通知2007/11/27國務院關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知2007/09/18國土資源部關于加大閑置土地處置力度的通知2007/08/14五部委五部門部署開展國有土地使用權出讓專項清理工作2007/05/18國土資源部《中華人民共和國物權法》（2007/04/04國土資源部監(jiān)察部關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知2007/03/29八部委關于開展房地產市場秩序專項整治的通知2007/03/12國土資源部監(jiān)察部印發(fā)《查處土地違法行為立案標準》的通知2007/08/31國務院國務院關于加強土地調控有關問題的通知（表6：近一年出臺的系列土地政策一覽表）小結：土地政策不斷緊縮是以后市場發(fā)展的必然，對開發(fā)商而言：優(yōu)勝劣汰將成為必然。從近期中央的系列政策來看：2008年的金融政策仍然是從緊，這個大的趨勢在未來一、兩年內不會發(fā)生改變。對開發(fā)商而言：將面臨融資成本的不斷上升、融資難度不斷加大，勢必影響開發(fā)商的利潤率，同時對開發(fā)商的自有資金要求更高，對消費者而言，不斷上漲的利率，意味著還貸壓力的增大，出現爛帳的幾率明顯加大。房地產行業(yè)的稅收已經成為地方稅務機關重點監(jiān)管對家。小結：系列金融政策的不斷出臺，開發(fā)企業(yè)的入市門檻不斷提高，勢必會影響房地產行業(yè)的競爭格局，弱勢開發(fā)企業(yè)將不斷被淘汰出市場，市場的2：8效應正在形成。隨著系列針對房地產行業(yè)的新政不斷出臺和落實，開發(fā)商以前采用的“八個鍋蓋蓋十口鍋的現象”將難以出現。這也加激了市場競爭。二、經濟環(huán)境分析經濟運行概況1）、區(qū)域市場運行環(huán)境（1）成都市場運行環(huán)境成都：西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會城市、國家歷史文化名城、西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、中國最佳旅游城市，具有強大匯聚能力。詳見下圖：從2006年各大城市GDP來看，成都市經濟發(fā)展水平距發(fā)達城市還有一定差距。空間拓展方向近中期（2015年前）空間拓展以向東、向南方向為主，遠期（2020年前）和遠景（2020年后）以向南、北方向為主。（3）城市性質“文化之都、遺產之地、山水之城、長壽之鄉(xiāng)、養(yǎng)生之園”,國家歷史名城和國家優(yōu)秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產的生態(tài)性文化名城），“國家園林城市”,“最佳中國魅力城市”,川西水利樞紐，成都西北部經濟重鎮(zhèn)”。發(fā)展思路立足自身特色，積極主動務實地融入中心城市經濟圈，構建可持續(xù)發(fā)展的社會、經濟、生態(tài)系統，建設具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城。該市將成為成都平原2小時都市圈的核心組成部分，將發(fā)展成為以主城區(qū)——聚源新城為核心，紫坪鋪組團、玉堂組團、蒲陽組團為支撐的組團型大城市。即，除了外環(huán)路以內的主城區(qū)外，成都周邊的如新津、新都、郫縣等縣、市將成為大成都的外圍功能片區(qū)。全市按常住人口計算的人均GDP達15159元（按現行匯率折算達1956美元）%。青城山，是我國著名的國家級風景名勝旅游地?？焖偻ǖ缹η喑巧絹碚f具有兩大意義：一是有效地縮短了交通時間，青城山將從傳統的第二居所轉變?yōu)榈谝痪铀?；二是降低了出行成本（走成灌高速到青城山需?0元的過路費，成－青快速通道是全免費的），它的開通必然將帶來青城山地產開發(fā)的熱潮。重點發(fā)展區(qū)域核心區(qū)：包括兩組團一軸線，即都江堰組團和青城山組團，一軸線即省道106線(青城山大道)和環(huán)山健康通道特色景觀帶，總面積93平方公里。按照青城山的控制性詳細規(guī)劃，青城山區(qū)域將從土地使用控制、地塊開發(fā)控制、配套設施規(guī)劃、綠地及空間景觀規(guī)劃控制、道路交通控制、生態(tài)環(huán)境保護等各個方面，使整個青城山在“二縱二橫”開闊生態(tài)廊道的覆蓋下，實現田園風光、生態(tài)度假旅游區(qū)和青城山自然人文風光的自然融合。以青城鎮(zhèn)為例，控制性詳規(guī)明確規(guī)定其34%的比例將用于綠化用地，9%的比例用于道路建設，5%的比例用于旅游設施配套等，%左右。第二部分 別墅市場研究一、成都別墅市場分析成都別墅市場開發(fā)投資情況從2000年至2002年，成都市別墅的開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢頭（如下圖11），2003年投資勢頭有所回落。錦繡花園等城市別墅項目的成功，讓成都開發(fā)商也從此認識到別墅市場的巨大潛力。讓買不起別墅，又向往有天有地居所的人們精神一振，隨之出現的風格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象、以及溫江的邊城水戀、森宇音樂花園；華陽的綠水康城、翠擁天地等，TOWNHOUSE一呼百應，大有橫掃別墅市場之勢。這個時期雖然是成都別墅市場發(fā)展的小插曲，但是它的出現卻引領了一種享受生活、自然、美景的風尚。幾個別墅發(fā)展重點片區(qū)分析地理價值環(huán)境價值價 位（元/㎡）項目定位代表項目主城區(qū)成都市區(qū)公園+名勝古跡20000以上居家型高檔別墅翡翠城、尊城、龍灣半島、中海國際社區(qū)等華 陽距市區(qū)30分鐘車程+臨近機場山丘+森林+河流+高爾夫球場7000~28000元/㎡以休閑居家型別墅為主麓山國際社區(qū)、麓港18英里、慰籃卡地亞、雅居樂花園等龍泉驛距市區(qū)30分鐘車程淺丘地帶+森林+湖泊6000~12000/㎡休閑居家型別墅為主天泉聚龍、國一澳鄉(xiāng)、玉龍山莊、盛世中華、等溫 江距市區(qū)15－30分鐘田野+河流+原生態(tài)自然環(huán)境8000~18000元/㎡休閑居家型別墅為主香頌島、疊彩園、香頤麗都、春天大道等；青城山距市區(qū)50分鐘車程青城山+森林+河流+高爾夫+文化+歷史6500~18000元/㎡休閑度假和商務型別墅為主高山流水、天下青城、高爾國際、芙蓉青城、上善棲等（表13：成都近郊幾個重點別墅發(fā)展區(qū)別墅開發(fā)形勢對比）由于城市土地價格不斷攀升，城市別墅已經成為一種奢侈品，價格高昴，能買起的消費人群絕對是金字塔尖的人群，隨著城市規(guī)劃、發(fā)展，別墅開發(fā)越來越向華陽、溫江、青城山轉移。通過這些來彰顯別墅的高貴和奢華一面。最近，成都及郊縣具有別墅形態(tài)的項目總共53個，目前亮相及在售別墅項目48個，已經開發(fā)(目前亮相及在售別墅)面積3000畝左右，其中面積在130280㎡之間，總價在90200萬元/套市場反映良好。青城山別墅經